近日，蘇州國資背景的蘇新美好生活服務股份有限公司(簡稱“蘇新美好生活”)向港交所遞交招股書，交銀國際為獨家保薦人。

股權：地方國企蘇高新全資持股

蘇新美好生活成立于1994年，彼時為全民所有制企業，截至其成立日期，本公司由蘇州高新區管理委員會下屬機構蘇州新區住宅建設管理辦公室(“蘇州住宅建設管理辦公室”)全資擁有。

重組后，蘇新美好生活由蘇高新公司全資擁有，而江蘇省財政廳間接持股10%，蘇州市虎丘區人民政府間接持股90%。

據招股書披露消息，蘇新美好生活深耕長三角地區，是蘇州的領先的綜合性城市服務及物業管理服務提供商之一，主要為公共基礎設施提供多樣化的城市服務以及為商業物業及住宅小區提供基本物業管理服務及增值服務。

八成收入來自城市服務、商業物業管理服務

業務模式方面，收入主要來自城市服務、商業物業管理服務、住宅物業管理服務、物業租賃。

截至2021年6月30日，來自城市服務、商業物業管理服務、住宅物業管理服務、物業租賃的收入分別為7552.3萬元、1.02億元、3076.8萬元、1.26億元，收入占比分別為34.1%、46.3%、13.9%、5.7%。

于往績記錄期間，蘇新美好生活服務的大部分收益來自商業及住宅物業管理服務，于2018年、2019年、2020年以及截至2020年及2021年6月30日止六個月，分別占總收益的69.9%、62.6%、61.3%、64.4%及60.2%。

其中，主要是商業管理服務，于2018年、2019年、2020年以及截至2020年及2021年6月30日止六個月，蘇新美好生活服務來自商業物業管理服務的收益分別占同期總收益的48.8%、45.4%、44.9%、47.5%及46.3%。

截至2018年、2019年及2020年12月31日以及2021年6月30日，蘇新美好生活服務分別向34個、34個、37個及38個商業物業提供基本商業物業管理服務，在管總建筑面積分別為200萬平方米、210萬平方米、240萬平方米及240萬平方米。

99.4%收入來自蘇州

收入來源地區看，于2018年、2019年、2020年以及截至2020年及2021年6月30日止六個月，總收益分別為3.88億元、4.36億元、4.37億元、2億元及2.21億元；來自蘇州的收益分別為3.86億元、4.34億元、4.34億元、1.99億元及2.2億元，分別佔總收益的99.5%、99.5%、99.4%、99.3%及99.4%。

規模方面：在管面積660萬方、利潤2390萬元

截至2021年6月30日，蘇新美好生活服務已在遍布中國兩個省的三個城市訂約為77個項目提供公建項目管理服務、基本商業物業管理服務及基本住宅物業管理服務，總合約建筑面積為約720萬平方米，其中，76個項目的在管總建筑面積超過約660萬平方米.

于2018年、2019年、2020年以及截至2020年及2021年6月30日止六個月，蘇新美好生活服務錄得總收益分別為3.88億元、4.36億元、4.37億元、2.01億元及2.21億元，年內或期內利潤則分別約為3620萬元、4360萬元、4810萬元、2080萬元及2390萬元。

業務特點：63%在管面積來自關聯方

招股書中表示，蘇新美好生活服務已與蘇高新集團建立長期和密切的戰略關系。自1994年成立以來，蘇新美好生活服務一直向蘇高新集團所開發物業提供商業和住宅物業管理服務。于往績記錄期間，蘇新美好生活服務向蘇高新集團或其合營企業或聯營公司開發的大部分物業提供物業管理服務。

截至2021年6月30日，蘇新美好生活服務項目中40個在管物業乃由蘇高新集團或其合營企業及聯營公司開發，總建筑面積為420萬平方米，占在管總建筑面積的63.0%。

截至2021年6月30日，來自蘇高新集團及其合營或聯營公司的收入占比約43.5%，來自獨立第三方的收入超過五成至56.5%。

從收入細分來源等看，于2018年、2019年及2020年，蘇新美好生活服務對獨立第三方所開發物業的中標率為85.7%、94.1%及88.9%。於2018年、2019年、2020年以及截至2020年及2021年6月30日止六個月，蘇新美好生活服務向由獨立第三方物業開發商單獨開發的物業提供物業管理服務產生的收益分別約占商業物業管理服務總收益的44.2%、45.8%、44.6%、45.7%及43.2%，及分別約占住宅物業管理服務總收益的10.2%、13.7%、19.7%、17.6%及19.3%。

毛利率23.4%

于2018年、2019年、2020年以及截至2020年及2021年6月30日止六個月，公司的整體毛利率分別為18.3%、20.3%、21.1%、21.3%及23.4%。公司的整體毛利率受各業務線的毛利率以及業務組合波動的影響。整體毛利率於往績記錄期間有所提高，是各業務線毛利率提高以及其們業務線不同貢獻的綜合影響所致。

分業務看，截至2021年6月30日，來自城市服務、商業物業管理服務、住宅物業管理服務、物業租賃的毛利率分別為25.1%、19.0%、8.1%、86.4%。

蘇新美好生活表示，其物業租賃服務的毛利率高于城市服務、商業物業管理服務和住宅物業管理服務的毛利率，主要是因為其他三條業務線更屬勞動密集型，銷售成本一般較高，尤其是勞工和分包成本。

住宅物業管理毛利率僅為8.1%

值得一提的是，截至2021年6月30日，蘇新美好生活商業物業管理服務毛利率為19%，來自獨立第三方的毛利率為16.5%，明顯低于關聯方平均毛利率21.7%有5.2個百分點。

而，截至2021年6月30日，蘇新美好生活住宅物業管理服務毛利率僅為8.1%，來自獨立第三方的毛利率為19.6%，明顯高于關聯方平均毛利率7.8%有11.8個百分點。

此外，值得注意的是，據天眼查數據顯示，目前蘇新美好生活共涉及200余起訴訟糾紛，其中9成以上為物業合同糾紛。

招股書披露顯示，蘇新美好生活稱，“我們亦與提供城市服務的各類參與者競爭。2020年，按我們的總收益及我們在蘇州城市服務收益計，我們在蘇州物業管理服務市場及城市服務市場排名第一。按我們來自城市服務及物業管理服務收益計，我們在江蘇省分別排名第3和第5?！?/p>

IPO資金用途

招股書中，蘇新美好生活稱，募集資金將用于尋求選擇性收購專注于向商業物業(如產業園、寫字樓、商業綜合體)提供城市服務及物業管理服務的其他物業管理公司；并計劃優先考慮位于上海、南通、無錫、常州、鹽城、嘉興以及上海周邊其他主要城市的物業管理公司，以進一步鞏固我們的市場地位及競爭力。其次，將用于尋求戰略性投資于垃圾集運中心及為垃圾集運中心提供運營及管理服務的公司；另，將用于擴大及豐富我們的增值服務；以及一部分資金將用于進一步開發我們的智能物業管理系統，主要包括采購及升級現有硬件以及軟件系統，以提高我們的運營效率及支持智慧物業管理解決方案；元將用于深化與中國及海外一流大學合作，培養及留住人才；及元將用于一般業務運營及營運資金，因為我們會繼續擴大我們的業務范圍及規模。