(記者 李春暉)近日，自然資源部、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶(hù)”便民利企服務(wù)的通知》(下稱(chēng)《通知》)，提出以點(diǎn)帶面，積極做好“帶押過(guò)戶(hù)”。此前已經(jīng)在多地積累了豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的“帶押過(guò)戶(hù)”創(chuàng)新舉措，有望在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)常態(tài)化開(kāi)展。

“帶押過(guò)戶(hù)”迎來(lái)常態(tài)化開(kāi)展

“帶押過(guò)戶(hù)”即在申請(qǐng)辦理已抵押不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，無(wú)需提前歸還舊貸款、注銷(xiāo)抵押登記，即可完成過(guò)戶(hù)、再次抵押和發(fā)放新貸款等手續(xù)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記和抵押貸款的有效銜接。

其法律依據(jù)是《民法典》第四百零六條：“抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。”但在2021年《民法典》生效時(shí)，由于缺乏一些細(xì)化的操作流程和規(guī)則，“帶押過(guò)戶(hù)”并沒(méi)有馬上實(shí)施。

2022年，受新冠疫情和“停貸潮”等因素影響，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)陷入低谷，各地紛紛出臺(tái)舉措激發(fā)市場(chǎng)活力。

當(dāng)年8月，濟(jì)南市在全國(guó)率先推出規(guī)范化、體系化的二手房“帶押過(guò)戶(hù)”登記新模式，通過(guò)“雙預(yù)告登記”加公證處提存資金監(jiān)管方式實(shí)現(xiàn)二手房在抵押情況下，辦理轉(zhuǎn)移登記。

隨后，多個(gè)城市跟進(jìn)效仿，積累了豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，形成了較為成熟的辦理模式。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)有15個(gè)省份100多個(gè)地市開(kāi)展了“帶押過(guò)戶(hù)”，其中天津、山西、山東、江蘇、浙江、福建、湖北等省份已經(jīng)全面開(kāi)展。

《通知》要求，各地要在已有工作的基礎(chǔ)上，根據(jù)當(dāng)?shù)亍皫а哼^(guò)戶(hù)”推行情況、模式及配套措施情況，深入探索，以點(diǎn)帶面，積極做好“帶押過(guò)戶(hù)”。

在具體方向上，《通知》提出：要推動(dòng)省會(huì)城市、計(jì)劃單列市率先實(shí)現(xiàn)，并逐步向其他市縣拓展；要推動(dòng)同一銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)率先實(shí)現(xiàn)，并逐步向跨銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)拓展；要推動(dòng)住宅類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)率先實(shí)現(xiàn)，并逐步向工業(yè)、商業(yè)等類(lèi)型不動(dòng)產(chǎn)拓展。實(shí)現(xiàn)地域范圍、金融機(jī)構(gòu)和不動(dòng)產(chǎn)類(lèi)型全覆蓋，常態(tài)化開(kāi)展“帶押過(guò)戶(hù)”服務(wù)。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄表示，“帶押過(guò)戶(hù)”模式提升了二手房交易效率，縮短了交易時(shí)間和交易成本，提高了二手房市場(chǎng)的流通性，有利于激發(fā)存量房市場(chǎng)活力，提振房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度。

購(gòu)房者需防范哪些新風(fēng)險(xiǎn)、新問(wèn)題

“帶押過(guò)戶(hù)”是一種房地產(chǎn)交易模式的創(chuàng)新，而新機(jī)制往往帶來(lái)新情況和新問(wèn)題。在享受“帶押過(guò)戶(hù)”帶來(lái)的便捷與高效的同時(shí)，買(mǎi)賣(mài)雙方仍需警惕哪些新的潛在風(fēng)險(xiǎn)？

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師介紹，在“帶押過(guò)戶(hù)”模式下，買(mǎi)賣(mài)雙方的權(quán)利和義務(wù)發(fā)生了變化。“實(shí)施帶押過(guò)戶(hù)后，雖然購(gòu)房人成了新房主，但是剛開(kāi)始老抵押并未注銷(xiāo)，房屋依舊是老抵押的抵押物。購(gòu)房人接著用房屋辦理按揭貸款，在房屋上設(shè)定新的抵押，用新抵押來(lái)的貸款優(yōu)先償還之前老抵押所對(duì)應(yīng)的債權(quán)。相關(guān)債務(wù)還清后，原房主的老抵押也就注銷(xiāo)了，而之前的抵押權(quán)人銀行也實(shí)現(xiàn)了債權(quán)。購(gòu)房人作為新房主，開(kāi)始償還新抵押所對(duì)應(yīng)的按揭貸款。”

在這一過(guò)程中，“帶押過(guò)戶(hù)”需要賣(mài)方、買(mǎi)方、不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)和銀行這四方主體密切配合、無(wú)縫銜接，任何一個(gè)主體都必須及時(shí)到位，避免出現(xiàn)一些不必要的時(shí)間差。“對(duì)于購(gòu)房人而言，雖然可以實(shí)現(xiàn)過(guò)戶(hù)，但是可能在一定期限內(nèi)，自己所購(gòu)買(mǎi)的房子還處于之前抵押權(quán)的設(shè)定狀態(tài)，對(duì)之前賣(mài)方的債務(wù)承擔(dān)抵押擔(dān)保責(zé)任。如果沒(méi)有順利實(shí)現(xiàn)解除之前的抵押，購(gòu)房人所購(gòu)買(mǎi)的房屋就會(huì)處于一種‘不安全’狀態(tài)，并沒(méi)有取得‘完整意義’上的所有權(quán)。”王玉臣解釋。

“帶押過(guò)戶(hù)”如果是跨銀行操作，難度會(huì)更高。“老抵押和新抵押如果是同一個(gè)銀行，相對(duì)好操作，如果不是同一個(gè)銀行就相對(duì)比較麻煩。沒(méi)有老抵押銀行的同意，是無(wú)法實(shí)現(xiàn)帶押過(guò)戶(hù)的。而新按揭貸款如何保證老抵押對(duì)應(yīng)的債權(quán)不落空，能夠及時(shí)償還或提存，都需要銀行做好細(xì)節(jié)控制。”王玉臣稱(chēng)。

另外，王玉臣特別強(qiáng)調(diào)，購(gòu)房者務(wù)必注意核實(shí)擬購(gòu)買(mǎi)的房屋“是否可以”帶押過(guò)戶(hù)。因?yàn)楦鶕?jù)《民法典》相關(guān)規(guī)定，雖然抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但是“當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。”

“所以即使是在可以帶押過(guò)戶(hù)的城市，也并非所有房產(chǎn)都可以實(shí)現(xiàn)。如果之前設(shè)定抵押的時(shí)候，明確約定了不能轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑒t約定優(yōu)先。”他表示。