“房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了頂點(diǎn)階段，轉(zhuǎn)入了相對(duì)穩(wěn)定期，持續(xù)一段時(shí)間后整體規(guī)模會(huì)逐漸降低。預(yù)計(jì)2021年市場(chǎng)與去年是基本持平的，但市場(chǎng)內(nèi)部結(jié)構(gòu)會(huì)發(fā)生很大變化，比如向頭部企業(yè)集中?！?月23日下午，在2020年業(yè)績(jī)會(huì)上，綠城中國(guó)董事會(huì)主席張亞?wèn)|向記者表示，如果今年17萬(wàn)億元市場(chǎng)總額不變，綠城中國(guó)市場(chǎng)份額會(huì)加大，相信未來(lái)行業(yè)會(huì)良幣驅(qū)逐劣幣，有品牌和品質(zhì)的企業(yè)市占率會(huì)更高。

根據(jù)財(cái)報(bào)顯示，2020年，綠城中國(guó)（以下簡(jiǎn)稱綠城）實(shí)現(xiàn)合約銷售約2892億元，同比增長(zhǎng)約43%，完成2500億元目標(biāo)的116%；實(shí)現(xiàn)收入657.83億元，同比增長(zhǎng)6.8%；股東應(yīng)占利潤(rùn)37.96億元，同比增長(zhǎng)53.1%；每股基本盈利1.05元，同比增長(zhǎng)90.9%；擬每股分紅0.35元，同比增長(zhǎng)16.7%。

在對(duì)2020年業(yè)績(jī)感到滿意的同時(shí)，張亞?wèn)|向記者透露，今年3100億元合同銷售目標(biāo)是相對(duì)比較保守的，綠城有更好完成任務(wù)的家底兒。“我們不希望指標(biāo)僅僅是規(guī)模增長(zhǎng)，希望規(guī)模增長(zhǎng)帶來(lái)結(jié)構(gòu)性優(yōu)化，讓綠城以后走得更好更遠(yuǎn)?！?/p>

張亞?wèn)|指出，2021年是綠城的關(guān)鍵一年，此前的綠城處在康復(fù)期，2019年-2021年這三年是健身期，未來(lái)三年則是起跑期。到2025年，綠城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主戰(zhàn)場(chǎng)合同額目標(biāo)是4500億元，輕資產(chǎn)代建板塊為1500億元，“綠城+”探索第二曲線的新興業(yè)務(wù)為400億元，總體向6400億元目標(biāo)邁進(jìn)。

多渠道新增貨值達(dá)3288億元

2020年，綠城堅(jiān)守“區(qū)域聚焦，城市深耕”策略，堅(jiān)守價(jià)值投資，積極擴(kuò)充浙江戰(zhàn)略大本營(yíng)及環(huán)渤海等核心城市群多幅優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，于41座城市新增項(xiàng)目85個(gè)，總建筑面積2041萬(wàn)平方米，可售貨值3288億元，同比提升60%。

據(jù)綠城方面向記者表示，2020年公司通過(guò)收并購(gòu)等非公開(kāi)市場(chǎng)渠道拿地占比達(dá)40%，一、二線城市新增貨值占比72%，長(zhǎng)三角區(qū)域新增貨值占比61%。新增貨值中近15%實(shí)現(xiàn)當(dāng)年銷售轉(zhuǎn)化，同比提升11個(gè)百分點(diǎn)。

“綠城確實(shí)加大了投資力度，年度拿地金額從2019年的第10位升至2020年的第8位，遠(yuǎn)超中南、金科、陽(yáng)光城等同等規(guī)模房企?！蓖哐芯吭嘿Y深分析師肖云祥向記者表示，綠城在投資方式上采取招拍掛和收并購(gòu)、城市更新為主的多元化拓展方式，較短時(shí)間內(nèi)獲得大量性價(jià)比較高的土地儲(chǔ)備。

肖云祥進(jìn)一步稱，綠城主要集中在一、二線及強(qiáng)三、四線城市進(jìn)行布局，以此降低投資風(fēng)險(xiǎn)。綠城堅(jiān)持城市深耕策略，以浙江為大本營(yíng)，向全國(guó)重點(diǎn)區(qū)域和市場(chǎng)進(jìn)行布局，并在核心城市進(jìn)行深耕，有助于未來(lái)銷售規(guī)模目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

