近期，物業公司合作開展非住宅物業管理類較為頻繁，主要涉及城市物業服務、景區物業服務等領域。根據相關研報，2030年非住宅物管行業空間有望達到13129億元。

分析人士表示，城市服務興起成為物業公司擴展業務邊界的動力。相較于住宅物業管理，非住宅物業管理業務毛利率高。同時，面向機構、企業客戶，費用收繳率更高。

拓展服務邊界

7月28日，南都物業宣布，與景德鎮市國信城市運營發展有限公司（簡稱“合作方”）成立合資公司，旨在賦能合作方各專業服務場景，實現“投資+管理”精細化全流程管理，擴大公司城市空間管理規模，進一步夯實公司“城市空間運營+智慧場景服務”的物業服務品牌發展戰略。

梳理發現，南都物業在2019年年報中提及城市物業服務布局。公司指出，近年來大型物業公司集成服務能力大幅增長，將管理觸角移植進入城市服務領域，集城市管理與物業運營為一體的“大物業”“城市物業”概念涌現。公司將創新服務模式，拓展物業服務邊界。

碧桂園服務表示，“城市化進程加速，規模萬億的藍海市場，物業管理行業進入高速發展時期，迎來了新的價值發現。”公司業務拓展至城市公共設施營運及維護、智慧產城運營服務，將社區生活服務向城市綜合一體化服務延伸。

榮萬家和北影集團就“城市綜合體+產城”新型非居住業態項目達成合作。根據協議，北影集團將電影拍攝中心、影視商業街等配套物業整合為“大物業”，由榮萬家管理。榮萬家副總經理賴鴻飛表示，該合作的深層意義是從新型物業概念轉化為實體運作的新模式，推動公司從傳統物業服務向城市空間管理服務轉型。

中泰國際分析師劉潔琦認為，相較于住宅物管，非住宅物管的毛利率更高；主要面向機構、企業客戶，費用收繳率更高。“這是物管公司積極布局非住宅物管領域的主要原因。”

據中國物業管理協會和克而瑞研究中心聯合發布的《2019物業服務企業發展指數測評報告》，500強物管公司各業態每平方米物業收費方面，商辦、醫院排名靠前，住宅排在最后。以招商積余為例，公司2019年年報披露，旗下公司負責的北京某小區物業管理，住宅收費為5.48元/平方米/月，商辦收費為20元/平方米/月。

國信證券指出，商業、寫字樓等業態更加市場化、品質要求高、具有較高附加值；非住宅物管密度大、管理集中成本較低。非住宅物管盈利能力高于住宅物管。

業態范圍廣泛

非住宅物管業態范圍廣泛，包括商業、辦公、產業園區、醫院、車站、政府大樓等細分業態，服務內容、專業性、盈利水平等方面差別較大。

《2019物業服務企業發展指數測評報告》顯示，2018年500強物管公司非住宅業務實現基礎物管收入1182億元，占基礎服務收入的52.4%，占物管行業總收入的41.8%。其中，93%的物管公司涉足辦公樓，占比最高。

根據國信證券研報，增量開發、基礎物業費提升和業主增值服務深化，將在未來十年共同驅動物管行業規模提升，預計2030年行業規模有望達到3.2萬億元。2018年500強物業公司非住宅物業管理的基礎物業收入占基礎服務收入的52.4%。按照該比例計算，2030年非住宅物管行業空間有望達到13129億元。

近期，物業公司和業務關聯企業的合作亦不少。如金地集團和智能鎖品牌dormakaba簽署戰略合作協議。金地集團提出了“Life智享家”十全十美健康科技生活系統，雙方將深耕智慧社區服務。

“物業公司和業務關聯企業合作，可產生協同效應，挖掘社區流量資源。2018年、2019年，上市物管公司社區增值服務占物管行業總收入的比重分別為12.1%、13.5%。隨著規模效應凸顯，預計社區增值服務收入占比將提升。”劉潔琦表示。

專業性要求高

值得關注的是，物業公司非住宅業態模式各有差異。

萬科物業以“大平臺”角色承接物業項目，再按照細分領域二次招標；保利物業直接從政府方面承接項目；碧桂園服務側重在單個城市的逐步壯大。項目布局上，萬科物業以一二線城市新區為主；碧桂園服務側重三四線城市；保利物業以鄉鎮為突破口。股權結構方面，萬科物業的城市服務項目多由國資控股，公司負責操盤；保利物業合資較少；碧桂園服務的城市服務項目多由公司控股。

光大證券研報顯示，城市服務有望打破物業公司現有業務范圍。隨著業務模式逐步普及，頭部物業公司或承擔城市綜合管理運營平臺的功能，成為城市“大管家”。

非住宅業態門檻、專業性要求高。國信證券指出，傳統住宅物管服務的主要內容是“四保一服”（保安、保潔、保綠、保修、客服），同質性較強，專業性較弱，差異更多來自管理能力。非住宅物管的專業性要求、門檻更高，如醫院、產業園區等業態對技術門檻要求；寫字樓業態對智能化應用的要求等。

在高門檻、專業性要求下，項目續約率可能低于住宅物管領域，具有高專業性、綜合服務能力強的公司參與度更高，資源或傾向于頭部公司，行業集中度將提升。

目前，物管行業集中度不高。截至2019年年底，百強物管企業市場份額為43.6%。“行業集中度不高，市場空間依然較大，預計未來將有更多物業公司布局非住宅業態領域。”諸葛找房數據研究中心陳霄表示。