盡管各地“穩(wěn)樓市”政策以平均每天超兩條的頻度發(fā)布，但受到疫情反復(fù)、市場信心不足等影響，4月中國多地樓市依然處于深度調(diào)整中，“小陽春”缺席。

房價(jià)“橫盤”成交乏力

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，4月，中國百城新建住宅價(jià)格環(huán)比僅上漲0.02%。1-4月累計(jì)，百城新建住宅價(jià)格上漲0.08%，漲幅較去年同期收窄0.91個(gè)百分點(diǎn)，累計(jì)漲幅為近五年同期最低點(diǎn)。

今年以來，各城市新房價(jià)格漲幅微弱。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，1-4月份，百城中，新房累計(jì)漲幅超過1%的只有廣州一地，房價(jià)累計(jì)上漲1.24%。

從成交量來看，據(jù)多個(gè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，4月份重點(diǎn)城市無論新房還是二手房成交規(guī)模同比降幅均超過四成。貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年4月全國重點(diǎn)62城商品住宅簽約面積累計(jì)同比下降44%，較3月跌幅進(jìn)一步加深5個(gè)百分點(diǎn)。貝殼50城二手房成交量同比下降約50%。

重點(diǎn)區(qū)域交易活躍度不足。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，4月份，長三角樓市近乎全面“熄火”，杭州、合肥、南京等市場成交轉(zhuǎn)弱，蘇北全面承壓。天津、河北、山東、東北等北方市場觀望情緒依舊濃重。粵港澳大灣區(qū)城市佛山、惠州、東莞、珠海等繼續(xù)蟄伏，項(xiàng)目去化普遍維持在30%左右；武漢、成都、重慶等市場羸弱，西安、鄭州等區(qū)域分化加劇。

作為樓市的前端，土地市場成交規(guī)模同樣延續(xù)低位。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，4月份，全國300城經(jīng)營性土地總成交建筑面積6537萬平方米(截至4月27日)，同比下降近六成，依舊在歷史低位；300城土地成交總金額增至2752億元(人民幣)，環(huán)比上漲36%，但同比依然下降，降幅高達(dá)53%。

超70城出手“穩(wěn)樓市”

事實(shí)上，今年以來，房地產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境持續(xù)改善，中央多部委持續(xù)釋放積極的政策信號(hào)。

貝殼研究院指出，4月重點(diǎn)城市住房信貸環(huán)境進(jìn)一步寬松，利率創(chuàng)四年新低。目前103個(gè)城市主流首套房貸利率已全部低于6%。同時(shí)，地方房地產(chǎn)調(diào)控政策逐漸放寬，限購、限貸、限售等限制性手段有不同程度松動(dòng)。

據(jù)該機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年以來，中國已有超過70個(gè)城市放寬相關(guān)樓市政策。房地產(chǎn)政策放松的城市由三線城市傳導(dǎo)到二線省會(huì)城市，包括南京、蘇州、蕪湖等長三角區(qū)域強(qiáng)二、三線城市。

另據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，4月份各地發(fā)布“穩(wěn)樓市”政策逾75次，這意味著平均每天就有超過兩條相關(guān)支持性政策出臺(tái)。

為何“小陽春”爽約？

貝殼研究院認(rèn)為，樓市調(diào)控效果不明顯的根本原因是市場預(yù)期尚未得到有效恢復(fù)。疫情沖擊、地緣政治沖突等給國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長帶來更多不確定性，大環(huán)境景氣度低迷，就業(yè)壓力顯著加大，居民預(yù)期收入降低，舉債購房的意愿不強(qiáng)。

此外，1-4月份規(guī)模房企整體融資規(guī)模仍保持在低位，多數(shù)房企流動(dòng)性壓力持續(xù)。據(jù)貝殼統(tǒng)計(jì)，受到融資規(guī)模大幅下滑影響，2022年4月房企境內(nèi)外債券到期債務(wù)凈額仍有396億元人民幣。

分析認(rèn)為，這也導(dǎo)致購房者對(duì)新房項(xiàng)目仍存交付品質(zhì)打折扣、延期交付，甚至爛尾的擔(dān)憂，購買新房依舊謹(jǐn)慎。新房去化慢，房企拿地積極性難恢復(fù)，土地市場難升溫，最終導(dǎo)致市場整體信心不足，觀望情緒加重。

業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，后續(xù)房貸利率還有下調(diào)空間，房企風(fēng)險(xiǎn)出清速度也將有所加快。疫情過后，城市間人口流動(dòng)將恢復(fù)，新市民的安家需求、子女的教育需求和老市民的住房改善需求將補(bǔ)償性釋放，這決定了未來市場修復(fù)的大趨勢(shì)。但市場修復(fù)力度和時(shí)間仍然受到疫情等多重因素影響。