截至2020年12月31日，綠城土地儲(chǔ)備總建筑面積5079萬(wàn)平方米，總可售貨值8065億元，其中權(quán)益建筑面積約2924萬(wàn)平方米，平均樓面價(jià)6562元/平方米，一、二線土儲(chǔ)貨值占比達(dá)73%。

“綠城在土地策略上，投拓平衡全年多渠道、高頻率積極拿地，加快周轉(zhuǎn)效率，優(yōu)化供貨節(jié)奏。”貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩向記者如是表示。

對(duì)于22城集中出讓土地政策，綠城執(zhí)行董事、行政總裁郭佳峰表示，在資金安排和投資節(jié)奏方面有一定階段性影響，除了這22個(gè)城市，綠城也會(huì)考慮布局其他城市，拓寬收并購(gòu)等多元化土地投拓渠道同時(shí)，加上公司融資成本較低，因此影響不大。

未來(lái)兩三年降為“綠檔”

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，依照“三道紅線”融資新規(guī)，綠城剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為71%，較上年同期下降約8個(gè)百分點(diǎn)但仍超出閾值；凈負(fù)債率為63.8%，較上年同期微增0.6個(gè)百分點(diǎn)且維持在合理水平；非受限現(xiàn)金短債比為2.52，較上年同期大幅提升約1.68至達(dá)標(biāo)。此外，總借貸加權(quán)平均利息成本4.9%，較2019年下降40個(gè)基點(diǎn)。

潘浩表示，綠城2020年“三道紅線”一線超出閾值，位列“黃檔”房企行列，較2019年改善明顯，尤其新戰(zhàn)投新湖中寶的加入，優(yōu)化了財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，使其成功實(shí)現(xiàn)降檔。

“‘三道紅線’政策與綠城發(fā)展理念一致?！本G城執(zhí)行董事及執(zhí)行總裁耿忠強(qiáng)向記者表示，綠城正通過(guò)多種手段優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，主動(dòng)控制負(fù)債規(guī)模之外，提升內(nèi)源性現(xiàn)金流的回流能力，合理鋪排投資計(jì)劃，通過(guò)體制機(jī)制的完善，在保證品質(zhì)前提下提升運(yùn)營(yíng)效率，再著手有效控制成本支出。

“去年年底針對(duì)金融機(jī)構(gòu)也出了‘兩道紅線’（分檔設(shè)定房地產(chǎn)貸款占比上限以及個(gè)人住房貸款占比上限），‘五道紅線’之下，行業(yè)資源會(huì)向頭部房企傾斜，得益于綠城的穩(wěn)健財(cái)務(wù)盤面和大股東中交集團(tuán)的信用背書，綠城與各大銀行都有總對(duì)總的合作關(guān)系，到去年底沒(méi)有使用的授信額度是1250多億元，在債券市場(chǎng)上獲批沒(méi)有發(fā)行的額度有560多億元，足以保證各項(xiàng)資金順利到位?！惫⒅覐?qiáng)表示，綠城一直尋求在滿足有品質(zhì)發(fā)展和保證各項(xiàng)償債指標(biāo)合理兩者之間的平衡，在這方面一直有一個(gè)財(cái)務(wù)模型，總體目標(biāo)是未來(lái)2年-3年進(jìn)入“綠檔”。

“總體而言，綠城已在三個(gè)層面取得戰(zhàn)略性突破?！迸撕票硎?，其一，成功分拆旗下綠城管理于港交所成功上市，成為“中國(guó)代建第一股”，借助資本力量加快輕資產(chǎn)板塊的規(guī)模增長(zhǎng)和利潤(rùn)提升。其二，成功引入戰(zhàn)略投資者新湖中寶，進(jìn)一步優(yōu)化混合所有制企業(yè)模式，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，增強(qiáng)企業(yè)實(shí)力。其三，以七大新興業(yè)務(wù)賦能主業(yè)，搭建第二增長(zhǎng)曲線。從而真正做到風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控保發(fā)展，助力實(shí)現(xiàn)綠城“2025戰(zhàn)略規(guī)劃”。