港交所11月12日發(fā)布的信息顯示，中億基業(yè)控股有限公司(下稱“中億基業(yè)”)首次提交的招股書進入失效狀態(tài)，這意味著其成為寧夏第一家港股上市房企的“愿望”暫時落空。

資料顯示，中億基業(yè)是一家家總部位于寧夏銀川的房企。中指院數(shù)據(jù)顯示，中億基業(yè)在銀川、西寧兩城房地產(chǎn)市場市占率位列第一，但從全國來看，2021年前10月，中億基業(yè)121.2億元的銷售金額排在房企第141位。此外，其招股書也顯示，近三年中億基業(yè)出現(xiàn)毛利率下滑、資產(chǎn)負債率連年攀升、區(qū)域布局單一土儲不足等問題。

馮侖、朱瑜“現(xiàn)身”高管名單

中億基業(yè)歷史可以追溯到1991年的中房銀川總公司，即寧夏中房實業(yè)的前身，主要從事物業(yè)開發(fā)、物業(yè)管理以及提供養(yǎng)老及教育服務等。招股書顯示，寧夏中房實業(yè)于2020年12月1日進行公司分立，成立寧夏中房發(fā)展以承接分立之前寧夏中房實業(yè)開展的除物業(yè)開發(fā)外的其他業(yè)務。

事實上，今年5月11日遞交招股書的中億基業(yè)，僅僅成立1年時間。2020年11月5日中億基業(yè)注冊成立，隨后將寧夏中房實業(yè)重組注入公司，中億基業(yè)的實際IPO主體正是分立后的寧夏中房實業(yè)。

對于分立后的中億基業(yè)與寧夏中房發(fā)展是否存在競爭關系，中億基業(yè)方面表示，集團與其他業(yè)務性質(zhì)不同，且存在明確的業(yè)務劃分，因此，其他業(yè)務不會或預期將不會直接或間接與本集團的業(yè)務構成競爭。

值得注意的是，中億基業(yè)招股書董事及高級管理層名單中，朱瑜、馮侖、歐陽寶豐、路林等地產(chǎn)圈知名人士分別擔任公司非執(zhí)行董事、獨立非執(zhí)行董事等職務，主要負責就集團的經(jīng)營及管理提供戰(zhàn)略建議推薦意見、獨立建議等。

其中，朱瑜曾擔任旭輝控股副總裁、旭輝永升服務執(zhí)行董事；歐陽寶豐曾任寶龍地產(chǎn)首席財務官、復星地產(chǎn)副總裁等，現(xiàn)仍擔任中國天然氣集團、弘陽地產(chǎn)、中梁控股、新力控股等上市公司的獨立非執(zhí)行董事。

作為萬通集團的創(chuàng)始人馮侖，“萬通六君子”的故事伴隨著中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。馮侖擁有28年的房地產(chǎn)投資經(jīng)驗，曾在1998年12月至2011年3月?lián)伪本┤f通新發(fā)展集團股份有限公司的董事會主席，且該公司已于上交所上市。

資產(chǎn)負債率連年攀升

相比地產(chǎn)界知名投資人站臺，中億基業(yè)基本面情況更受業(yè)內(nèi)關注。

招股書顯示，中億基業(yè)2018-2020年收入分別達25.04億元、21.25億元、56.36億元，復合年增長率約50.0%；凈溢利分別為3.65億元、5.15億元、8.43億元，復合年增長率約52.0%。

需要指出的是，中億基業(yè)的收入主要來自物業(yè)開發(fā)及銷售。2018年至2020年，公司物業(yè)開發(fā)及銷售收益分別為24.79億元、20.74億元、55.39億元，占總收益的比例為99.0%、97.7%、98.3%。中億基業(yè)方面表示，集團2019年并無交付任何新的大型項目，交付的總建筑面積由2018年的36.87萬平方米減少至29.59萬平方米，這也導致了2019年營收和利潤出現(xiàn)下降。

