今年2月26日，對(duì)地產(chǎn)圈來(lái)說(shuō)注定是個(gè)不平凡的日子，自然資源部宣布，今年22個(gè)重點(diǎn)城市要對(duì)住宅用地實(shí)行“兩集中”新政。一是集中發(fā)布出讓公告，原則上發(fā)布出讓公告全年不得超過(guò)3次；二是集中組織出讓活動(dòng)。

由于22個(gè)重點(diǎn)城市基本就是未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)的主要市場(chǎng)，因此“兩集中”政策無(wú)疑將把所有房企，無(wú)論背景、資金實(shí)力、管理能力、品牌大小，聚集在一個(gè)角斗場(chǎng)內(nèi)相互廝殺。

毫無(wú)疑問(wèn)，集中供地將帶來(lái)一次重大的行業(yè)洗牌。如果說(shuō)此前長(zhǎng)春集中供地的聲量較小，那么此后的廣州、重慶、杭州北京可謂全行業(yè)關(guān)注，杭州作為互聯(lián)網(wǎng)重鎮(zhèn)，其首次集中供地對(duì)于不少重倉(cāng)杭州的房企來(lái)說(shuō)尤為重要。

杭州首次集中供地 德信中國(guó)僅入1宗

數(shù)據(jù)顯示，今年杭州第一次集中供地土地面積301.8萬(wàn)平米，占全年比重高達(dá)42.6%，且本次杭州集中供應(yīng)土地更多分布在近郊區(qū)，多為重點(diǎn)開(kāi)發(fā)的、軌道交通規(guī)劃較好的地塊。如錢(qián)江世紀(jì)城、未來(lái)科學(xué)城、三墩北、綠汀路TOD板塊等多個(gè)優(yōu)質(zhì)板塊集中推出，這對(duì)于重倉(cāng)杭州的房企來(lái)說(shuō)絕對(duì)是不能錯(cuò)過(guò)的拿地窗口。

德信中國(guó)于1995年成立，2005年總部搬至杭州，自稱(chēng)2012年至今穩(wěn)居杭州本土房企前三甲。2020年，德信中國(guó)以136.17億元的銷(xiāo)售額，位列杭州是房企銷(xiāo)售排行第6位，低于濱江集團(tuán)、綠城中國(guó)，位列本土房企第三。

而在此次杭州集中供地中，德信中國(guó)的表現(xiàn)與濱江集團(tuán)大相徑庭，杭州本地小房企宋都股份果決地耗資45.8億元拿下5宗土地。而此次德信中國(guó)僅出手1宗項(xiàng)目，金額只有15.9億元，而德信中國(guó)是有意收手，還是競(jìng)爭(zhēng)力有限呢？

年報(bào)顯示，德信中國(guó)2020年155.13億元的結(jié)轉(zhuǎn)收入中，杭州市場(chǎng)占比達(dá)到13.13%。而截至去年底，德信在杭州的土地儲(chǔ)備占比高達(dá)29%，并且在2020年新增土儲(chǔ)中，來(lái)自杭州的項(xiàng)目也占據(jù)著絕對(duì)主要的比例。

不夸張的說(shuō)，德信中國(guó)是重倉(cāng)杭州市的，此次土拍未能有好的斬獲，或許公司本身的財(cái)務(wù)狀況有關(guān)。

權(quán)益比低體外或有債務(wù)不行 融資成本高企

今年1月，德信中國(guó)有過(guò)一次美元債融資，這是德信中在去年12月發(fā)行于2022年到期的2億美元9.95%優(yōu)先票據(jù)的額外發(fā)行。由于去年12月票據(jù)發(fā)售價(jià)為本金額的96.872%，因此該2年期的美元債實(shí)際利率達(dá)到11.514%的高水平。

從去年底的年報(bào)數(shù)據(jù)看，德信中國(guó)的現(xiàn)金短債比為1.4，凈資產(chǎn)負(fù)債率為75%，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為74.2%，僅有最后一項(xiàng)超標(biāo)(大于70%)，處于黃檔水平。并不緊張的財(cái)務(wù)杠桿率與高企的美元債利率形成了鮮明的反差。

事實(shí)上，德信中國(guó)的賬面杠桿率并不能反映其真正的財(cái)務(wù)狀況，這其中的原因是其極低的權(quán)益比。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，德信中國(guó)全口徑銷(xiāo)售金額635.3億元，其權(quán)益比例僅為36.7%，權(quán)益銷(xiāo)售額只有233.3億元。而在新增土地儲(chǔ)備方面，德信新增的40個(gè)項(xiàng)目地塊，僅一處成都項(xiàng)目的權(quán)益達(dá)到了100%，有26個(gè)項(xiàng)目的權(quán)益比在50%及以下。總價(jià)款374.24億元，權(quán)益價(jià)款162.74，新增土儲(chǔ)的權(quán)益比例僅為43.49%。

低權(quán)益比的土地儲(chǔ)備，不僅體現(xiàn)在銷(xiāo)售上，還體現(xiàn)在資產(chǎn)負(fù)債表之中。

年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，德信中國(guó)的合營(yíng)及聯(lián)營(yíng)的投資達(dá)到了54.02億元，同比增長(zhǎng)42.46%。少數(shù)股東權(quán)益達(dá)到107.66億元，同比增長(zhǎng)88.2%，在總權(quán)益中占比高達(dá)64.8%，比半年報(bào)的57%進(jìn)一步升高，少數(shù)股權(quán)明顯超過(guò)了歸母股權(quán)。

同樣是由于少數(shù)股東收益占比大增的緣故，在全年?duì)I收大增65.38%的情況下，歸母凈利潤(rùn)同比下滑23.39%。

德信中國(guó)在銷(xiāo)售規(guī)模、財(cái)務(wù)指標(biāo)下隱藏著極低權(quán)益比，這并不能真正降低公司的融資成本，尤其是美元債這類(lèi)更為專(zhuān)業(yè)的融資市場(chǎng)中。

此次杭州57宗地塊全部出讓?zhuān)?178.21億元成交額收官，總體溢價(jià)率達(dá)到25%，此外超七成地塊拍至“封頂價(jià)+自持”。在“封頂價(jià)+自持”的競(jìng)爭(zhēng)中，若高財(cái)務(wù)成本去搶地，對(duì)于德信來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一招險(xiǎn)棋。融信、融創(chuàng)、華潤(rùn)、正榮等均逐鹿杭州，對(duì)于體量和資金實(shí)力更小的德信中國(guó)來(lái)說(shuō)，面臨較大壓力。