(記者 劉小菲)受房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)升級(jí)、融資環(huán)境趨嚴(yán)、多地疫情不斷反復(fù)等因素影響，房企盈利能力承壓。8月18日，碧桂園發(fā)布公告稱(chēng)，預(yù)期2022上半年核心凈利潤(rùn)為45-50億元，股東應(yīng)占凈利潤(rùn)為2-10億元。

對(duì)于預(yù)期盈利的下降，碧桂園給出了四方面解釋?zhuān)悍康禺a(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境嚴(yán)峻及新冠疫情持續(xù)影響，市場(chǎng)下行疊加工程進(jìn)度減緩，已出售物業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)確認(rèn)收入減少；部分低毛利項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下降；出于謹(jǐn)慎性原則對(duì)物業(yè)項(xiàng)目計(jì)提的減值增加；及外匯波動(dòng)造成預(yù)期凈匯兌損失所致。

可以看出，對(duì)碧桂園上半年盈利形成影響的因素多為非現(xiàn)金性質(zhì)。而現(xiàn)金流方面，碧桂園表示“依舊穩(wěn)健”，同時(shí)稱(chēng)“經(jīng)營(yíng)狀況良好，具備充足的可動(dòng)用現(xiàn)金。

銷(xiāo)售穩(wěn)居行業(yè)第一，下滑幅度遠(yuǎn)低于平均

2022上半年，碧桂園實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷(xiāo)售額1851億元，在行業(yè)整體承壓的背景下，碧桂園仍然緊守業(yè)內(nèi)領(lǐng)跑地位。克而瑞公布的排行榜則顯示，碧桂園上半年權(quán)益銷(xiāo)售金額居行業(yè)第一；同時(shí)又以2469.9億元的銷(xiāo)售成績(jī)占據(jù)全口徑銷(xiāo)售榜單榜首。

中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)也顯示，上半年TOP100房企銷(xiāo)售額均值356.4億元，同比下降48.6%，銷(xiāo)售額超過(guò)兩千億的房企僅剩下碧桂園、萬(wàn)科、保利3家，而去年同期則有5家。對(duì)于房地產(chǎn)銷(xiāo)售大幅的原因，有業(yè)內(nèi)人士在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示：“除了疫情不斷反復(fù)降低了購(gòu)房者買(mǎi)房意愿外，不少房企官宣‘債務(wù)違約’，爛尾樓頻現(xiàn)在一定程度上打擊了買(mǎi)房信心。”

自7月14日以來(lái)，銀保監(jiān)會(huì)有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人多次強(qiáng)調(diào)，支持地方做好“保交樓”工作。如今，“保交樓”上升到中央政治局會(huì)議層面，這對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)意味著將有更強(qiáng)有力的政策支持“保交樓”落地。”在此背景下，“行業(yè)筑底”已經(jīng)成為共識(shí)。萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮、旭輝控股董事局主席林中等均于近期公開(kāi)表示 “樓市基本觸底”。碧桂園常務(wù)副總裁程光煜在8月18日召開(kāi)的投資者會(huì)上也表示：“相信行業(yè)最困難的時(shí)刻已經(jīng)過(guò)去，現(xiàn)在是底部盤(pán)整過(guò)程，預(yù)期下半年公司會(huì)維持比較有序的銷(xiāo)售節(jié)奏，保持與頭部同行相當(dāng)?shù)匿N(xiāo)售水平。”

業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)：“隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的悲觀情緒會(huì)減弱，交易行情有望迎來(lái)修復(fù)，而那些未出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)性事件、未出現(xiàn)債務(wù)展期的優(yōu)質(zhì)房企將明顯受益。”數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，碧桂園在214個(gè)城市，如約交付1070 批次超25萬(wàn)套房屋，以硬核實(shí)力彰顯責(zé)任與擔(dān)當(dāng)。根悉，碧桂園下半年計(jì)劃交付50萬(wàn)套。

毛利率回歸制造業(yè)水平，計(jì)提資產(chǎn)減值釋放壓力

碧桂園總裁莫斌在8月18日的投資者會(huì)上表示：“市場(chǎng)下行周期之久超預(yù)期，從去年6月份到現(xiàn)在仍然處在下行期。本期納入結(jié)算的項(xiàng)目銷(xiāo)售毛利較低，特別是18-19年拿地的部分項(xiàng)目，受到市場(chǎng)下行的影響更為明顯。

實(shí)際上，受此前高價(jià)地結(jié)轉(zhuǎn)、新房限價(jià)等因素影響，房企毛利率近幾年普遍下滑。以55家已經(jīng)披露2021年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)的港股上市房企為例，45家毛利率同比出現(xiàn)下滑，占比超過(guò)8成，其中降幅超過(guò)5個(gè)百分點(diǎn)的數(shù)量達(dá)20家。新城控股董事長(zhǎng)王曉松曾表示，房地產(chǎn)會(huì)從類(lèi)金融的行業(yè)回歸制造業(yè)屬性。華潤(rùn)置地總裁李欣則表示：“房地產(chǎn)毛利率水平回歸到30%甚至以上不太可能。

另外，碧桂園莫斌還表示：“出于謹(jǐn)慎性原則，碧桂園對(duì)物業(yè)項(xiàng)目計(jì)提的減值增加。”有市場(chǎng)人士指出：“如果借助計(jì)提減值把潛在的虧損和壓力一次性釋放掉，對(duì)于企業(yè)今后的經(jīng)營(yíng)來(lái)說(shuō)，壓力就減輕了，在運(yùn)營(yíng)方面也可以輕裝前行。”

現(xiàn)金流穩(wěn)健，下半年境外已無(wú)到期美元債

在房地產(chǎn)企業(yè)接連不斷官宣“債務(wù)違約”的當(dāng)下，相比利潤(rùn)率，資金面狀況更值得關(guān)注。碧桂園方面表示，集團(tuán)經(jīng)營(yíng)狀況良好，具備充足的可動(dòng)用現(xiàn)金，現(xiàn)金流依舊穩(wěn)健。

2022年上半年，碧桂園實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷(xiāo)售現(xiàn)金回款約為1703億，權(quán)益回款率92%，已連續(xù)7年回款率保持 90%以上。高回款率一定程度上意味著穩(wěn)固、充裕的現(xiàn)金流。碧桂園表示，公司已將未來(lái)可能遇到的各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)都納入現(xiàn)金流鋪排的考量，做極致版本的壓力測(cè)試。中長(zhǎng)期按季度、短期按周進(jìn)行滾動(dòng)更新，確保實(shí)現(xiàn)“削峰平谷”，以平滑可能存在的階段性波動(dòng)，留足安全墊以應(yīng)對(duì)外部的不確定性。

而在融資端，在今年境外資本市場(chǎng)幾乎停滯的狀態(tài)下，碧桂園作為政府監(jiān)管支持的示范性房企之一，發(fā)行可轉(zhuǎn)債折合33.68億人民幣，配售新股折合24.1億人民幣；去年下半年至今，公司境內(nèi)發(fā)行公司債及中票合計(jì)61億元、供應(yīng)鏈 ABS及ABN合計(jì)87億元。莫斌投資者會(huì)上透露，”在中債信用增進(jìn)公司全擔(dān)保情況下，公司正推進(jìn)中票發(fā)行，發(fā)行概率較大。”

2022年下半年，碧桂園在境外已無(wú)到期美元債；境內(nèi)有兩筆債達(dá)到可回售狀態(tài)，合計(jì) 40 億元，除此以外，下半年沒(méi)有到期的直接融資。