“房地產(chǎn)市場進入了頂點階段，轉(zhuǎn)入了相對穩(wěn)定期，持續(xù)一段時間后整體規(guī)模會逐漸降低。預計2021年市場與去年是基本持平的，但市場內(nèi)部結(jié)構(gòu)會發(fā)生很大變化，比如向頭部企業(yè)集中。”3月23日下午，在2020年業(yè)績會上，綠城中國董事會主席張亞東向記者表示，如果今年17萬億元市場總額不變，綠城中國市場份額會加大，相信未來行業(yè)會良幣驅(qū)逐劣幣，有品牌和品質(zhì)的企業(yè)市占率會更高。

根據(jù)財報顯示，2020年，綠城中國（以下簡稱綠城）實現(xiàn)合約銷售約2892億元，同比增長約43%，完成2500億元目標的116%；實現(xiàn)收入657.83億元，同比增長6.8%；股東應占利潤37.96億元，同比增長53.1%；每股基本盈利1.05元，同比增長90.9%；擬每股分紅0.35元，同比增長16.7%。

在對2020年業(yè)績感到滿意的同時，張亞東向記者透露，今年3100億元合同銷售目標是相對比較保守的，綠城有更好完成任務的家底兒。“我們不希望指標僅僅是規(guī)模增長，希望規(guī)模增長帶來結(jié)構(gòu)性優(yōu)化，讓綠城以后走得更好更遠。”

張亞東指出，2021年是綠城的關鍵一年，此前的綠城處在康復期，2019年-2021年這三年是健身期，未來三年則是起跑期。到2025年，綠城房地產(chǎn)開發(fā)主戰(zhàn)場合同額目標是4500億元，輕資產(chǎn)代建板塊為1500億元，“綠城+”探索第二曲線的新興業(yè)務為400億元，總體向6400億元目標邁進。

多渠道新增貨值達3288億元

2020年，綠城堅守“區(qū)域聚焦，城市深耕”策略，堅守價值投資，積極擴充浙江戰(zhàn)略大本營及環(huán)渤海等核心城市群多幅優(yōu)質(zhì)土儲，于41座城市新增項目85個，總建筑面積2041萬平方米，可售貨值3288億元，同比提升60%。

據(jù)綠城方面向記者表示，2020年公司通過收并購等非公開市場渠道拿地占比達40%，一、二線城市新增貨值占比72%，長三角區(qū)域新增貨值占比61%。新增貨值中近15%實現(xiàn)當年銷售轉(zhuǎn)化，同比提升11個百分點。

“綠城確實加大了投資力度，年度拿地金額從2019年的第10位升至2020年的第8位，遠超中南、金科、陽光城等同等規(guī)模房企。”同策研究院資深分析師肖云祥向記者表示，綠城在投資方式上采取招拍掛和收并購、城市更新為主的多元化拓展方式，較短時間內(nèi)獲得大量性價比較高的土地儲備。

肖云祥進一步稱，綠城主要集中在一、二線及強三、四線城市進行布局，以此降低投資風險。綠城堅持城市深耕策略，以浙江為大本營，向全國重點區(qū)域和市場進行布局，并在核心城市進行深耕，有助于未來銷售規(guī)模目標的實現(xiàn)。

截至2020年12月31日，綠城土地儲備總建筑面積5079萬平方米，總可售貨值8065億元，其中權益建筑面積約2924萬平方米，平均樓面價6562元/平方米，一、二線土儲貨值占比達73%。

“綠城在土地策略上，投拓平衡全年多渠道、高頻率積極拿地，加快周轉(zhuǎn)效率，優(yōu)化供貨節(jié)奏。”貝殼研究院高級分析師潘浩向記者如是表示。

對于22城集中出讓土地政策，綠城執(zhí)行董事、行政總裁郭佳峰表示，在資金安排和投資節(jié)奏方面有一定階段性影響，除了這22個城市，綠城也會考慮布局其他城市，拓寬收并購等多元化土地投拓渠道同時，加上公司融資成本較低，因此影響不大。

未來兩三年降為“綠檔”

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，依照“三道紅線”融資新規(guī)，綠城剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為71%，較上年同期下降約8個百分點但仍超出閾值；凈負債率為63.8%，較上年同期微增0.6個百分點且維持在合理水平；非受限現(xiàn)金短債比為2.52，較上年同期大幅提升約1.68至達標。此外，總借貸加權平均利息成本4.9%，較2019年下降40個基點。

潘浩表示，綠城2020年“三道紅線”一線超出閾值，位列“黃檔”房企行列，較2019年改善明顯，尤其新戰(zhàn)投新湖中寶的加入，優(yōu)化了財務結(jié)構(gòu)，使其成功實現(xiàn)降檔。

“‘三道紅線’政策與綠城發(fā)展理念一致。”綠城執(zhí)行董事及執(zhí)行總裁耿忠強向記者表示，綠城正通過多種手段優(yōu)化債務結(jié)構(gòu)，主動控制負債規(guī)模之外，提升內(nèi)源性現(xiàn)金流的回流能力，合理鋪排投資計劃，通過體制機制的完善，在保證品質(zhì)前提下提升運營效率，再著手有效控制成本支出。

“去年年底針對金融機構(gòu)也出了‘兩道紅線’（分檔設定房地產(chǎn)貸款占比上限以及個人住房貸款占比上限），‘五道紅線’之下，行業(yè)資源會向頭部房企傾斜，得益于綠城的穩(wěn)健財務盤面和大股東中交集團的信用背書，綠城與各大銀行都有總對總的合作關系，到去年底沒有使用的授信額度是1250多億元，在債券市場上獲批沒有發(fā)行的額度有560多億元，足以保證各項資金順利到位。”耿忠強表示，綠城一直尋求在滿足有品質(zhì)發(fā)展和保證各項償債指標合理兩者之間的平衡，在這方面一直有一個財務模型，總體目標是未來2年-3年進入“綠檔”。

“總體而言，綠城已在三個層面取得戰(zhàn)略性突破。”潘浩表示，其一，成功分拆旗下綠城管理于港交所成功上市，成為“中國代建第一股”，借助資本力量加快輕資產(chǎn)板塊的規(guī)模增長和利潤提升。其二，成功引入戰(zhàn)略投資者新湖中寶，進一步優(yōu)化混合所有制企業(yè)模式，優(yōu)勢互補，增強企業(yè)實力。其三，以七大新興業(yè)務賦能主業(yè)，搭建第二增長曲線。從而真正做到風險預控保發(fā)展，助力實現(xiàn)綠城“2025戰(zhàn)略規(guī)劃”。