房地產(chǎn)行業(yè)生存邏輯與成長(zhǎng)邏輯正在發(fā)生深刻變化：融資環(huán)境愈發(fā)逼仄，沒(méi)有絕對(duì)的順境；多元破題路徑逐步成型，沒(méi)有絕對(duì)的逆境。

如果參透了這一本質(zhì)，房地產(chǎn)企業(yè)勢(shì)必會(huì)將“順勢(shì)而為”與“逆勢(shì)而為”作為未來(lái)一段時(shí)間雙重修煉的方向。

行業(yè)大洗牌下，保證財(cái)務(wù)穩(wěn)健和提振市場(chǎng)信心成了眾多房企的首要任務(wù)。

而嗅覺(jué)靈敏的房企則早已走在了行業(yè)前列。日前，一場(chǎng)名為“‘穩(wěn)中求進(jìn)，行穩(wěn)致遠(yuǎn)’致敬金科攀登者”的表彰會(huì)在重慶舉行，金科控股董事局主席、金科股份實(shí)際控制人黃紅云在會(huì)上強(qiáng)調(diào)要繼續(xù)落實(shí)“一穩(wěn)二降三提升”，著力做好“四個(gè)保障”，不斷推動(dòng)公司實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

所謂的“四個(gè)保障”，即保障現(xiàn)金流安全、保障公司可持續(xù)發(fā)展、保障客戶(hù)滿(mǎn)意度不下滑、保障公司員工應(yīng)有的權(quán)益。盡管只是看似簡(jiǎn)單的四個(gè)方面，但卻涉及到公司發(fā)展基本面、工程質(zhì)量、客戶(hù)滿(mǎn)意度、員工權(quán)益等方方面面，具有極強(qiáng)的針對(duì)性和實(shí)操性，堪稱(chēng)“行業(yè)教科書(shū)式的范本”。其戰(zhàn)略眼光和發(fā)展策略，也很好地契合了當(dāng)前的市場(chǎng)和政策環(huán)境，加之公司良好的基本面，將有助于公司在未來(lái)的發(fā)展中取得先機(jī)。

有券商人士也指出，金科股份正在為下一個(gè)周期進(jìn)行蓄力，在樓市調(diào)控常態(tài)化的背景下，類(lèi)似金科這樣戰(zhàn)略清晰、步伐穩(wěn)健、模式先進(jìn)的房企，將具備更大的競(jìng)爭(zhēng)力。

現(xiàn)金流持續(xù)為正

隨著“三道紅線”落地，現(xiàn)金流管理的重要性更加凸顯，促銷(xiāo)售、抓回款前所未有地考驗(yàn)著房企的整體運(yùn)營(yíng)能力。

而在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，越來(lái)越多購(gòu)房者傾向于選擇那些負(fù)債水平低、財(cái)務(wù)狀況良好以及品牌實(shí)力強(qiáng)的房企，而這反過(guò)來(lái)進(jìn)一步推動(dòng)市場(chǎng)份額向頭部房企集中，加速其銷(xiāo)售回款，優(yōu)化現(xiàn)金流狀況，進(jìn)而形成一種良性循環(huán)。

2021年前三季度，金科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入636.83億元，同比增幅超33%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)60.75億元，同比增長(zhǎng)9%，歸母凈利潤(rùn)45.28億元。

與此同時(shí)，公司進(jìn)一步主動(dòng)調(diào)整有息負(fù)債規(guī)模，累計(jì)壓降有息負(fù)債100.78億元，有息負(fù)債總額降低至875.86億元。同時(shí)，金科積極履約兌付，截至目前無(wú)一例債務(wù)違約情況出現(xiàn)。

在有息負(fù)債期限結(jié)構(gòu)上，財(cái)報(bào)顯示，公司一年內(nèi)到期有息負(fù)債204.7億元，占比降為23.37%；一到三年內(nèi)到期有息負(fù)債為515.25億元，占比58.83%；三年以上到期有息負(fù)債為155.91億元，占比升至17.8%。較去年末，一年內(nèi)短期有息負(fù)債降低近10%，三年以上長(zhǎng)期有息負(fù)債債務(wù)增加近7%。

特別是當(dāng)“維穩(wěn)”成為第一要義，房企運(yùn)營(yíng)回歸本質(zhì)，更看重銷(xiāo)售回款質(zhì)量、現(xiàn)金流管理等內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管控。一直以來(lái)，保障現(xiàn)金流安全被金科放在了頭等重要的位置，在“以收定支、先收后支、收大于支”的現(xiàn)金流管理模式下，公司堅(jiān)持有質(zhì)量的銷(xiāo)售，確保每一筆銷(xiāo)售都能貢獻(xiàn)有價(jià)值的回款。今年前10月，公司實(shí)現(xiàn)全口徑銷(xiāo)售回款1588億元，回款率進(jìn)一步提高至98%，回款質(zhì)效持續(xù)處于行業(yè)標(biāo)桿水平。

