6月1日，濱江集團發(fā)布了關于競得土地使用權公告，稱全資子公司以4.89億元競得嘉興平湖一處城鎮(zhèn)住宅用地。

據(jù)中國網(wǎng)財經(jīng)統(tǒng)計，5月以來，濱江集團共斬獲8宗地塊，耗資213.05億元，一時間風頭蓋過不少頭部房企。其中，耗資191.46億元在杭州摘得6宗地塊，另在寧波、嘉興平湖市分別摘得1宗地塊，成交金額分別為16.70億元和4.89億元。

5月以來斬獲8宗地塊 區(qū)域集中風險凸顯

5月7日-8日，杭州首場集中拍地共有57宗土地出讓，最終全部成交，共攬金1178億元。據(jù)中國網(wǎng)財經(jīng)統(tǒng)計，本土房企濱江集團以183億元的拿地金額位列第二，僅次于融信中國的229億元。值得注意的是，濱江集團拿下的5宗地塊中，有4宗是與融信中國組成聯(lián)合體競得。

其中，作為杭州主城范圍內(nèi)位置最好的兩宗宅地，錢江新城二期兩地塊由濱江集團+融信中國聯(lián)合體拿下：四堡七堡單元JG1402-32地塊出讓面積7.20萬平方米，樓面價為44938元/平方米(自持17%)；四堡七堡單元JG1402-16地塊出讓面積4.54萬平方米，樓面價為44364元/平方米(自持17%)。

除主城區(qū)外，濱江集團+融信中國聯(lián)合體還斬獲了蕭山區(qū)的兩宗地塊。錢江文化單元XSCQ0607-R 21-11地塊的建筑面積12.74萬平方米，樓面價19474元/平方米(自持7%)；寧圍單元XSCQ1409-38地塊的建筑面積為8.39萬平方米，樓面價22006.20元/平方米。

此外，濱江集團還獨自競得城廂街道山口單元XSCQ2101-39、40地塊，出讓面積2.07萬平方米，成交樓面價19436元/平方米(自持27%)。

杭州之外，濱江集團在寧波、嘉興也均有斬獲。可以看到，濱江集團的重倉之地仍是杭州區(qū)域及浙江省內(nèi)，其他區(qū)域較少涉足。今年第一季度，濱江集團共獲取6幅土地，規(guī)劃建筑面積合計70.41萬平方米，也分別位于杭州和金華。

2020年年報顯示，濱江集團的項目主要集中在杭州及浙江省內(nèi)的寧波、金華、嘉興、溫州、湖州等區(qū)域，省外進入上海、深圳、蘇州、南京、南通及上饒等城市。

截至2020年年末，濱江集團的土地儲備可售貨值約2800億元，其中杭州內(nèi)占比65%，浙江省內(nèi)非杭州的城市占比18%，浙江省外占比17%。

為聯(lián)合資信出具的對濱江集團及其債券信用狀況的跟蹤分析和評估報告指出，濱江集團業(yè)務仍存在一定的區(qū)域集中風險。盡管公司曾試圖向杭州區(qū)域外拓展業(yè)務，但目前房地產(chǎn)業(yè)務仍集中于杭州地區(qū)及浙江區(qū)域，當?shù)胤康禺a(chǎn)市場調(diào)控精準度不斷提升，受當?shù)叵迌r、限購等調(diào)控政策影響，公司盈利空間受到擠壓。

數(shù)據(jù)顯示，2020年，濱江集團的銷售毛利率為27.04%，較2019年的35.10%下降了8.06個百分點；銷售凈利率為12.41%，較2019年的15.92%下降了3.51個百分點。

合作開發(fā)為主 權益占比有待提升

在5月以來斬獲的8宗地塊中，僅有3宗地塊濱江集團的權益占比為100%，剩余的5宗地塊權益占比約為50%，聯(lián)合開發(fā)的占比高達62.5%。尤其是杭州斬獲的地塊中，有4宗與融信中國組成聯(lián)合體摘得，寧波的1宗地塊也是聯(lián)合開發(fā)。

關于合作開發(fā)，濱江集團曾在2020年的年報中表示：“與其合作的開發(fā)企業(yè)，無論大小，濱江都緊密合作。隨著行業(yè)集中度不斷提高，行業(yè)競爭往往轉為強強聯(lián)合、合作共贏，濱江目前和全國地產(chǎn)前20強中的16家都有合作，在合作中發(fā)揮各自優(yōu)勢，實現(xiàn)項目效益的最大化，合作共贏，其中95%以上的項目均由公司操盤?！?/p>

2020年年報顯示，期內(nèi)濱江集團累計新增土地面積171.65萬平方米，新增土儲計容建筑面積432.24萬平方米，土地款總額781.9億元，權益土地款410.3億元，新增土儲貨值權益比例49.52%，這個數(shù)據(jù)低于2019年的51.61%。從新增土地儲備項目來看，濱江集團2020年新增32個項目，僅有12個項目的權益占比超過50%(不含50%)，占比為37.5%；有15個項目的權益占比低于50%，占比達到46.88%。

大量的合作開發(fā)使得濱江集團的銷售額實現(xiàn)快速增長，但銷售權益比例則相對較低。2020年，濱江集團的全年銷售額為1363.6億元，權益銷售額為700億元，銷售權益比例僅為51.3%。根據(jù)克而瑞公布的2020年1-12月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售額TOP200來看，榮盛發(fā)展的銷售金額與濱江集團較為接近，約為1358億元，權益銷售額為1195.6億元，銷售權益比例為88.04%，遠超濱江集團。

近年來，通過大量的合作開發(fā)，濱江集團利用較少的資金撬動銷售規(guī)模增長，但是潛在的經(jīng)營風險也值得警惕。對濱江集團而言，未來如何平衡規(guī)模與效益是發(fā)展的關鍵。