貝殼剛剛在4月6號交出了自己上市后的首份年報，緊接著就迎來了老對手的再次“宣戰(zhàn)”。

4月8日，安居客正式向港交所遞交招股說明書，此前傳聞終于落地，這也是58同城私有化后，姚勁波再次試水資本市場。這一次，姚勁波將58同城的房產(chǎn)業(yè)務(wù)基本都裝入安居客，擬在港獨立上市，這個動作也被解讀為正面迎戰(zhàn)貝殼。

從招股書來看，雖然在用戶眼中貝殼和安居客同處于房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)賽道，但二者做的實則并不是同一個生意，貝殼傾向打通房產(chǎn)交易全鏈路，通過收取傭金獲利，但安居客實則做的是流量生意，通過向房產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)人出售平臺曝光位來獲得收入。

毛利率來看，安居客毛利率一直在90%左右徘徊，而貝殼的毛利率則始終不高于25%，甚至在2020年才首度實現(xiàn)盈利。與簡單的盈利能力邏輯相悖的是，貝殼最新的估值已經(jīng)達到664億元，而安居客雖然還沒有最新的估值數(shù)據(jù)，但公司收入結(jié)構(gòu)與之前相差并不大，2015年賣身58同城時交易價格僅2.67億美元。造成估值差異的，似乎正是資本對全鏈路寄予厚望的想象空間，以及對姚勁波流量生意的厭倦。

值得一提的是，此次將上市的安居客，除了本身的平臺業(yè)務(wù)外，姚勁波還為其裝入了愛房(新房交易服務(wù)平臺)、巧房(提供SAAS解決方案)等新業(yè)務(wù)，不知仍處于培育階段的新業(yè)務(wù)，能否為安居客博得更多投資者的青睞呢？

虛假房源成頑疾 安居客實則“主動被綁架”

招股書顯示，安居客的收入主要來自于二手房市場為房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)品牌及經(jīng)紀(jì)人以及新房房地產(chǎn)開發(fā)商提供在線營銷服務(wù)。簡單來說，安居客給房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、中介提供互聯(lián)網(wǎng)平臺，后者可以在平臺上發(fā)布房源，吸引客戶，安居客不參與后續(xù)交易，僅在最早期收取房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人及中介的費用。

安居客坦言，用戶主要包括使用平臺的開發(fā)商、經(jīng)紀(jì)品牌及經(jīng)紀(jì)人，過往收益基本都來自于這些人群。

作為一個房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)平臺，龐大的找房人群作為交易的另一端，并不直接為安居客提供任何收入，因此，公司的運營明顯更傾向于房產(chǎn)中介和經(jīng)紀(jì)人、開發(fā)商等，找房人群在利益貢獻上天然屬于劣后級別。

2018年、2019年、2020年，安居客前五名用戶均為中國的經(jīng)紀(jì)品牌及房產(chǎn)開發(fā)商，來自前五大客戶的收入分別為7.64億元、8.44億元、7.65億元，占總收入的12.3%、11.1%、9.5%。

另外，龐大的經(jīng)紀(jì)人網(wǎng)絡(luò)實則是房產(chǎn)服務(wù)平臺市場競爭的重要因素之一，安居客有著多達72.6萬的付費房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，雖然這些經(jīng)紀(jì)人為平臺帶來了規(guī)模不小的房源和收入，但經(jīng)紀(jì)人與經(jīng)紀(jì)人之間的競爭也十分白熱化，除了花更多的錢角逐競價排名外，經(jīng)紀(jì)人開始通過精美的房源圖片、明顯低于市價的標(biāo)價來吸引“傻白甜”的用戶。

種種因素直接導(dǎo)致了安居客平臺上假房源泛濫。

由于發(fā)布假房源的經(jīng)紀(jì)人和中介為安居客的“金主”，平臺并不能真正下狠手懲治這一傷害找房用戶體驗的現(xiàn)象，不然就極有可能流失付費經(jīng)紀(jì)人。

但站在用戶的角度，被騙一次、兩次之后，對安居客的信任度就將直線下降，直到完全棄用該平臺。

這么看來，安居客無疑“飲鴆止渴”，一方面無法放棄帶來豐厚收益的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，另一方面又因此不斷得罪用戶，如此陷入了一個死循環(huán)。而有分析認(rèn)為，長遠(yuǎn)來看，不站在用戶角度的平臺是很難謀求更有想象力的發(fā)展的。

在新浪消費者服務(wù)平臺黑貓投訴上搜索發(fā)現(xiàn)，安居客共有822條結(jié)果，投訴集中在中介跑路、虛假房源騙取信息費、一房多發(fā)等問題上，甚至有用戶稱，在平臺上發(fā)布了真實的房源，但卻顯示違規(guī)無法申訴、且無法退回保證金。這似乎也能看出，安居客平臺對未付費個人用戶和付費房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的區(qū)別對待。

諷刺的是，安居客在招股書中強調(diào)，用戶選擇平臺的主要原因之一是房源信息全面且真實。公司也意識到，如果無法保證房源實時性、真實性、準(zhǔn)確性，平臺對用戶的吸引力及用戶活躍均可能下降。

做流量生意 也被愈加昂貴的流量綁架

從招股書來看，安居客2018年~2020年的營收保持了相對穩(wěn)定的增長，分別為62.16億元、75.79億元、80.52億元，但凈利潤在2020年卻有明顯的回落，分別為19.07億元、23.06億元、19.55億元，2020年凈利潤降幅達15.2%。

安居客的毛利率并沒有太大變化，反而在疫情最為嚴(yán)重的2020年有少許增長，2018年~2020年，安居客的毛利率分別為92.5%、89.2%、90.5%，但凈利率卻明顯下滑，2018年~2020年，凈利率分別為30.7%、30.4%、24.3%，2020年凈利率驟然下降超過6個百分點。

從收益表和具體的明細(xì)來看，2020年安居客銷售及營銷開支有著明顯的增長，由2019年的29.72億元增長至2020年的35.95億元，明顯超過同期行政開支和研發(fā)開支的增速。

而銷售及營銷開支明細(xì)顯示，公司增長最快的銷售費用為廣告及營銷開支，由2018年的13.73億元增長至2019年的16.26億元，再增至2020年的23.72億元，增速分別為18.42%、45.94%。2020年安居客營收增速尚僅有6%，廣告費用增長已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了總營收和凈利潤的增長。

從數(shù)據(jù)來看，安居客在這兩年無疑花費了大量的心力和資金投入營銷，以擴大平臺的影響力，獲得更多的用戶和房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)帶來的房源。貝殼在2020年登陸美股，估值一路走高，很難說安居客是否因此感到了巨大的威脅，從而需要借營銷來穩(wěn)固自身在行業(yè)的地位。

招股書中，安居客稱，公司的網(wǎng)站、APP、微信小程序為獲取用戶的主要渠道，公司高度依賴營銷渠道產(chǎn)生的流量，廣告平臺可能會大幅提高價格，隨著競爭的加劇、公司尋求擴張現(xiàn)有市場的業(yè)務(wù)，營銷成本將越發(fā)高昂。

本身即是做流量生意，安居客反過來依然需要購買更多的流量，正反兩方，姚勁波都被流量裹挾，難以脫身。