去年以來，物業(yè)公司赴A股上市熱情高漲。繼南都、新大正后，又一家物業(yè)公司加入排隊(duì)IPO的隊(duì)伍中來。

近日，浙江開元物業(yè)管理股份有限公司(簡(jiǎn)稱“開元物業(yè)”)更新招股書，公司計(jì)劃于創(chuàng)業(yè)板上市，募集資金3.89億元，用于物業(yè)管理市場(chǎng)拓展項(xiàng)目、信息中心建設(shè)項(xiàng)目、人力資源建設(shè)項(xiàng)目、智慧社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目和項(xiàng)目創(chuàng)新設(shè)計(jì)中心建設(shè)項(xiàng)目，由民生證券保薦。

公開資料顯示，開元物業(yè)是開元旅業(yè)集團(tuán)旗下物業(yè)管理板塊，定位為多業(yè)態(tài)、綜合性物業(yè)服務(wù)提供商，主要收入來自住宅、辦公及商業(yè)、醫(yī)院、公共建筑等物業(yè)業(yè)態(tài)的物業(yè)管理費(fèi)。

2016-2018年，開元物業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入分別為4.32億元、5.54億元和7.25億元，同期凈利潤(rùn)分別為3408.62萬元、5178.55萬元和6882.49萬元。

5040名員工中繳納公積金人數(shù)不足千人

記者注意到，開元物業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)成本主要以人工成本為主，2016-2018年，開元物業(yè)人工成本占主營(yíng)業(yè)務(wù)成本的比例分別為55.20%、52.64%和51.90%。

在人工成本激增的背后，是其員工人數(shù)的不斷增多。2016-2018年末，開元物業(yè)員工人數(shù)分別3950人、4866人和4947人，2019上半年則增至5040人。然而，開元物業(yè)各期社會(huì)保險(xiǎn)和住房公積金繳費(fèi)人數(shù)與員工總數(shù)都存在差距。

以今年上半年的數(shù)據(jù)為例，在5040名員工中，實(shí)際五險(xiǎn)繳納人數(shù)為3299人，公積金繳納人數(shù)為932人。開元物業(yè)對(duì)于社會(huì)保險(xiǎn)和住房公積金繳費(fèi)人數(shù)與員工總數(shù)差距較大作出了解釋，原因之一為“部分員工基于個(gè)人原因自愿放棄繳納社會(huì)保險(xiǎn)和住房公積金”。

招股書顯示，2016年以來，開元物業(yè)一直存在自愿放棄繳保的員工。2016年和2017年放棄繳保人數(shù)也高達(dá)381人和364人。難道員工自愿放棄，就可以不繳納社保了嗎？

有律師告訴記者，《勞動(dòng)法》第72條規(guī)定：用人單位和勞動(dòng)者必須依法參加社會(huì)保險(xiǎn)，繳納社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)。“顯然，開元物業(yè)這樣的行為是違法的。”這讓業(yè)內(nèi)對(duì)開元物業(yè)管理上的規(guī)范性產(chǎn)生質(zhì)疑。

根據(jù)各地當(dāng)年度繳納政策，如需補(bǔ)繳，開元物業(yè)在2016-2018年及2019年1-6月應(yīng)補(bǔ)繳的社會(huì)保險(xiǎn)總額分別為392.12萬元、497.62萬元、552.04萬元以及267.54萬元，占公司當(dāng)期的利潤(rùn)總額比例分別為11.50%、9.60%、8.01%和5.53%。

對(duì)此，開元物業(yè)控股股東開元物產(chǎn)集團(tuán)與實(shí)際控制人陳妙林先生承諾:“若由于開元物業(yè)在上市前的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中存在應(yīng)繳未繳的社會(huì)保險(xiǎn)和住房公積金而被有關(guān)政府部門要求補(bǔ)繳或者處罰，本公司/本人將賠償開元物業(yè)由此產(chǎn)生的全部損失。”

報(bào)告期內(nèi)涉及訴訟近千起

對(duì)于物業(yè)公司來說，如何為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，是其工作的核心。不過，開元物業(yè)似乎經(jīng)常與業(yè)主發(fā)生摩擦。今年8月，杭州市蕭山區(qū)的開元加州陽光小區(qū)就將原本負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)管理的開元物業(yè)替換了。

據(jù)悉，開元加州陽光小區(qū)于2003年建成，目前共有700多名住戶。一位在該小區(qū)住了15年的業(yè)主表示：“早幾年，物業(yè)服務(wù)確實(shí)還不錯(cuò)，但近幾年每況愈下，直到去年發(fā)生了偷盜事件。”

2018年2月，有業(yè)主投訴稱，“2018年1月份，小區(qū)至少5戶業(yè)主家中被盜。”此外，該業(yè)主還列出了“開元物業(yè)十宗罪”，其中包括電梯故障、燈壞不修等修繕不力問題、樹死不裁、水臭不換等環(huán)境問題；消防通道常被占、不對(duì)群租房進(jìn)行管理等安全隱患問題；進(jìn)出人員車輛核查不力、巡防不力等管理問題……

考慮到業(yè)主們對(duì)開元物業(yè)積怨已久，小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)近日召開了全體業(yè)主大會(huì)投票。就這樣，服務(wù)小區(qū)15年的開元物業(yè)被換掉了。

同樣，在其他小區(qū)也可以看到業(yè)主們的“抵抗”。2016年3月，杭州博奧城小區(qū)的業(yè)主因不滿開元物業(yè)不及時(shí)清理垃圾、人車不分流等問題拒交物業(yè)費(fèi)；2018年1月，住在杭州市蕭山區(qū)開元廣場(chǎng)高層的一位業(yè)主曾投訴開元物業(yè)多收物業(yè)費(fèi)；2019年8月，來自浙江省臺(tái)州市的業(yè)主稱，開元物業(yè)垃圾清理費(fèi)高，“收著臺(tái)州最貴的垃圾清理費(fèi)，原來說只能由他們搬(垃圾)，后來業(yè)主們鬧了鬧，他們松口說可以自己搬”。

開元物業(yè)招股書顯示，報(bào)告期內(nèi)公司已結(jié)訴訟911起，未結(jié)訴訟47起。記者在查詢中國(guó)裁判文書網(wǎng)時(shí)，共檢索到涉及開元物業(yè)的裁判文書750篇，從今年年初至發(fā)稿前，涉及開元物業(yè)的判決書和裁定書就達(dá)120篇。此外，開元物業(yè)及子公司、分公司近三年因違法違規(guī)受到的行政處罰共29件。

物業(yè)服務(wù)為何頻遭投訴？以后如何提升服務(wù)質(zhì)量？未決訴訟之多是否會(huì)影響IPO進(jìn)程？記者致電致函開元物業(yè)，但截至發(fā)稿前未得到回復(fù)。