“正在接觸一些物業公司，且規模還不小。”9月17日，碧桂園服務執行董事兼總裁李長江在接受媒體采訪時，談及公司收并購時透露了上述信息。話音剛落，9月20日及28日，碧桂園服務先后以不超過100億元、33億元人民幣的價格，將富力物業、彩生活服務核心資產收入囊中。加上上半年收購藍光嘉寶服務，碧桂園服務一年內就“鯨吞”三家物企巨頭，合計收購額超180億元。

上市以來，碧桂園服務的收并購動作不斷，據不完全統計，其單筆過億元的收并購合計耗資至少達到了243.17億元。碧桂園服務的收并購步伐在今年更是有加速趨勢，并將目標鎖定在物業巨頭身上，“大魚吃大魚”的勢頭十分明顯。

分析認為，在部分房企因資金問題而不得不變賣旗下物業服務公司的背景下，碧桂園服務順勢接盤，不失為一個擴大規模、挑選優質資產的好時機，收并購也將在未來支撐公司略顯激進的“千億營收”計劃。

瞄準資金吃緊巨頭

9月28日深夜，碧桂園服務發布《收購鄰里樂控股全部股權》的公告，公司間接全資附屬公司與彩生活服務簽訂股權轉讓協議，同意收購目標公司100%股權。目標集團為彩生活服務的核心資產，包括萬象美物業、長白山旅游度假區物業、開元國際、開際商業、萬象美住宅、花胥物業及北京萬象美。這筆收購的總代價最高不高于33億元。

作為房企花樣年旗下的物業公司，彩生活服務于2014年在港交所上市，并成為“物業第一股”。彩生活服務一直被花樣年給予厚望，今年7月還曾計劃對旗下商業物業進行分拆，但如今卻將核心資產變賣，結果令人唏噓。注意到，28日的收購，只有碧桂園服務進行了公告，花樣年、彩生活均未發布任何消息，并于29日雙雙主動停牌。

外界認為，彩生活服務出售鄰里樂，或許與花樣年不太理想的財務狀況有關。近日，穆迪和標普先后下調了花樣年評級，穆迪將其評級從“B2”下調至“B3”，標普先是將其評級展望調整至負面，后又將評級由B級下調至CCC級，并列入負面觀察。

碧桂園服務瞄準缺錢的企業發起并購，并非首次。9月20日，碧桂園服務以“鯨吞”之勢收購了富力物業，當日的公告稱，碧桂園物業香港與富力物業簽訂股權轉讓協議，以不超過100億元的代價收購富良環球，間接收購富良環球所持的各目標公司100%股權。今年以來，四川房企藍光發展的債務問題愈演愈烈，逾期未償還債務不斷增加，在今年上半年，碧桂園服務以54.32億元收購藍光發展旗下的藍光嘉寶服務71.17%股份。

對于碧桂園服務的大舉收并購，中指物業事業部副總經理牛曉娟對分析，“三條紅線”等調控政策之下的房地產企業，短期投資明顯會放緩，融資渠道受阻，部分房企為盡快緩解短期資金流動性問題，選擇通過出售旗下優質物業的資產來度過低谷。之所以出售物業公司，則是因為隨著行業的快速發展，作為輕資產的物業企業取得了相對較高的估值水平。

至于富力物業、鄰里樂的收購價格，平安證券認為，這兩筆收購對應的2021年市盈率(PE)分別約為14倍、10.7倍，估值相對合理，而它們在商業、核心區域的布局，有望對碧桂園服務業態及區域的優化形成有力補充。

“大魚吃大魚”時代

2018年上市以來，碧桂園服務就沒有停下收并購的腳步。

在上市的第一年，就以6.83億元拿下成都佳祥物業、成都清華逸家物業等5家公司的股權；2019年，拿下嘉凱城物業、港聯不動產服務100%的股權，代價分別為1.9億元、3.75億元；2020年，分別收購了福建東飛、滿國康潔、城市縱橫60%、70%、100%的股權，代價分別為3.75億元、24.5億元及15.12億元。

據不完全統計，加上今年對藍光嘉寶服務、富力物業、鄰里樂的收購，碧桂園服務單筆過億元的收并購合計耗資至少達到了243.17億元。

可以看出，相比于過往，碧桂園服務今年收并購的目標已經發生轉向，從小型物業企業轉到物業巨頭，上市、擬上市企業走進公司視野。恒大物業曾是碧桂園服務考察的標的公司之一，但最終沒有談妥，在9月17日的采訪中，李長江透露，已經與恒大物業沒有接觸。他還說：“碧桂園服務喜歡大的，大的是指規模。我們也喜歡好的，是指它是優質的。我們喜歡規范的，是指它不亂。”

