近期，合能控股向港交所遞交招股書，建銀國際為獨家保薦人。

招股書顯示，合能控股是一家總部位于四川的綜合型房地產(chǎn)開發(fā)商，業(yè)務(wù)范圍主要包括物業(yè)開發(fā)銷售和商業(yè)物業(yè)投資運營兩個板塊。截至今年8月末，公司擁有63個處于不同開發(fā)階段的住宅和商業(yè)項目組合。

2018-2020年及2021年上半年，合能控股營收分別約為55.8億元、40.2億元、57.1億元和15.7億元；對應(yīng)毛利分別為11.08億元、12.45億元、12.02億元和5.01億元；毛利率分別為19.8%、30.9%、21.1%和31.9%，除今年上半年外，均低于行業(yè)平均水平。與此同時，合能控股的股權(quán)回報率也逐年走低，同期的股權(quán)回報率分別為94.1%、65.3%、27.6%和14%。

年度銷售金額50億元

合能控股成立于1992年，與碧桂園、雅居樂、富力等屬于同一時期房企，不過，與這些“同級生”相比，合能控股在規(guī)模上已經(jīng)明顯掉隊。數(shù)據(jù)顯示，合能控股2020年銷售額剛剛達(dá)50億元，在克而瑞此前發(fā)布的2020年全年和2021年上半年房地產(chǎn)TOP200榜單中，該公司均未上榜。

偏小的銷售規(guī)模背后，與合能控股偏安一隅的業(yè)務(wù)布局不無關(guān)系。招股書顯示。目前合能控股旗下63個項目，有33個位于成都和西安兩座城市，對應(yīng)開發(fā)中物業(yè)項目已規(guī)劃建筑面積為158.66萬平方米，占比總建筑面積的53.9%。在公司443.6萬平方米的土地儲備中，59.3%位于成都和西安。

有地產(chǎn)從業(yè)者告訴記者：區(qū)域布局過于集中，在市場表現(xiàn)好的情況下，銷售和資金回籠表現(xiàn)都會不錯，能有效支撐企業(yè)經(jīng)營；但如果區(qū)域市場行情轉(zhuǎn)差，企業(yè)就會非常被動，所以企業(yè)還應(yīng)該積極開拓市場。

合能控股在招股書中也坦承了類似的風(fēng)險，表示預(yù)期公司業(yè)務(wù)將繼續(xù)嚴(yán)重依賴這些地區(qū)的物業(yè)市場，可能受當(dāng)?shù)亍^(qū)域、全國及全球因素影響，該等因素包括經(jīng)濟及金融發(fā)展、當(dāng)?shù)厥袌龅耐稒C活動、物業(yè)的需求及供應(yīng)、可供物業(yè)買主選擇的投資選項、通脹、政府政策、利率及資金供應(yīng)；該市場的物業(yè)市場的任何不利發(fā)展均可能對公司業(yè)務(wù)、財務(wù)狀況、經(jīng)營業(yè)績及前景造成重大不利影響。

凈資本比率163.7%

今年以來，多家房企出現(xiàn)債務(wù)違約，使得資本市場對房地產(chǎn)公司更為謹(jǐn)慎。在此背景下，合能控股堅持沖擊資本市場，或許也離不開對于資金的渴求。合能控股也在招股書中坦承，公司可能無法遵守目前備受關(guān)注的“三道紅線”數(shù)據(jù)中的任意一道。

不過，記者注意到，合能控股已經(jīng)在有意識地控制負(fù)債。招股書顯示，2018-2020年末，合能控股的凈資本負(fù)債比率分別為636.8%、 290.8%和237.3%，今年上半年末則進(jìn)一步降至163.7%。

截至2021年6月底，合能控股仍有68.86億元銀行及其他借款，其中43.59億元將于一年內(nèi)到期，占比達(dá)63.3%；而同期賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物8.98億元，受限制現(xiàn)金16.68億元，有較大償債壓力。合能控股的經(jīng)營活動現(xiàn)金凈額以連續(xù)兩年告負(fù)，2018-2020年分別為19.57億元、-15.5億元和-11.01億元。

作為非上市企業(yè)，合能控股的融資渠道覆蓋銀行、信托機構(gòu)及資產(chǎn)管理公司，其中信托和資產(chǎn)管理公司的融資成本均較高。據(jù)統(tǒng)計，截至今年8月末，合能控股共有12筆信托及其他融資尚未償還，總金額為39.08億元。值得一提的是，這12筆融資年利率均在10%以上，最高年利率達(dá)16.88%。

西安項目出現(xiàn)延期交付

面臨高額償債壓力的合能控股，在項目開發(fā)中也遇到了瓶頸，旗下有項目宣布了延期交付的消息，投資者也愈發(fā)擔(dān)心公司的資金狀況。

10月29日，合能鉑悅府官方訂閱號發(fā)布關(guān)于項目交付的相關(guān)通知稱，因疫情、十四運等原因，應(yīng)于6月30日交付的8、9號樓交付日期順延至2021年12月31 日，15、16 號樓交付日期順延至2022年3月30日，具體時間屆時另行通知。官網(wǎng)資料顯示，該項目為合能控股旗下項目。

這并非合能控股旗下的首個延期交付項目。10月，由合能控股和遠(yuǎn)洋資本間接持股的西安合能美房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)責(zé)的楓丹唐悅項目也被業(yè)主投訴，稱合同為8月底交房，開發(fā)商通知延期到10月底，現(xiàn)在又延期到12月底交房。對此，陜西省西安市浐灞生態(tài)區(qū)回應(yīng)稱，經(jīng)核實，合能楓丹唐悅項目1#-5#樓存在延期交房、進(jìn)度緩慢等情況。按照全市十四屆全運會揚塵治理工作統(tǒng)一安排，為保障十四運召開期間良好的空氣質(zhì)量環(huán)境，暫停全市建筑工地室外涉土及噴涂作業(yè)，因此該項目施工進(jìn)度受到一些影響。在全運會結(jié)束后，該項目將恢復(fù)正常施工。

浐灞生態(tài)區(qū)在回應(yīng)中還透露，該項目還因開發(fā)商和施工單位合同糾紛問題導(dǎo)致施工單位施工態(tài)度不積極，人員不足，目前該糾紛已經(jīng)解決，施工單位已經(jīng)恢復(fù)正常施工。住建局將于近期繼續(xù)組織開發(fā)商及業(yè)主代表召開第二次協(xié)調(diào)會，并將持續(xù)督促開發(fā)商采取各種措施加快施工進(jìn)度，爭取早日施工完成，達(dá)到交付條件。

針對合能控股資金方面面對的壓力、此時上市能否獲得資本市場青睞以及項目延期交付等問題，記者致電致函合能控股，但未能獲得回復(fù)。