10月29日，天鴻中國控股有限公司(下稱“天鴻中國”)于港交所提交招股書，開啟上市之路。

資料顯示，天鴻中國成立于2005年，目前布局河北三城。記者注意到，近幾年，天鴻中國的業績下滑、土儲掉隊，且旗下項目多次出現違規操作。

遞表前完成2.45億元股息結付

招股書顯示，天鴻中國主要專注于開發及銷售住宅物業。2018-2020年及2021上半年，天鴻中國營收分別為4.35億元、2.34億元、3.67億元和1.68億元，毛利分別為3.37億元、1.45億元、1.24億元和0.88億元，整體毛利率分別為77.5%、62.1%、33.8%和52.6%。

從上述數據可以清晰看出，天鴻中國2020年毛利率出現大幅下滑。對此，天鴻中國給出的解釋是，主要由于與零售物業相關的房地產開發及銷售毛利率下降，以及一級土地開發的毛利率下降；成本波動主要由于2020年交付天鴻紅星里項目導致建筑成本增加，紅星里項目的土地收購成本截至2020年年底確認，且高于集團其他物業。招股書顯示，天鴻中國2020年銷售成本同比增長176.13%至2.43億元。

值得注意的是，在招股書股息及可供分派儲備中顯示，截至2018年12月31日，天鴻中國進行了一次約2.45億元的年度派息，悉數歸控股股東魏國秋所有，已在此次提交招股書之前完成結付。然而，2.45億元比當年天鴻中國1.83億元的凈利潤還要高出0.62億元。

在招股書股權架構圖中，天鴻中國董事長魏國秋通過Buildking持有天鴻中國100%的股份，為天鴻中國的控股股東。這也意味著，魏國秋在天鴻中國赴港IPO前已“套現”2.45億元。截至今年6月30日，天鴻中國可供分派儲備僅有0.98億。

土儲僅剩5個籌備中的一級土地開發項目

在天鴻中國的業務構成中，一級土地開發占比較高。據統計，自2005年成立至今，天鴻中國總計開發6個項目，其中4個是完成一級土地開發項目后，通過公開招標、拍賣及掛牌出讓獲得的土地使用權。截至今年6月底，天鴻中國擁有兩個總地盤面積約為78.91萬平方米的一級土地開發項目或項目分期。

對于可供未來發展的土儲，天鴻中國在招股書中表示，截至2021年6月30日，集團僅擁有5個籌備中一級土地開發項目，其中2個位于廊坊市、2個位于石家莊市、1個位于唐山市。另外，截至7月31日，該公司擁有總可銷售建筑面積約為67.69萬平方米。

在天鴻中國為數不多的開發項目中，曾經歷若干不合規事件。招股書顯示，2013年4月，天鴻紅星里項目在未取得建筑工程施工許可證便開始施工。作為該項目的承建方天鴻中國全資子公司德融房地產也被責令停止施工及可能支付最高為建筑項目合約價格2%的罰款。直到2019年10月及2021年3月，承建商德融房地產才取得項目住宅部分及商業部分的建筑工程施工許可證。

此外，德融房地產在未完成相關竣工驗收備案手續便在2017年12月向回遷戶交付天鴻紅星里的物業，此外，德融房地產在使用天鴻紅星里的若干樓宇前未完成消防竣工驗收程序。

包括天鴻紅星里項目在內，天鴻中國旗下天鴻世家、天鴻鳳凰湖畔項目均在未取得預售許可證的情況下違規開展預售活動，且未將規定的預售所得款項金額全部或直接存入指定監管賬戶。

招股書顯示，在過去的財年，天鴻中國三家營運附屬公司使用13人以個人名義開立的賬戶，這些賬戶屬于9家中國銀行的不同分行，合共27個個人銀行賬戶，主要用于接收潛在客戶支付的預售所得款項，收取旗下安悅物業的物業費用以及其他公司資金。值得一提的是，13人中包括天鴻中國的員工11人、魏國秋妻子以及魏國秋的兄弟。對此，天鴻中國方面也表示，2021年9月起已停止并禁止使用個人賬戶。