疫情之下，愈發(fā)考驗(yàn)龍頭房企的韌性。

8月31日，中國(guó)恒大發(fā)布2020年上半年業(yè)績(jī)，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2666億，同比增長(zhǎng)17.5%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)148億元，同比下降46%。不過(guò)，就環(huán)比而言，恒大今年上半年凈利潤(rùn)較去年下半年增長(zhǎng)約1.3倍。

在銷售方面，今年2月恒大率先實(shí)施“網(wǎng)上銷售”，打造線上線下相結(jié)合的閉環(huán)模式。上半年，恒大實(shí)現(xiàn)銷售3488億元（其中八成，即約2800億由網(wǎng)上銷售帶來(lái)），同比增長(zhǎng)24%。銷售回款3120億元，同比大增67%，回款率89.4%，各項(xiàng)數(shù)據(jù)均創(chuàng)歷史新高。

近期住建部和央行在京召開(kāi)重點(diǎn)房企座談會(huì)，制定房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則即“三道紅線”，引起行業(yè)關(guān)注。

對(duì)此，恒大總裁夏海鈞表示，堅(jiān)決支持監(jiān)管部門制定的政策，嚴(yán)格向各項(xiàng)監(jiān)管指標(biāo)靠攏，恒大在降負(fù)債方面，得益于銷售回款和土地儲(chǔ)備的“一增一減”，截至6月底，恒大的有息負(fù)債較3月底減少約400億元，預(yù)計(jì)全年降低1000億元左右負(fù)債。

同時(shí)，對(duì)恒大物業(yè)板塊金碧物業(yè)進(jìn)行分拆上市，金碧物業(yè)合約面積5億平方米，前期估值750億港元，引入包括中信、騰訊等戰(zhàn)略投資者235億港元占比28%，物業(yè)上市預(yù)計(jì)降低恒大負(fù)債率19個(gè)百分點(diǎn)。

銷售創(chuàng)新高、凈利下滑

8月31日，中國(guó)恒大半年報(bào)顯示，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2666億，核心凈利潤(rùn)193億，現(xiàn)金余額2046億，均位居行業(yè)前列。

當(dāng)天，恒大舉行2020年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，該司董事局副主席、總裁夏海鈞、執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官潘大榮、執(zhí)行董事賴立新出席會(huì)議。

在行業(yè)銷售下滑之下，恒大的銷售逆市大幅增長(zhǎng)。今年2月恒大率先實(shí)施“網(wǎng)上銷售”的顛覆性營(yíng)銷革命，打造線上與線下相結(jié)合的閉環(huán)模式，推動(dòng)銷售大幅增長(zhǎng)。上半年，恒大實(shí)現(xiàn)銷售3488億，同比增長(zhǎng)24%，銷售回款3120億，同比大增67%，回款率89.4%，各項(xiàng)數(shù)據(jù)均創(chuàng)歷史新高。

對(duì)于銷售業(yè)績(jī)逆市大增的原因，夏海鈞表示，近年來(lái)，國(guó)家堅(jiān)決執(zhí)行“房住不炒”政策，出臺(tái)了一系列穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的政策，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展起到了至關(guān)重要的作用。

“房住不炒”要義即專注剛需群體，恒大堅(jiān)持民生地產(chǎn)戰(zhàn)略、始終定位剛需，120平米以下住房占比80%，140平米以下住房占比高達(dá)97%，自住比例高達(dá)85%。

同時(shí)，　恒大多年來(lái)堅(jiān)持不捂盤(pán)惜售、不哄抬房?jī)r(jià)。2018年、2019年、2020年上半年，恒大銷售均價(jià)分別為10515元/平米、10281元/平米、9029元/平米，售價(jià)保持穩(wěn)定，嚴(yán)格貫徹了“穩(wěn)房?jī)r(jià)”、“穩(wěn)預(yù)期”的政策要求。

據(jù)夏海鈞介紹，按照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，房?jī)r(jià)收入比在6倍左右比較合理。2019年我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭收入13.1萬(wàn)元，按8000元/平計(jì)算，一套100平米的恒大房子總價(jià)為80萬(wàn)，房?jī)r(jià)收入比僅為6.1倍。按照首付三成、貸款30年計(jì)算，月供僅需2900元左右，滿足了老百姓的住房需求。

此外，在“穩(wěn)地價(jià)”方面，恒大堅(jiān)持不拿地王，2018年、2019年、2020年上半年，恒大平均樓面地價(jià)均保持在2000元/平米左右，為行業(yè)最低之一。

值得一提的是，在今年疫情之下，2月1日至13日由于全國(guó)售樓部關(guān)閉，恒大立即啟用了“恒房通”網(wǎng)上售樓系統(tǒng)進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)銷售，上半年約3500億元銷售中80%——即約2800億，是網(wǎng)上銷售帶來(lái)的。

因此，這意味著，一方面通過(guò)“網(wǎng)上銷售”打開(kāi)渠道；另一方面，銷售的房子大多數(shù)為剛需住房，在疫情之下實(shí)現(xiàn)了銷售金額的歷史新高。

