8月25日，香江控股公布2021年半年度報告。報告顯示，由于受疫情影響程度減小，2021年上半年香江控股實現營收、凈利雙增，但由于土地支出增加，現金流大幅下降，資產負債率迅速攀升。

毛利率降至五年內新低

受新冠疫情、商品房結轉周期、國家限購政策及銀行住房按揭貸款等因素的影響，2021年上半年，香江控股的房地產實現簽約銷售面積約21.55萬平方米，同比增長8.95%；簽約銷售金額約24.57億元，同比增長24.15%。

自2015年香江控股提出“去房地產中心化”轉型以來，其房地產業務銷售規模一直未能實現大規模增長。其中2019年簽約銷售金額最高，達63.25億元，同比增長94.44%，此前的2016-2018年，銷售規模一直在30億元左右徘徊，2020年為53.66億元。

盡管如此，房地產銷售依然是香江控股主要的收入來源。2021年上半年，香江控股營業收入為18.32億元，同比增長72.78%。其中商品房、商鋪、寫字樓銷售收入為10.81億元，占營業收入的59.02%，商貿流通運營創收5.41億元，占比29.56%。另外，其他業務營收2.09億元，占比11.42%。香江控股表示，營業收入增加是因為新竣工交樓，房款收入以及租金收入較上期增加所致。

營收大增的同時，香江控股的各項成本也在增長。半年報顯示，2021年上半年，香江控股營業成本大幅增長88.52%至11.16億元，增幅高于營收。同時，財務費用同比增長55.58%至2.46億元，管理費用和銷售費用也分別上漲29.42%和12.7%。

受此影響，2021年上半年香江控股毛利率同比下降5.09個百分點至39.09%,達到五年內新低，首次低于40%。其中，商品房、商鋪、寫字樓銷售業務毛利率34.65%，較2020年同期的51.01%下降16.36個百分點；商貿流通運營業務毛利率較去年同期增長9.1個百分點至56.11%。

此外，得益于營收的大增，香江控股的歸母凈利潤也同比扭虧，增長240.1%至4132萬元；扣非凈利潤1792.04萬元，同比上升149.09%。

資產負債率攀升至80%

2021年上半年，香江控股經營活動產生的現金流量凈額由正轉負，大幅下降447.98%至-8.03億元。對此，香江控股給出的解釋是，主要是購買商品、接受勞務支付的現金增加所致，其中株洲項目購置土地款1.34億元、增城朱村項目購置土地款8.06億元、來安項目購置土地款1.67億元。

需要指出的是，因為同樣的原因，香江控股2020 年全年經營活動產生的現金流量凈額較上年減少約26.83億元，同比下降81.79%。

半年報顯示，2021年香江控股預計發生關聯交易金額8.3億元，實際發生額為1.32億元。其中，期內的1.32億關聯交易里，包括接受香江集團、金海馬及其下屬公司的1.12億元的財務資助。2021年內，香江控股預計將接受關聯方6億元的財務資助，以彌補其現金流的不足。

此外，雖然香江控股土地支出成本在增加，但其土地儲備面積卻在減少。

半年報顯示，截至2021年6月30日，香江控股持有土地儲備計容建筑面積約580萬平方米，其中已竣工未銷售建筑面積約29萬平方米，在建工程建筑面積約281萬平方米，未來可供發展用地建筑面積約為270萬平方米。

不難發現，香江控股的總土地儲備面積自2017年達到716.29萬平方米的高點后，連年下降。其中，集團未來可供發展的建筑面積已經由2018年的470.9萬平方米下降200萬平米至2021年上半年的270萬平方米。

資產負債方面，截至2021年6月底，香江控股貨幣資金34.69億元，較年初下降6.21%；一年內到期的有息負債27.98億元；長期借款及應付債券總額為42.68億元，較年初增加12億元左右；有息負債總額為65.79億元。總資產為287.85億元，總負債230.46億元，資產負債率升至80.06%。

據統計，自2017年起，香江控股資產負債率開始連年攀升，2018年底增長15.53個百分點首次突破70%至75.09%，至2021年上半年一舉突破80%，增至80.06%。

9月17日，香江控股以每股1.95元報收，總市值66.22億元。