8月24日，港股物業(yè)股龍頭保利物業(yè)發(fā)布2020年中期業(yè)績公告。上半年保利物業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入36億元，同比增長27.6%；期內(nèi)溢利為4.1億元，同比增加28%。本公司擁有人應(yīng)占年內(nèi)溢利為4億元，同比增長27.4%。

報告期內(nèi)，保利物業(yè)合約建筑面積為493.4百萬平方米，較2019年末減少了4.7百萬平方米。其中第三方物業(yè)由于合約到期，較2019年末下降約13.8百萬平方米。

不增反降的合約面積猶如一記重拳，讓投資者警醒。中報次日(25日)保利物業(yè)股價跌10.63%，領(lǐng)跌港股物業(yè)板塊。與此同時，保利物業(yè)上半年各項業(yè)務(wù)的毛利率全面下滑，公司運營效率值得關(guān)注。

合約面積不增反降 還有1.87億平方米年底到期

背靠保利地產(chǎn)，保利物業(yè)自2019年末登陸港股以來備受市場關(guān)注。公開資料顯示，保利物業(yè)一度成為南下資金重倉的物業(yè)股，上市3個月公司股價漲幅達(dá)153%，創(chuàng)下92.8港元/股的最高紀(jì)錄。5月下旬開始盤整，至今股價漲幅為95%。

物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模為王，合約管理面積往往代表著未來的增長。2019年末保利物業(yè)在管面積為287百萬平方米，一上市便超過碧桂園服務(wù)(276.1百萬平方米)、綠城服務(wù)(212.4百萬平方米)等頭部，僅次于彩生活排在港股物業(yè)股第二位。同期，合約面積為498.1百萬平方米，排在港股物業(yè)股第三位。

不僅如此，雖然背靠保利地產(chǎn)，但保利物業(yè)的第三方面積非?？捎^。2019年末在管面積中第三方面積占比(55.1%)首次超過保利集團(tuán)(44.9%)，當(dāng)年第三方的合約面積增長約105百萬平方米，貢獻(xiàn)了76.9%的新增合約面積，相當(dāng)于保利集團(tuán)的3倍，成為拉動合約面積增長的主要驅(qū)動力。

而在今年上半年的中報，這一優(yōu)勢被打破。

2020年上半年，保利物業(yè)合約面積為493.4百萬平方米，較2019年末減少了4.7百萬平方米。這其中，主要是別合同面積較大的項目合約期滿，來自第三方的合同管理面積較2019年底下降了13.8百萬平方米。

根據(jù)保利物業(yè)上市時的招股說明書，2020年12月還有約187.2百萬平方米的合同管理面積將要到期，占當(dāng)期合同管理面積的41.1%?！?/p>

合約期滿不再續(xù)約是物業(yè)股增長的一大不確定性因素。受此影響，2021年上半年保利物業(yè)合約面積可能出現(xiàn)大幅下降。而隨著在管面積增加，合約面積停滯不前，公司未來可供發(fā)展的儲備面積縮小，上半年保利物業(yè)儲備/在管面積的比率僅為0.56，在行業(yè)內(nèi)并不算突出。

與此同時，囿于保守作風(fēng)，保利物業(yè)上半年并無并購動作，2019年末上市募資的52億港元尚未動用。截至202年6月，公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為72.5億元。

手握大筆現(xiàn)金，保利物業(yè)下半年亟需擴(kuò)張。一方面，1.87億平方米合同面積年底到期迫在眉睫。另一方面，行業(yè)內(nèi)并購如火如荼，上半年雅生活服務(wù)通過并購中民投物業(yè)后，在管面積、合約面積與保利物業(yè)相當(dāng)，頭部物企競爭激烈。

各項業(yè)務(wù)毛利率全面下滑

根據(jù)保利物業(yè)近年來的發(fā)展軌跡可知，第三方項目中增長最快的是公共及其他物業(yè)。2017-2019年，該類型物業(yè)新增在管面積占當(dāng)期新增面積的比例分別為21.22%、72.07%、74.57%，可以說第三方的公共物業(yè)不僅使保利物業(yè)的房企依賴降低，而且在結(jié)構(gòu)上使非住宅的占比大大提升，優(yōu)化在管業(yè)態(tài)。

但是2020年上半年的面積頹勢，說明第三方外拓優(yōu)勢可能是個偽命題。一直以來，公眾及其他物業(yè)的收入貢獻(xiàn)不高，常常是收入占比遠(yuǎn)低于面積占比。2020年上半年，公眾及其他物業(yè)在管面積占比50%，物業(yè)管理服務(wù)收入占比僅15.2%。第三方項目在管面積占比56.8%，物業(yè)管理收入占比24.1%。第三方項目是賺吆喝，平均物業(yè)費遠(yuǎn)低于集團(tuán)項目。　

分業(yè)務(wù)來看，上半年物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)分別同比增長25.4%、20.8%、40.8%。其中，物業(yè)管理服務(wù)的收入占比為63.5%，決定了整體上保利物業(yè)的營收增速只有27.6%。目前29家AH物業(yè)股中已經(jīng)有17家公布2020年半年報，最高營收增速78.6%，營收增速中位數(shù)為32.7%。不難理解，頭部物企基數(shù)大導(dǎo)致增速不高。

值得關(guān)注的是，保利物業(yè)上半年毛利率下滑了3.2個百分點，公司運營效率值得關(guān)注。三大業(yè)務(wù)上半年分別下降0.1個百分點、0.6個百分點、13.9個百分點。毛利率下降最大的社區(qū)增值服務(wù)，公司解釋稱(i)受疫情影響，部分入戶式增值服務(wù)、社區(qū)媒體等高毛利業(yè)務(wù)開展受限；(ii)疫情期間開展生鮮蔬果等社區(qū)零售業(yè)務(wù)及(iii)美居等垂直業(yè)務(wù)增長。

上半年受疫情影響，不少物業(yè)管理公司享受了社保減免等政策優(yōu)惠，導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)毛利率上升約1個點。保利物業(yè)為什么出現(xiàn)逆勢下降的趨勢？可能只有公司自己才清楚。據(jù)媒體消息，摩通發(fā)表研報指出，上半年若公司撇除政府因應(yīng)疫情的財政紓緩措施影響，毛利率將進(jìn)一步跌至13-15%?！?/p>

作為一家央企，縱觀保利物業(yè)近年來的盈利水平，毛利率從2016年的16.7%上升到2019年的20.3%，仍低于行業(yè)平均水平。上半年在毛利率下降的情況下，實現(xiàn)11.4%的凈利率，與上年同期持平。壓縮至9%的期間費用率或許已經(jīng)是保利物業(yè)的極限。