夏海鈞表示，恒大下半年可售貨量超8100億，只需實(shí)現(xiàn)56%去化率，全年銷售即可達(dá)到8000億元的銷售目標(biāo)。

值得一提的是，恒大上半年核心凈利潤(rùn)193億元，同比下降約37%，凈利潤(rùn)147億元，同比下降約46%。

對(duì)于下降原因，恒大解釋，系上半年利潤(rùn)下降主要是由于受新冠狀病毒疫情爆發(fā)影響，恒大進(jìn)行全國(guó)促銷活動(dòng)實(shí)施銷售價(jià)格優(yōu)惠及同期營(yíng)銷費(fèi)用上升，期間外匯匯率波動(dòng)引起的外匯虧損，以及附屬公司對(duì)新能源汽車的投入引起的合并報(bào)表虧損所導(dǎo)致。

不過(guò)，凈利潤(rùn)環(huán)比卻大增。恒大公告稱，盡管上半年凈利潤(rùn)預(yù)期同比下降，但與2019年下半年相比出現(xiàn)增長(zhǎng)，其中核心凈利潤(rùn)較去年下半年增長(zhǎng)約86%，凈利潤(rùn)較去年下半年增長(zhǎng)約1.3倍。

恒大首席財(cái)務(wù)官潘大年表示，下半年將進(jìn)一步提升產(chǎn)品附加值，加大銷售和回款，加大控制管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用，降低負(fù)債總額和減少融資成本，對(duì)全年實(shí)現(xiàn)600億元利潤(rùn)目標(biāo)有信心。

配合調(diào)控：加快資金回籠與分拆物業(yè)降負(fù)債

近期，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、央行在北京召開(kāi)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，明確了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則，即業(yè)界俗稱的“三道紅線”。

這“三條紅線”包括：房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%；房企的凈負(fù)債率不得大于100%；房企的“現(xiàn)金短債比”小于1。

“三條紅線”意味著融資緊箍咒突然收緊，這對(duì)于此前通過(guò)“高杠桿”實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展的房企而言，壓力不不言而喻。

對(duì)于融資收緊對(duì)恒大的影響，夏海鈞表示，“這幾年國(guó)家在房地產(chǎn)調(diào)控方面起到了非常好的效果，樓價(jià)、地價(jià)和預(yù)期都穩(wěn)定下來(lái)了，恒大集團(tuán)堅(jiān)決擁護(hù)房地產(chǎn)調(diào)控政策，嚴(yán)格向監(jiān)管指標(biāo)靠攏。”

夏海鈞表示，下半年恒大將繼續(xù)以最大決心和力度降低負(fù)債：

一方面，加大銷售和銷售回款，今年內(nèi)部銷售目標(biāo)是8000億元。

另一方面，嚴(yán)格控制土地儲(chǔ)備規(guī)模，力爭(zhēng)平均每年減少3000萬(wàn)平方米，“土地儲(chǔ)備每年負(fù)增長(zhǎng)，可以節(jié)約一定資金。”

此外，除了傳統(tǒng)的加快銷售和回款，分拆權(quán)益資產(chǎn)也有能夠起到降負(fù)債作用，例如備受市場(chǎng)關(guān)注的房地產(chǎn)物業(yè)板塊。

據(jù)夏海鈞介紹，目前恒大旗下金碧物業(yè)合約面積超5億平方米，在管面積超2.5億平方米，服務(wù)600萬(wàn)業(yè)主；2019年?duì)I業(yè)收入73億元，凈利潤(rùn)9.2億元。夏海鈞還表示，恒大物業(yè)未來(lái)三年將保持高速增長(zhǎng)。

夏海鈞透露，目前金碧物業(yè)前期估值750億港元，已經(jīng)成功引入中信、紅杉資本、阿里云峰基金和騰訊等頂級(jí)戰(zhàn)略投資者入股235億港元，占比約28%，合約面積超過(guò)5億平方米。

“希望金碧物業(yè)上市能盡快完成，力爭(zhēng)今年完成上市，也要看監(jiān)管部門的審核。因?yàn)槲飿I(yè)上市，據(jù)測(cè)算，恒大負(fù)債率能夠降低約19個(gè)百分比，”夏海鈞表示。

“今年3月底，公司提出了降負(fù)債的目標(biāo)，經(jīng)過(guò)一個(gè)季度，與3月底啟動(dòng)新戰(zhàn)略相比，有息負(fù)債降了400億元，預(yù)計(jì)全年降低有息負(fù)債1000億元左右負(fù)債?！毕暮ｂx表示。

此外，疫情可謂重塑了房地產(chǎn)行業(yè)，對(duì)于疫情后房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，夏海鈞作出了自己的判斷：

第一，房地行業(yè)龍頭房企業(yè)績(jī)將穩(wěn)步上揚(yáng)，大部分中小房企面臨困難，房地產(chǎn)行業(yè)集中度提升，這主要是疫情改變了百姓購(gòu)房意愿，疫情之下百姓意識(shí)到一套房產(chǎn)帶來(lái)的安全感更重要，刺激購(gòu)房需求，同時(shí)，擔(dān)心小房地產(chǎn)企業(yè)爛尾，進(jìn)一步選擇大房地產(chǎn)商。

第二，房地產(chǎn)增量市場(chǎng)已經(jīng)達(dá)到天花板，存量市場(chǎng)是未來(lái)，城市更新是未來(lái)房地產(chǎn)商的必爭(zhēng)之地。

第三，房地產(chǎn)商會(huì)更關(guān)注科技建筑，綠色地產(chǎn)，智慧社區(qū)，以此提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。

第四個(gè)變化是養(yǎng)老領(lǐng)域。過(guò)去老少三代同堂，恒大追求的是老少三代同區(qū)以養(yǎng)生谷為代表。

最后是租賃住房會(huì)越來(lái)越被老百姓接受，租賃是未來(lái)發(fā)展方向。