今年11月，北京自如生活企業(yè)管理有限公司(以下簡稱“自如”)宣布房源數(shù)量已經突破100萬間，這一規(guī)模超過了行業(yè)第二、三名的總和。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙在接受記者采訪時表示：“自如后續(xù)還會繼續(xù)擴大規(guī)模，一方面因當前政策在大力促進租賃市場發(fā)展，加強租賃市場的規(guī)范，以及鼓勵住戶采用租房的形式解決住房問題；另一方面長租公寓機構的運營屬于資產管理，回報周期長，需要規(guī)模和精細化運營帶來邊際效應。”

不過，也有業(yè)內人士稱，規(guī)模上不斷突破的自如，其“精耕細作”的運營能力有待提高。

據(jù)了解，在宣布房源規(guī)模突破后不久，自如宣布了多項運營規(guī)則變化，如提高免除租房押金的信用分、改“三天不滿意無理由退租”為“換租”等，自如在N+1模式等問題上也多次遭遇批評。

規(guī)則變更或帶來成本降低

12月3日，“2020自如新產品發(fā)布會”在北京舉行。在發(fā)布會上，自如推出了信用免押金服務，“好信用免押金”服務也正式上線。自如CEO 熊林介紹稱：“只要自如客擁有好的租住信用，將會享受到押金全免的服務。”

自如APP顯示，自如對客戶免押金實行梯度管理，當客戶自如信用分位于70-100分時，將免30%押金，100-130分免65%押金，130-160分免85%押金，160分以上免除全部押金。

記者注意到，自如曾在2017年進行過信用免押金的嘗試，凡是自如信用分達到100分以上的用戶，在自如平臺上租房時可以實現(xiàn)“0押金入住”。彼時熊林曾表示，如果租房免押金的自如信用分門檻設置在100分時，符合要求的自如客比例約30%。

那么，此次自如為何提高免押金信用分值，按照當前標準又有多少客戶符合全部免押金的比例呢？記者曾就此致電致函自如，相關工作人員給到的回復是：這些問題涉及到公司核心數(shù)據(jù)，不便回應。

記者注意到，自如還在11月底將“三天不滿意免費退租”的運營規(guī)則改變?yōu)椤叭觳粷M意無理由換租”。此前，自如一直把“三天不滿意零違約金退租”作為產品的宣傳點之一。據(jù)了解，在新的規(guī)則條件下，客戶需在簽約后3天內申請換租，6天內辦理換租手續(xù)，否則將收取退租違約金。

有租客質疑稱，自如是否正在面臨服務的“降級”？

對此，克而瑞租賃研究人員告訴記者：“自如作為行業(yè)引領者，在管控房源數(shù)量不斷增加的同時，一定也需要管理能力的提高，上述運營規(guī)則即為其管控調整、升級的具體舉措；隨著管理的升級，可以降低運營成本、提高整體效率，為租戶提供更好的服務。”

曾多次因“租房隔斷”被處罰

除了在運營上需要進行變革，自如也面臨著其它長租公寓運營商所遇到的政策合規(guī)性等問題，其中比較典型的就是“N+1”模式。

所謂“N+1”模式，是指將房屋中比較大的起居室、客廳經過改造后作為一間臥室單獨出租，業(yè)內也稱“租房隔斷”。在一線城市，房屋往往供不應求，“N+1”模式能在一定程度上緩解住房壓力，降低房屋租金，這也是部分分散式長租公寓的一大盈利來源。

但是，N+1模式在各地面臨著不同的監(jiān)管。比如上海已率先將“N+1”模式合法化，而在北京卻依然屬于違法違規(guī)范疇。

今年7月，新版《北京市住房租賃合同》和《北京市房屋出租經紀服務合同》示范文本正式發(fā)布，強調了不得改變房屋內部結構分割出租、出租房屋人均居住面積不得低于5平方米、每個房間居住的人數(shù)不得超過2人等有關禁止違法群租的規(guī)定。而包括自如在內的租賃服務企業(yè)和中介機構龍頭企業(yè)也在7月做出承諾，表示認真踐行北京房地產中介行業(yè)協(xié)會提出的十大承諾，其中就包括不打隔斷出租、不按床位變相分割出租等。

不過，自如今年以來已經多次因被北京監(jiān)管部門處罰，涉及的房屋分別位于大興區(qū)黃村鎮(zhèn)DX00-0101-0801等地塊、朝陽區(qū)萬象新天地四區(qū)、朝陽區(qū)北京像素南區(qū)。自如相關工作人員曾表示：“自如積極響應北京的相關規(guī)定，目前正在停止新收新簽優(yōu)化間，也會按照計劃對現(xiàn)存房源有序穩(wěn)妥的完成相關工作。對于行業(yè)發(fā)展中遇到的一些難題，自如也在持續(xù)和相關管理部門、各行業(yè)機構共同研究、協(xié)商探討，以期不斷改善、提升。”

王小嬙在接受記者采訪時指出：“N+1模式各地出現(xiàn)不同的情況是因為該模式有利有弊。好處是通過打隔斷可以給租戶降低租金，也會給房東帶來更多的收益，是一種雙贏的行為，同時還會加大租賃房源的供應。但是N+1模式也存在很大的弊端，例如客廳、起居室本不具有居住功能，是疏散通道，如果用來居住，會增加消防安全隱患，且隔斷房增加了小區(qū)的人流量，加大房屋及配套的承受壓力，破壞了小區(qū)的生態(tài)環(huán)境，嚴重影響到同小區(qū)其他業(yè)主的權益。” 王小嬙認為，對于長租公寓而言，如果給租戶更好的體驗，還是應該有公共空間，在不允許“N+1”模式的城市堅決不打造這種產品，在允許的城市也盡量避免。

此外，在分析人士看來，未來很難出臺關于“N+1”模式出臺全國統(tǒng)一標準。克而瑞租賃研究人員指出：“目前由于租賃住房體量過大、涉及甚廣，N+1模式的監(jiān)管多是因城施策、因地制宜，出臺統(tǒng)一規(guī)定的可能性較小；面對各地不同的法規(guī)，長租公寓企業(yè)在進行城市布局的時候要深入了解當?shù)卣咭螅婪ㄍ瞥鱿嚓P租賃產品。”