(記者 李春暉)房地產調控長效機制的構建和完善有了新成果。5日晚間，央行官網發布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制：新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。

“這是對去年9月發布的階段性調整差別化住房信貸政策的常態化，將其作為長效機制來執行。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對中國網財經表示。

去年9月發布的階段性調整差別化住房信貸政策有明確的時間效力：“對于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。”

據中指研究院統計，去年9月階段性政策出臺以來已經有武漢、天津、溫州等多個城市首套房貸利率下限降至4%以下，部分城市取消利率下限，利率執行截至12月31日。

而此次央行發的通知，是在接續前述階段性政策的基礎上，將其機制化、長效化。“本次政策出臺，意味著部分城市的首套房貸利率有望延續此前水平或有望進一步下調。”中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜表示。

通知中明確了該機制的“觸發”條件：自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二個月為評估期，對當地新建商品住宅銷售價格變化情況進行動態評估。對于評估期內新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。地方政府按照因城施策原則，可自主決定自下一個季度起，階段性維持、下調或取消當地首套住房商業性個人住房貸款利率下限。

陳文靜認為，當前多個城市房地產市場調整壓力較大，價格仍處于下跌通道，短期符合條件可以下調或取消房貸利率下限的城市數量比較多。

上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進統計，依據國家統計局每月發布的70個大中城市商品房價格數據，最近3個月新建商品住宅銷售價格環比和同比皆連續下降的城市有38個。其中二線城市13個，分別為大連、福州、哈爾濱、蘭州、南寧、廈門、沈陽、石家莊、太原、天津、武漢、長春、鄭州；三四線城市有25個，分別為蚌埠、北海、常德、丹東、桂林、惠州、吉林、濟寧、金華、錦州、九江、洛陽、牡丹江、平頂山、秦皇島、韶關、唐山、溫州、無錫、襄陽、徐州、揚州、宜昌、岳陽、湛江。

通知還規定了該機制的“中止”條件：對于采取階段性下調或取消當地首套住房商業性個人住房貸款利率下限的城市，如果后續評估期內新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均上漲，應自下一個季度起，恢復執行全國統一的首套住房商業性個人住房貸款利率下限。

這就讓地方政府在“因城施策”時更加有章可循、有據可依。“在明確評判標準和操作細節的基礎上促進政策優化調整的規范化、常態化、體系化，有利于夯實城市政府主體責任和明晰核心政策目標，豐富‘因城施策’‘一城一策’政策工具箱的深度、廣度和覆蓋面。”仲量聯行大中華區首席經濟學家兼研究部總監龐溟對中國網財經表示。

該動態調整機制的建立依托于市場價格變動，有分析人士認為，這更加體現了樓市調控的市場原則。“這是房地產調控從行政手段向市場手段轉變的里程碑，是房地產長效機制的重要突破。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂對中國網財經表示，“未來通過房貸利率的工具，根據市場動態表現自動調節，更加能科學精準調控市場熱度，讓市場更好發揮對房地產市場的調節作用。”

李宇嘉認為，通過利率調整，可以激發市場活力，讓房子“流動”起來。“對首套房降低利率、不設下限，本質上是降低剛需人群的購房成本，鼓勵新市民、年輕人買房，鼓勵外地打工者返鄉置業。既達到了激活市場的效果，同時沒有違背‘房住不炒’。”

不過，李宇嘉也對政策效果提出了一些擔憂。當前多個城市房價處于下降通道，在新機制下，首套房貸利率下調預期濃厚，這可能加重購房者的觀望心態。他建議，后續政策能夠降低存量房貸的利率，這樣既能降低房貸族的月供壓力，還能釋放消費需求，有利于擴大內需。