今年以來，多地新冠疫情不斷反復，“三道紅線”、“土地兩集中”等調控政策不斷加碼，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)流動性緊張甚至債務違約現(xiàn)象。不過，在中梁控股董事長楊劍看來，行業(yè)發(fā)展危中有機，未來國家政策更大幅度傾向都市圈區(qū)域，圈內具潛力城市將出現(xiàn)結構性機會。中梁控股就是在“緊跟政策導向，深耕都市圈”戰(zhàn)略的指導下，業(yè)績實現(xiàn)了穩(wěn)步提升，財務也得到了進一步優(yōu)化。

8月24日晚間，中梁控股披露了2021半年報。股告期內公司實現(xiàn)營業(yè)收入329.1億元，同比增長38.5%；實現(xiàn)稅后利潤25.8億元，同比增長16.8%；核心歸母凈利潤15億元，同比增長15%；毛利率20.8%，與去年全年水平一致。

優(yōu)異產(chǎn)品力加持，前7月銷售已破千億

中梁控股盈利能力的顯著提升，離不開銷售的強勢復蘇。數(shù)據(jù)顯示，中梁控股上半年合約銷售金額為950億元，同比增長40.3%；前7個月銷售1070億元，年度目標完成60%。在克而瑞發(fā)布的全口徑銷售金額排行榜上，中梁控股穩(wěn)居TOP20。據(jù)悉，中梁控股合約銷售規(guī)模已經(jīng)連續(xù)4年超過千億，而這離不開其精準的布局。在上半年的合約銷售中，二線和長三角三四線城市的貢獻比例達73%，這些地區(qū)人口紅利仍在，需求十分穩(wěn)定。

此外，中梁控股亮眼的業(yè)績，更不開其優(yōu)質的產(chǎn)品力。過往，中梁控股在業(yè)內曾有著“小碧桂園”的稱號，但登陸資本市場后，公司發(fā)展模式從規(guī)模導向轉為有質量的發(fā)展，其產(chǎn)品力也開始被業(yè)內關注。資料顯示，中梁不斷優(yōu)化產(chǎn)品設計，旗下有“星海、云璟、鎏金”三大產(chǎn)品體系，滿足不同客戶群體需求；精研4.0產(chǎn)品，目前累計超過300 個項目獲得綠色建筑認證或評級，綠色建筑面積超過 4500萬平方米。近期金盤網(wǎng)發(fā)布的“2021上半年中國房企產(chǎn)品力排行榜”中，中梁榮登TOP6，還獲24項GHDA環(huán)球人居設計大獎等諸多榮譽。另外，中梁控股上半年的平均去化率高達70%，彰顯出客戶的高度認可。

品質效率雙雙“在線”的中梁控股，對于未來發(fā)展充滿信心。楊劍在出席業(yè)績發(fā)布會時表示：“對完成本年度人民幣1800億的合約銷售目標充滿信心?！?/p>

內生造血能力強大，杠桿水平進一步降低

自去年以來，房地產(chǎn)融資渠道進一步收緊，如何保持自有資金池“活水”可用夠用，成為各大房企當下最重要的事。中梁控股也在積極提高內生“造血”能力，加快銷售回款。數(shù)據(jù)顯示，中梁控股上半年回款率為85%，在業(yè)內處于較高水平。截至2021年6月底，中梁控股現(xiàn)金及銀行結余355.4億元，較2020年底增長3.8%，流動性十分充裕。

與此同時，中梁控股還積極主動的進行債務管理，杠桿水平進一步降低。截至2021年6月底，中梁控股剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率為79.3%，而2020年底的這一數(shù)據(jù)為79.9%；凈負債比率為56.1%，較2020年底下降9.8個百分點；非限制現(xiàn)金與即期借貸比率為1.2，較2020年底有所增長?！叭兰t線”暫居黃檔，實際上，中梁控股也是少數(shù)在一年之內可以降檔的企業(yè)。

值得一提的是，中梁控股上半年進行了一系列美元票據(jù)回購，上半年非銀比重已降至25%。在此影響下，中梁控股上半年的融資成本下降至8.3%。

中梁控股執(zhí)行董事、首席財務官及副總裁游思嘉在業(yè)績發(fā)布會上表示：“下半年還有明年，中梁會做大量的減債務和穩(wěn)債務的工作。預期到今年年底，對364債務的依賴度會減少兩個億美元，12個月內對境外364票據(jù)的存量減低到25%，相信公司資產(chǎn)負債表到今年年底變得更加穩(wěn)健和優(yōu)化?！?/p>

游思嘉在業(yè)績會上還談到了商票問題，他強調：“中梁商票規(guī)模很小，去年年底6億元，期末已下降為人民幣 4億元，全部依時償還。”

土地儲備超6500萬平，投資堅持四大原則

由于資金充裕，中梁控股在土地投資方面也顯得游刃有余。數(shù)據(jù)顯示，上半年中梁控股共獲取了67個新項目，新增總貨值1020億元；總投資金額為408億元，占銷售金額的比例低于 40%。

截至期末，中梁控股總土地儲備約為6580萬平方米，覆蓋全國五大經(jīng)濟區(qū)，其中長三角和中西部占比達到 73%。分析認為，這將成為中梁控股未來規(guī)模穩(wěn)健增長和利潤增長的最大“糧倉”。

中梁控股執(zhí)行董事及聯(lián)席總裁何劍在業(yè)績會上提到了土地投資的四大原則：首先，在基本完成全國化布局的基礎上，整體投資方向從“擴張”轉向“深耕“，將持續(xù)深度研究各地政策、投資及銷售環(huán)境，在既有布局下，選擇市場基礎好的區(qū)域長期深耕。其次，重點城市宅地供應“兩集中”背景下，獲地競爭白熱化，中梁的投資布局不完全依賴集中供地，關注二線等能級較

高城市的同時，關注都市圈內的三線城市，保證安全與利潤。第三，精準控制投資節(jié)奏，投資拿地不完全鉚定競爭較為激烈的上半年，留有部分資金到下半年窗口期。積極推進獲地方式多元化，下半年將持續(xù)打開多元獲地渠道，如產(chǎn)城、商業(yè)、并購等，以此分散集中供地帶來的

競爭壓力。最后，全面提升與行業(yè)頭部房企、地方龍頭企業(yè)的合作，強強聯(lián)合，取長補短，優(yōu)勢互補。

得益于業(yè)績穩(wěn)健增長及債務優(yōu)化，中梁控股在國際資本市場的形象進一步提升。其中穆迪和惠譽均將中梁控股的評級展望從“穩(wěn)定”上調為“正面”；標普、聯(lián)合國際和聯(lián)合(境內)都給予了中梁控股“穩(wěn)定”評級。星展銀行也于近期發(fā)布研報，給予中梁控股“買入”評級，目標價5.93港元。截至目前，該股每股價格不足4.5港元，這意味著仍將有較大的上漲空間。