去年以來，“房住不炒”主基調未變。但“三道紅線”新規疊加金融機構房貸集中度管理，再到住宅供地“兩集中”的落地，都意味著房企融資環境正在全線收緊。

業內人士指出，上述種種政策的出臺，有助于抑制房企激進擴張，防止債務風險積累。在這一過程中，財務杠桿過高、回款能力較差的房企可能面臨挑戰；而優質資源將繼續向那些經營穩健出色、償債能力突出的企業積聚，比如龍湖集團。

在手現金近千億，房地產回款率超90%

政策高壓下，現金流成為房企生存的關鍵詞。穩健派“種子選手”龍湖集團，由于長期堅持財務自律，現金流始終充沛，為其抵抗周期風險奠定了基礎。

龍湖集團剛剛發布的業績報告顯示，2021上半年公司地產開發業務銷售金額為1426.3億元，同比增長28.4%，銷售回款率超過90%，連續多年維持行業高位；商業、物業管理等經營性收入為87.8億元，同比增長49.1%。受益于此，龍湖集團盈利能力顯著提高，上半年營業收入為606.2億元，同比增長18.5%；歸屬于股東的核心凈利潤61.8億元，同比增長17.1%。

截至期末，龍湖集團現金及銀行存款合計994.7億元，同比增長28%，為資金調配、精準判斷提供了充足的空間。

“三道紅線”指標進一步優化，融資成本創新低

在房地產市場日益趨緊的資金環境中，龍湖集團時刻保持審慎財務管理，債務結構進一步優化。

作為“三道紅線”監管新規出臺后第一批達標的房企，龍湖集團堅守綠檔陣營，且在個別指標上持續優化。截至2021年6月末，龍湖集團的凈負債率為46.0%，與2020年底相比下降0.5個百分點，創出近6年新低；現金短債比達到5.48倍，而2020年底的這一數據為4.24倍；除預收款后的資產負債率為68.3%。在過去五年，龍湖集團均位于“三道紅線”綠檔水平。

穩定的財務策略與持續的現金流，讓龍湖集團在資本市場上獲得了機構的認可。惠譽、穆迪、標普均分別保持BBB正面、Baa2穩定、BBB穩定的全投資級評級。截至2021年6月底，龍湖集團是唯一獲得境內外全投資級評級的民營房企。

反觀整個房地產行業，多家房企遭到“三大國際評級機構”評級下調或展望調至負面。中誠信國際甚至將整個房地產行業展望由穩定調整為負面，原因是在銀行房地產貸款集中度管理制度的影響下，房貸發放受限，房企回款必然受到影響。加之“集中供地”政策或將使得房地產企業盈利空間進一步壓縮，且對其資金調配及運營能力提出更大挑戰。疊加房企融資受限，或將導致債務集中到期壓力較大的房企出現現金流緊張的可能。自2020年以來，僅50強房地產企業中，已有多家曝出債券違約。

國際資本市場形象的提升，使得龍湖集團的融資成本進一步降低。截至上半年末，龍湖集團平均融資成本為4.21%，再創歷史新低。目前，龍湖集團一年內到期債務占總債務的比例為9.5%，債務結構進一步優化。

謹慎拿地，升級組織架構提高人均效能

“不差錢”的龍湖集團，在拿地方面始終執行“量入為出”的原則，按照負債率倒推，嚴格控制負債狀況，謹防負債超標。上半年，龍湖集團共獲取了53塊新地，權益地價為389億元，拿地簽約比為35%。龍湖集團管理層在業績會上表示：“在首批‘集中供地’中，龍湖沒有追高，還是保持穩健。我們也預留資金到下半年，抓住土地市場的機會。”

此外，龍湖集團還不斷升級組織結構，不斷提升人均效能。2021上半年，龍湖對組織架構進行了新一輪調整，一方面，將此前集團成立地產航道，使各個航道主體的分工更加明確；同時推進輕總部計劃，使總部更多以專家職能向區域賦能。

資本市場上，兼顧業績成長性和財務安全性的龍湖集團，于今年3月15日被納入恒生指數成份股，正式躋身藍籌股序列，上行空間進一步打開。而這份優異的中期“成績單”于8月25日午間發布后，資本市場給予了積極反饋。截至2021年8月25日收盤，龍湖集團每股報價37.2港元，漲幅1.78%，其中午后拉升最為明顯；總市值約為2257億港元，在內房股中排名第二，對應市盈率為9.39倍，位居行業首位。