此外，2018-2020年，中億基業(yè)毛利率分別為34.8%、39.1%、31.8%。對于2020年毛利率大降7.3個百分點的原因，中億基業(yè)解釋稱，2020年全年新項目交付大部分為優(yōu)質(zhì)室內(nèi)裝修工程，從而增加了開發(fā)成本，降低了毛利率。

中億基業(yè)坦承，由于業(yè)務擴張及現(xiàn)金流量規(guī)劃令財務需求增加，集團需要依靠大量借款維持公司發(fā)展。招股書顯示，2018-2020年，中億基業(yè)借貸總額分別為13.12億元、13.51億元、19.19億元。此外，中億基業(yè)貿(mào)易應付款項及應付票據(jù)也由2018年底的16.25億元增至43.20億元，其中2020年少于一年期限的已達40.27億元。

隨著借款持續(xù)增加，中億基業(yè)的資產(chǎn)負債率持續(xù)攀升。2018-2020年，公司資產(chǎn)負債率分別為88.66%、91.68%、91.84%。

此外，2018-2020年，中億基業(yè)旗下6個項目均存在預售資金未能根據(jù)相關監(jiān)管規(guī)定全部或直接存入指定托管賬戶，涉及的預售資金總額達48.26億元。

對此，中億基業(yè)方面表示，未悉數(shù)或直接存入指定托管賬戶的預售資金已存入相關項目公司的一般銀行賬戶，該等預售資金用于發(fā)展相關項目，例如用于支付建筑相關付款、項目融資成本及稅項付款，該舉動符合相關法律法規(guī)。

與萬科合作開發(fā)比例大

截至2021年3月31日，中億基業(yè)共有30個處于不同開發(fā)階段的項目。其中，28個項目位于中國西北地區(qū)。土地儲備合計651.67萬平方米，其中約620.98萬平方米的土地儲備位于中國西北地區(qū)，占總土儲的95.3%。

在中億基業(yè)的總土儲中，已竣工項目可供出售建筑面積、可出租建筑面積18.28萬平方米，開發(fā)中物業(yè)的規(guī)劃建筑面積470.458萬平方米，持作未來開發(fā)的物業(yè)建筑面積僅剩162.94萬平方米。

然而，中億基業(yè)30個項目中，僅有14個項目由全資附屬公司開發(fā)，其中6個項目已出售建筑面積超過90%；16個項目由非全資附屬公司及聯(lián)營公司開發(fā)，占比過半。

招股書顯示，截至2021年3月31日，中房萬科實業(yè)擁有11個開發(fā)項目，總建筑面積338.96萬平方米，占中億基業(yè)總土地儲備面積的52.01%。

中房萬科實業(yè)是中億基業(yè)與萬科集團進行戰(zhàn)略合作的平臺公司，于2017年成立，股權由中億基業(yè)持有40%，萬科集團持有40%及深圳花銀持有20%，而深圳華銀將其20%股份的表決權賦予中億基業(yè)。截至最后實際可行日期，其擁有15個項目公司。

目前，中億基業(yè)與萬科合作開發(fā)的11個項目中，無一項目應占權益超過50%，最高的權益比例為40%，最低只有20%。對此，中億基業(yè)方面表示，盡管在平臺公司及項目公司持有的股權未超過50%，但透過中房萬科事業(yè)表決權安排，我們?nèi)垣@得該等物業(yè)發(fā)展的控制權。

此外，中億基業(yè)董事局認為，與萬科集團的合作策略對集團的業(yè)務合作伙伴及資深均屬有利。

業(yè)內(nèi)人士分析，房地產(chǎn)行業(yè)資本密集、競爭激烈及高度分散，聯(lián)合開發(fā)越來越普遍。中億基業(yè)也表示，集團將根據(jù)現(xiàn)行市況、發(fā)展目標及財務狀況，繼續(xù)與其他各方采取靈活且審慎的業(yè)務合作策略。