自從9月20日遭遇黑色星期一以后，港股新力控股(簡(jiǎn)稱(chēng)“新力”)停牌至今。當(dāng)天收盤(pán)后，新力公告稱(chēng)，公司股份及債務(wù)證券已自2021年9月20日(星期一)下午3時(shí)38分起于香港聯(lián)交所短暫停止買(mǎi)賣(mài)，以待刊發(fā)一份載有內(nèi)幕消息的公告。

彼時(shí)業(yè)內(nèi)猜測(cè)，新力要公告旗下物業(yè)公司出售事項(xiàng)；也有另一種說(shuō)法是，新力要披露大股東股票質(zhì)押爆倉(cāng)。新力相關(guān)人士對(duì)此兩種說(shuō)法均表示不知情。

新力控股停牌前報(bào)0.5港元/股，當(dāng)日跌逾87%，最低位曾見(jiàn)0.37港元/股；最新市值17.85億港元。

日前，記者就部分傳聞向新力內(nèi)部人士求證，了解到新力正在從幾個(gè)方面入手，試圖緩解公司資金壓力，以應(yīng)對(duì)即將到來(lái)的償債危機(jī)。但從新力出售物業(yè)公司與全國(guó)項(xiàng)目進(jìn)展來(lái)看，目前通過(guò)出售資產(chǎn)回籠資金這條路走得并不順暢。

根據(jù)知情人士透露，新力長(zhǎng)三角地區(qū)江蘇有項(xiàng)目在談出售，全國(guó)其他地區(qū)已有項(xiàng)目成功出售，正在辦理交接手續(xù)。

“金融監(jiān)管收緊，疊加調(diào)控政策，導(dǎo)致回款干涸，加上公司近期一些負(fù)面輿論導(dǎo)致融資快速收緊，現(xiàn)金流就難以支撐了。”前述內(nèi)部人士透露。

然而，新力內(nèi)部人士的看法僅僅說(shuō)出了行業(yè)普遍存在的一個(gè)問(wèn)題，那就是政策施壓下，抗壓能力弱的企業(yè)容易“出事”。如果把新力作為案例來(lái)解讀，這家房企遭遇的危機(jī)恰恰暴露了自身運(yùn)營(yíng)與戰(zhàn)略的部分問(wèn)題，比如少數(shù)股東權(quán)益占比較高、過(guò)度依賴(lài)外部資金發(fā)展。

“自救”

日前，新力爆雷的輿論已甚囂塵上。截至目前，據(jù)報(bào)道，新力一筆金額為540萬(wàn)元的商票此前在8月逾期，現(xiàn)已全部?jī)陡丁＿@也是“920”事件之后，新力對(duì)外界傳達(dá)的唯一積極信號(hào)。

記者獨(dú)家獲悉，新力目前有一筆400多萬(wàn)元的信托已逾期，該公司財(cái)務(wù)部尚在努力調(diào)配資金償還。10月18日，新力有一筆2.44億美元的美元債要兌付。事實(shí)上，“920”事件前后，新力存續(xù)期內(nèi)的三筆美元債都跟著暴跌，跌幅最大的正是這筆將于一個(gè)月內(nèi)到期的美元債。

近期，聯(lián)合國(guó)際、標(biāo)普相應(yīng)調(diào)低了新力評(píng)級(jí)至“CCC+”，并繼續(xù)將其列入評(píng)級(jí)負(fù)面觀察名單；惠譽(yù)將新力控股長(zhǎng)期發(fā)行人違約評(píng)級(jí)由“B+”下調(diào)至“CCC”，并將其高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)由“B+”下調(diào)至“CCC-”，回收率評(píng)級(jí)由“RR4”下調(diào)至“RR5”。

“920”事件之后，新力在三個(gè)方面的舉措也表明這家房企陷入了資金困境，包括“降薪裁員、出售新力服務(wù)、出售項(xiàng)目股權(quán)”。

據(jù)了解，此前的9月15日，新力公司總部員工已陸續(xù)收到降薪50%的口頭通知，但至今公司內(nèi)部也沒(méi)有發(fā)布關(guān)于降薪的具體文件，且當(dāng)月工資已正常發(fā)放，有待下月工資發(fā)放情況才能求證降薪真實(shí)情況。日前，新力又傳出裁員，新力服務(wù)裁員50%。

新力服務(wù)招股書(shū)自9月初失效之后，沒(méi)有更新招股書(shū)的動(dòng)作。業(yè)內(nèi)人士指出，新力大概率要出售物業(yè)。

從碧桂園到金科，坊間傳聞新力已在市場(chǎng)上“兜售”新力服務(wù)有一段時(shí)間了，但至今這筆生意都沒(méi)有落錘。從招股書(shū)可見(jiàn)，新力服務(wù)2020年收入10億元，相比同為黑馬房企的中梁旗下物業(yè)公司——中梁百悅智佳2020年的7億元營(yíng)收，并不遜色。

知情人士透露，新力董事長(zhǎng)張園林與金科董事長(zhǎng)黃紅云之間相互熟悉，很有可能可以促成生意。但金科服務(wù)相關(guān)人士對(duì)記者表示，目前還沒(méi)有非常確切的消息。