“大魚吃大魚”的趨勢正在行業上演，另一個活躍的角色就是萬科旗下的萬物云。9月中旬，萬物云與三盛集團旗下的伯恩物業召開戰略合作啟動會，作為管理面積超7000萬平方米、福建地區規模最大的物業企業之一的伯恩物業，正式加入萬物云。

而幾天前，陽光城旗下的物業公司陽光智博主動撤回招股書，以換股方式加盟萬物云，即以陽光智博100%股權換取萬物云新增發的4.8%股權。招股書顯示，陽光智博的在管面積達3000萬平方米。克而瑞研究中心認為，若萬物云今后成功上市，其市值或達3000億港元，陽光智博5%的股份將對應約150億港元的市值。

龍湖智慧服務也在跑馬圈地，今年3月，以12.73億元的價格收購了億達物業100%股權，后者在管面積達3850萬平方米。另外，龍湖智慧服務還在今年收購了九龍倉旗下內地物業公司、楷林商服。

中指研究院認為，在物業管理行業分化不斷加劇的背景下，規模競爭已進入白熱化階段，頭部企業“強者恒強”趨勢明顯，在鞏固行業龍頭地位的需求下，優質資源不斷向頭部集中。

牛曉娟分析，目前資本市場敏感度提高，房地產行業的信用風險邊界尚未明確，導致物業企業被屢屢錯傷。部分企業珍惜當前的市場機會，通過與頭部企業的并購合作，謀求價值確定性。總體來看，當前企業并購“窗口期”仍然存在，頭部企業和其他物業服務企業的市場機會顯著增加。

碧桂園服務千億夢想

接連拿下藍光嘉寶服務、富力物業、鄰里樂后，碧桂園服務的規模正在急速擴張。

上半年，藍光嘉寶服務的業績并入碧桂園服務，前者物業服務收費管理面積約1.3億平方米，合同管理面積約2.19億平方米。加上這些面積，碧桂園服務收費管理總面積約6.44億平方米，合同管理總面積約12.05億平方米。

對比已經上市的頭部物企，保利物業上半年的在管、合同管理面積分別約4.28億平方米、6.22億平方米，雅生活分別為4.24億平方米、5.84億平方米，碧桂園服務已大幅超過它們。萬物云還未上市，根據萬科A披露的數據，截至2020年末，其在管面積為5.66億平方米。雖然萬物云也在今年快速擴充規模，但吞下富力物業、鄰里樂后，碧桂園服務的規模超過萬物云，是當之無愧的“宇宙第一物企”。

截至2020年末，富力物業總在管建筑面積為6940萬平方米，而根據碧桂園服務收購富力物業的條件，富力物業承諾，截至2021年12月31日，其在管面積不低于0.86億平方米及總合約面積不低于1.27億平方米。截至2021年上半年，彩生活服務的在管面積為3.6億平方米，排在行業第五位，雖然暫時不知道碧桂園服務能拿到其中多少在管面積，但數量不會太少。外界有預測，上述兩樁收購案完成后，碧桂園服務的在管面積可能會突破10億平方米。

這些，正在支撐碧桂園服務千億元營收的巨大野心，公司計劃，力求2021年到2025年五年內，收入和利潤都將實現年復合增長率50%以上的增長，以達成“千億營收”目標。今年上半年，碧桂園服務用6.44億平方米的收費管理面積，實現了115.6億元營收和22.26億元凈利潤，簡單推算的話，碧桂園服務還需要擴充數倍的在管面積才能實現上述計劃。顯然，這些不可能只依靠碧桂園的供給，收并購與第三方外拓仍需發力。

大手筆收購，意味著需要消耗大量資金，為此，碧桂園服務已在近一年內進行了兩次大規模的配股融資。今年5月末，通過配售股份和發行可換股債券合共籌集大約155.26億港元現金，而6個月前的2020年12月份，其以每股45港元的價格配股融資了約77.5億港元。截至2021年上半年，碧桂園服務的銀行存款和現金總額約219.38億元。

對富力物業100億元的收購，碧桂園服務會分四批、以現金方式支付。而對鄰里樂的收購，除了自有資金外，還可能增加股權融資、貸款等支付方式，這種支付方式或意在保留手持現金的充裕。

收并購是快速擴充規模的有效手段，但收購后實現整合、優化也十分重要。國泰君安在一份研報中稱，截至2020年底，富力物業住宅物業管理毛利率21.2%，其中基礎物管毛利率13.9%，商業物業管理毛利率32.4%，綜合毛利率24.8%。截至2021年6月30日，碧桂園服務綜合毛利率36.2%，基礎物管毛利率33.6%。富力物業整體盈利水平較碧桂園服務仍有差距，收購后的整合協同仍面臨挑戰。

從碧桂園服務向外界透露的種種信息看，其對外擴張的步伐不會停止，能否實現從百億營收向千億營收的跨越，市場拭目以待。