對(duì)于地產(chǎn)而言，現(xiàn)金就是生命線；穿越市場(chǎng)的底氣，來(lái)自自身的造血功能。于金科，優(yōu)異的銷(xiāo)售與回款成績(jī)，也為企業(yè)提供了充足的現(xiàn)金流，增強(qiáng)公司的內(nèi)生造血功能。截至三季度末，公司貨幣資金余額為301.7億元，輕松覆蓋短期債務(wù)；經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額74.31億元，同比增長(zhǎng)570%。

一份來(lái)自克爾瑞的報(bào)告顯示，在92家典型樣本房企中，27家房企連續(xù)三年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流均保持凈流入，在此基礎(chǔ)上，僅有包括金科股份在內(nèi)的五家房企，2019-2020年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈額保持正增長(zhǎng)。

這也意味著，金科股份資金鏈持續(xù)保持穩(wěn)定，擁有較強(qiáng)的抵御流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)能力。而良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)、雄厚的資金實(shí)力，也讓金科在資本市場(chǎng)屢屢獲得正面反饋。

就在幾天前，平安證券、華泰證券等多家機(jī)構(gòu)還給予金科股份買(mǎi)入或增持評(píng)級(jí)，中金公司則將金科列為年度策略推薦標(biāo)的，顯示出金融機(jī)構(gòu)及市場(chǎng)對(duì)公司未來(lái)發(fā)展的信心。

蓄力可持續(xù)發(fā)展

面對(duì)房地產(chǎn)底層邏輯的巨變和不確定性，所有房企尤其是管理層對(duì)活下去，乃至基業(yè)長(zhǎng)青的訴求，比以往任何時(shí)候都強(qiáng)烈。

顯然，金科也更清晰地認(rèn)識(shí)到了這一點(diǎn)。自2021年初開(kāi)始實(shí)施的“一穩(wěn)二降三提升”的經(jīng)營(yíng)策略，不再將規(guī)模作為發(fā)展的主旋律，目標(biāo)設(shè)置、考核導(dǎo)向不以規(guī)模為前提，強(qiáng)調(diào)長(zhǎng)期主義、穩(wěn)中求進(jìn)、量入為出，也正是為保障公司可持續(xù)發(fā)展的一個(gè)關(guān)鍵性選擇。

今年1-10月金科實(shí)現(xiàn)全口徑銷(xiāo)售額1616億元，銷(xiāo)售面積1663萬(wàn)平方米，相較于去年同期增速有所放緩，但與行業(yè)速度水平保持了一致。

此外，金科將“投資力、產(chǎn)品力、服務(wù)力”三大核心競(jìng)爭(zhēng)力放在更重要的位置。具體來(lái)看：

在投資力方面，在今年土地市場(chǎng)遇冷的大背景下，金科繼續(xù)秉持極強(qiáng)的拿地紀(jì)律，在土地市場(chǎng)嚴(yán)控拿地總量，提升土地質(zhì)量，最終達(dá)成高標(biāo)準(zhǔn)拿地。前三季度公司新增土地47宗，總建筑面積1313萬(wàn)平方米，計(jì)容建筑面積990萬(wàn)平方米，土地購(gòu)置合同金額達(dá)387億元。其中，84.96%位于二三線(含新一線)城市，新增土儲(chǔ)的城市能級(jí)不斷提升；僅四成來(lái)自于公開(kāi)市場(chǎng)的招拍掛，而通過(guò)“地產(chǎn)+商業(yè)”、“地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)”、收并購(gòu)等方式獲取的土地計(jì)容建筑面積達(dá)到583萬(wàn)平方米，占比達(dá)59%，遙遙領(lǐng)先于行業(yè)大部分企業(yè)。

充足的土地儲(chǔ)備是房企應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化的要素之一，反映出一家企業(yè)的“家底”。截至上半年末，超過(guò)7300萬(wàn)平方米的總可售面積，滿(mǎn)足公司未來(lái)3年的發(fā)展需要，就算在面對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的變化與調(diào)整，金科依然能夠從容應(yīng)對(duì)。

在產(chǎn)品力和服務(wù)力方面，公司持續(xù)完善全面質(zhì)量管理體系，來(lái)打造高品質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)，不斷為客戶(hù)提供高附加值的產(chǎn)品和服務(wù)，提升全業(yè)態(tài)、全生命周期客戶(hù)服務(wù)水平，始終堅(jiān)持“客戶(hù)至上”的經(jīng)營(yíng)導(dǎo)向，也讓公司在今年1-10月累計(jì)交付的1295萬(wàn)平方米產(chǎn)品，客戶(hù)滿(mǎn)意度達(dá)85%，較年初提升0.52個(gè)百分點(diǎn)，持續(xù)領(lǐng)先行業(yè)平均水平。