“從物業(yè)市場(chǎng)角度看，新力賣(mài)物業(yè)應(yīng)該沒(méi)什么大問(wèn)題，今年物業(yè)公司估值已經(jīng)見(jiàn)底了。主要看新力集團(tuán)目前的困難能否撐過(guò)去。”一名物業(yè)老兵對(duì)記者分析道，今年開(kāi)發(fā)商日子越來(lái)越難過(guò)，賣(mài)子求生的情況很常見(jiàn)，再者太多物業(yè)企業(yè)上市，資本市場(chǎng)已融不到太多錢(qián)。

合聯(lián)營(yíng)困境

除了降低人力成本與出售手中資產(chǎn)，張園林在融資層面已沒(méi)有更多辦法。此前南昌項(xiàng)目傳出停工，新力方面解釋是由于工程流程中某一個(gè)環(huán)節(jié)供應(yīng)商質(zhì)量出了問(wèn)題，工程方要求其整改，導(dǎo)致停工。

由此可見(jiàn)，新力要出售這些在建項(xiàng)目的話(huà)，收購(gòu)方要考慮新力項(xiàng)目目前是否存在停工風(fēng)險(xiǎn)。此外，還要考慮合聯(lián)營(yíng)公司的占股比。

在停牌期間的9月24日，新力發(fā)布了2021年中報(bào)。新力一直是黃檔房企，一直以來(lái)只有剔除預(yù)收賬款之后的資產(chǎn)負(fù)債率這一項(xiàng)不達(dá)標(biāo)。今年上半年，新力銷(xiāo)售587.89億元，開(kāi)發(fā)中物業(yè)約為225億元，應(yīng)付給合聯(lián)營(yíng)公司的出資為約46.83億元。這從一個(gè)側(cè)面表明，新力在其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的權(quán)益占比較低，如果要引入資金方或者說(shuō)合作方，還要與此前的合作方的溝通好。

值得關(guān)注的是，上半年新力的流動(dòng)資產(chǎn)比去年年底增加約20%，中報(bào)披露稱(chēng)，主要是由于期內(nèi)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物和開(kāi)發(fā)中物業(yè)增加所致。

從合聯(lián)營(yíng)公司的墊資情況來(lái)看，新力今年上半年經(jīng)營(yíng)情況并不是很樂(lè)觀。該公司合營(yíng)公司墊資比去年少3億元左右，但聯(lián)營(yíng)公司墊資情況比去年同期有大幅增加。聯(lián)營(yíng)公司今年上半年墊資超過(guò)18億元，去年同期僅為4億元。從新力償還合聯(lián)營(yíng)公司情況來(lái)看，上半年，新力償還合營(yíng)公司墊資15億元，比去年同期少大約1億元；償還聯(lián)營(yíng)公司墊資2.5億元，去年同期卻償還了8.9億元。

新力少數(shù)股東權(quán)益過(guò)高這一問(wèn)題在2019年年報(bào)暴露，年末歸屬于少數(shù)股東的權(quán)益為67.29億元，同比增長(zhǎng)723.95%，超過(guò)7倍的增長(zhǎng)。2021年上半年，新力非控股權(quán)益100億元，相比去年同期91億元，又增長(zhǎng)了9億元。

也正是由于合作開(kāi)發(fā)模式，新力才獲得了高速發(fā)展。如今，新力牽一發(fā)而動(dòng)全身，項(xiàng)目合聯(lián)營(yíng)公司能否配合新力渡過(guò)難關(guān)尚不得而知。

債務(wù)承壓

知情人士對(duì)記者透露，新力最近有一筆400多萬(wàn)人民幣的信托還不上。此外，10月18日即將到期的一筆2.5億美元債，成為資本市場(chǎng)關(guān)注點(diǎn)，當(dāng)下可見(jiàn)的資金缺口就有15億元左右。

截至2021年6月末，新力流動(dòng)負(fù)債754億元，有息負(fù)債約295.5億元，其中有抵押負(fù)債243.6億元，未來(lái)一年內(nèi)約有133.6億元債務(wù)到期。

按照中報(bào)披露的上半年凈利潤(rùn)7.3億，非受限制資金約140億，新力短期內(nèi)的償債能力為何消失了？為此記者微信上曾多次聯(lián)系新力首席財(cái)務(wù)官許進(jìn)業(yè)，對(duì)方一直沒(méi)有回應(yīng)。知情人士透露，新力香港辦公室多名工作人員也都無(wú)法取得聯(lián)系。

由張園林2010年創(chuàng)辦的新力，10年間伴隨中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展火速成長(zhǎng)為千億房企，“黑馬10年，趕上別人發(fā)展30年，但崩得也快”。知情人士曾經(jīng)對(duì)記者說(shuō)，高周轉(zhuǎn)的模式必須配以相應(yīng)的金融環(huán)境。短期內(nèi)金融政策收縮過(guò)快，對(duì)企業(yè)無(wú)異于釜底抽薪。

“這么多年土地財(cái)政和貨幣問(wèn)題讓房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)于受寵，其實(shí)很多房企經(jīng)不起推敲。”一名業(yè)內(nèi)人士表示，房企過(guò)往通過(guò)買(mǎi)榜單等非常規(guī)手段實(shí)現(xiàn)高負(fù)債的模式應(yīng)該喊停了。