房地產(chǎn)行業(yè)生存邏輯與成長邏輯正在發(fā)生深刻變化：融資環(huán)境愈發(fā)逼仄，沒有絕對的順境；多元破題路徑逐步成型，沒有絕對的逆境。

如果參透了這一本質(zhì)，房地產(chǎn)企業(yè)勢必會將“順勢而為”與“逆勢而為”作為未來一段時間雙重修煉的方向。

行業(yè)大洗牌下，保證財務穩(wěn)健和提振市場信心成了眾多房企的首要任務。

而嗅覺靈敏的房企則早已走在了行業(yè)前列。日前，一場名為“‘穩(wěn)中求進，行穩(wěn)致遠’致敬金科攀登者”的表彰會在重慶舉行，金科控股董事局主席、金科股份實際控制人黃紅云在會上強調(diào)要繼續(xù)落實“一穩(wěn)二降三提升”，著力做好“四個保障”，不斷推動公司實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

所謂的“四個保障”，即保障現(xiàn)金流安全、保障公司可持續(xù)發(fā)展、保障客戶滿意度不下滑、保障公司員工應有的權益。盡管只是看似簡單的四個方面，但卻涉及到公司發(fā)展基本面、工程質(zhì)量、客戶滿意度、員工權益等方方面面，具有極強的針對性和實操性，堪稱“行業(yè)教科書式的范本”。其戰(zhàn)略眼光和發(fā)展策略，也很好地契合了當前的市場和政策環(huán)境，加之公司良好的基本面，將有助于公司在未來的發(fā)展中取得先機。

有券商人士也指出，金科股份正在為下一個周期進行蓄力，在樓市調(diào)控常態(tài)化的背景下，類似金科這樣戰(zhàn)略清晰、步伐穩(wěn)健、模式先進的房企，將具備更大的競爭力。

現(xiàn)金流持續(xù)為正

隨著“三道紅線”落地，現(xiàn)金流管理的重要性更加凸顯，促銷售、抓回款前所未有地考驗著房企的整體運營能力。

而在當前的市場環(huán)境下，越來越多購房者傾向于選擇那些負債水平低、財務狀況良好以及品牌實力強的房企，而這反過來進一步推動市場份額向頭部房企集中，加速其銷售回款，優(yōu)化現(xiàn)金流狀況，進而形成一種良性循環(huán)。

2021年前三季度，金科實現(xiàn)營業(yè)收入636.83億元，同比增幅超33%；實現(xiàn)凈利潤60.75億元，同比增長9%，歸母凈利潤45.28億元。

與此同時，公司進一步主動調(diào)整有息負債規(guī)模，累計壓降有息負債100.78億元，有息負債總額降低至875.86億元。同時，金科積極履約兌付，截至目前無一例債務違約情況出現(xiàn)。

在有息負債期限結構上，財報顯示，公司一年內(nèi)到期有息負債204.7億元，占比降為23.37%；一到三年內(nèi)到期有息負債為515.25億元，占比58.83%；三年以上到期有息負債為155.91億元，占比升至17.8%。較去年末，一年內(nèi)短期有息負債降低近10%，三年以上長期有息負債債務增加近7%。

特別是當“維穩(wěn)”成為第一要義，房企運營回歸本質(zhì)，更看重銷售回款質(zhì)量、現(xiàn)金流管理等內(nèi)部經(jīng)營管控。一直以來，保障現(xiàn)金流安全被金科放在了頭等重要的位置，在“以收定支、先收后支、收大于支”的現(xiàn)金流管理模式下，公司堅持有質(zhì)量的銷售，確保每一筆銷售都能貢獻有價值的回款。今年前10月，公司實現(xiàn)全口徑銷售回款1588億元，回款率進一步提高至98%，回款質(zhì)效持續(xù)處于行業(yè)標桿水平。

對于地產(chǎn)而言，現(xiàn)金就是生命線；穿越市場的底氣，來自自身的造血功能。于金科，優(yōu)異的銷售與回款成績，也為企業(yè)提供了充足的現(xiàn)金流，增強公司的內(nèi)生造血功能。截至三季度末，公司貨幣資金余額為301.7億元，輕松覆蓋短期債務；經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額74.31億元，同比增長570%。

一份來自克爾瑞的報告顯示，在92家典型樣本房企中，27家房企連續(xù)三年經(jīng)營活動現(xiàn)金流均保持凈流入，在此基礎上，僅有包括金科股份在內(nèi)的五家房企，2019-2020年經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額保持正增長。

這也意味著，金科股份資金鏈持續(xù)保持穩(wěn)定，擁有較強的抵御流動性風險能力。而良好的發(fā)展態(tài)勢、雄厚的資金實力，也讓金科在資本市場屢屢獲得正面反饋。

就在幾天前，平安證券、華泰證券等多家機構還給予金科股份買入或增持評級，中金公司則將金科列為年度策略推薦標的，顯示出金融機構及市場對公司未來發(fā)展的信心。

蓄力可持續(xù)發(fā)展

面對房地產(chǎn)底層邏輯的巨變和不確定性，所有房企尤其是管理層對活下去，乃至基業(yè)長青的訴求，比以往任何時候都強烈。

顯然，金科也更清晰地認識到了這一點。自2021年初開始實施的“一穩(wěn)二降三提升”的經(jīng)營策略，不再將規(guī)模作為發(fā)展的主旋律，目標設置、考核導向不以規(guī)模為前提，強調(diào)長期主義、穩(wěn)中求進、量入為出，也正是為保障公司可持續(xù)發(fā)展的一個關鍵性選擇。

今年1-10月金科實現(xiàn)全口徑銷售額1616億元，銷售面積1663萬平方米，相較于去年同期增速有所放緩，但與行業(yè)速度水平保持了一致。

此外，金科將“投資力、產(chǎn)品力、服務力”三大核心競爭力放在更重要的位置。具體來看：

在投資力方面，在今年土地市場遇冷的大背景下，金科繼續(xù)秉持極強的拿地紀律，在土地市場嚴控拿地總量，提升土地質(zhì)量，最終達成高標準拿地。前三季度公司新增土地47宗，總建筑面積1313萬平方米，計容建筑面積990萬平方米，土地購置合同金額達387億元。其中，84.96%位于二三線(含新一線)城市，新增土儲的城市能級不斷提升；僅四成來自于公開市場的招拍掛，而通過“地產(chǎn)+商業(yè)”、“地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)”、收并購等方式獲取的土地計容建筑面積達到583萬平方米，占比達59%，遙遙領先于行業(yè)大部分企業(yè)。

充足的土地儲備是房企應對市場變化的要素之一，反映出一家企業(yè)的“家底”。截至上半年末，超過7300萬平方米的總可售面積，滿足公司未來3年的發(fā)展需要，就算在面對未來市場的變化與調(diào)整，金科依然能夠從容應對。

在產(chǎn)品力和服務力方面，公司持續(xù)完善全面質(zhì)量管理體系，來打造高品質(zhì)的產(chǎn)品和服務，不斷為客戶提供高附加值的產(chǎn)品和服務，提升全業(yè)態(tài)、全生命周期客戶服務水平，始終堅持“客戶至上”的經(jīng)營導向，也讓公司在今年1-10月累計交付的1295萬平方米產(chǎn)品，客戶滿意度達85%，較年初提升0.52個百分點，持續(xù)領先行業(yè)平均水平。