(記者 李春暉)房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的構(gòu)建和完善有了新成果。5日晚間，央行官網(wǎng)發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制：新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

“這是對(duì)去年9月發(fā)布的階段性調(diào)整差別化住房信貸政策的常態(tài)化，將其作為長(zhǎng)效機(jī)制來執(zhí)行。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)表示。

去年9月發(fā)布的階段性調(diào)整差別化住房信貸政策有明確的時(shí)間效力：“對(duì)于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。”

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，去年9月階段性政策出臺(tái)以來已經(jīng)有武漢、天津、溫州等多個(gè)城市首套房貸利率下限降至4%以下，部分城市取消利率下限，利率執(zhí)行截至12月31日。

而此次央行發(fā)的通知，是在接續(xù)前述階段性政策的基礎(chǔ)上，將其機(jī)制化、長(zhǎng)效化。“本次政策出臺(tái)，意味著部分城市的首套房貸利率有望延續(xù)此前水平或有望進(jìn)一步下調(diào)。”中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示。

通知中明確了該機(jī)制的“觸發(fā)”條件：自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二個(gè)月為評(píng)估期，對(duì)當(dāng)?shù)匦陆ㄉ唐纷≌N售價(jià)格變化情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)評(píng)估。對(duì)于評(píng)估期內(nèi)新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。地方政府按照因城施策原則，可自主決定自下一個(gè)季度起，階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。

陳文靜認(rèn)為，當(dāng)前多個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整壓力較大，價(jià)格仍處于下跌通道，短期符合條件可以下調(diào)或取消房貸利率下限的城市數(shù)量比較多。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)統(tǒng)計(jì)，依據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局每月發(fā)布的70個(gè)大中城市商品房?jī)r(jià)格數(shù)據(jù)，最近3個(gè)月新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比皆連續(xù)下降的城市有38個(gè)。其中二線城市13個(gè)，分別為大連、福州、哈爾濱、蘭州、南寧、廈門、沈陽、石家莊、太原、天津、武漢、長(zhǎng)春、鄭州；三四線城市有25個(gè)，分別為蚌埠、北海、常德、丹東、桂林、惠州、吉林、濟(jì)寧、金華、錦州、九江、洛陽、牡丹江、平頂山、秦皇島、韶關(guān)、唐山、溫州、無錫、襄陽、徐州、揚(yáng)州、宜昌、岳陽、湛江。

通知還規(guī)定了該機(jī)制的“中止”條件：對(duì)于采取階段性下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限的城市，如果后續(xù)評(píng)估期內(nèi)新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均上漲，應(yīng)自下一個(gè)季度起，恢復(fù)執(zhí)行全國(guó)統(tǒng)一的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。

這就讓地方政府在“因城施策”時(shí)更加有章可循、有據(jù)可依。“在明確評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)和操作細(xì)節(jié)的基礎(chǔ)上促進(jìn)政策優(yōu)化調(diào)整的規(guī)范化、常態(tài)化、體系化，有利于夯實(shí)城市政府主體責(zé)任和明晰核心政策目標(biāo)，豐富‘因城施策’‘一城一策’政策工具箱的深度、廣度和覆蓋面。”仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究部總監(jiān)龐溟對(duì)中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)表示。

該動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制的建立依托于市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)，有分析人士認(rèn)為，這更加體現(xiàn)了樓市調(diào)控的市場(chǎng)原則。“這是房地產(chǎn)調(diào)控從行政手段向市場(chǎng)手段轉(zhuǎn)變的里程碑，是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的重要突破。”貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂對(duì)中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)表示，“未來通過房貸利率的工具，根據(jù)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)表現(xiàn)自動(dòng)調(diào)節(jié)，更加能科學(xué)精準(zhǔn)調(diào)控市場(chǎng)熱度，讓市場(chǎng)更好發(fā)揮對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用。”

李宇嘉認(rèn)為，通過利率調(diào)整，可以激發(fā)市場(chǎng)活力，讓房子“流動(dòng)”起來。“對(duì)首套房降低利率、不設(shè)下限，本質(zhì)上是降低剛需人群的購房成本，鼓勵(lì)新市民、年輕人買房，鼓勵(lì)外地打工者返鄉(xiāng)置業(yè)。既達(dá)到了激活市場(chǎng)的效果，同時(shí)沒有違背‘房住不炒’。”

不過，李宇嘉也對(duì)政策效果提出了一些擔(dān)憂。當(dāng)前多個(gè)城市房?jī)r(jià)處于下降通道，在新機(jī)制下，首套房貸利率下調(diào)預(yù)期濃厚，這可能加重購房者的觀望心態(tài)。他建議，后續(xù)政策能夠降低存量房貸的利率，這樣既能降低房貸族的月供壓力，還能釋放消費(fèi)需求，有利于擴(kuò)大內(nèi)需。