廣深“認(rèn)房不認(rèn)貸”的落地，武漢、廈門等地的相繼跟進(jìn)，讓優(yōu)化暖風(fēng)勁吹一個(gè)月的一線城市看到了希望。

然而，自7月24日中央表態(tài)、7月27日新華社發(fā)文住建部部長(zhǎng)明確釋放“認(rèn)房不認(rèn)貸”后的這一個(gè)月里，買賣雙方卻同時(shí)陷入觀望，不同的是買方是主動(dòng)叫停在途購(gòu)房行為，賣方被迫接受買方的觀望，甚至在北京，有新盤在整個(gè)8月出現(xiàn)零成交的尷尬；不僅如此，部分房企更透露，有接近封頂、等待購(gòu)房者最后信貸簽字即可放貸給開發(fā)商的項(xiàng)目遭遇了“拒絕簽字”。原本是為松綁樓市、精準(zhǔn)施策的優(yōu)化政策，因暖風(fēng)遲遲未能落地，成為困住買賣雙方的枷鎖。

“到底出不出”

陳靜看上的這套1200萬(wàn)元的新盤，是一套位于北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的四居室。在經(jīng)歷了三年疫情后，這個(gè)四口之家急需多一個(gè)房間。在賣掉媽媽婚前送給自己的一套東城老破小，加上夫妻兩人退出的部分理財(cái)產(chǎn)品，其實(shí)陳靜手中已經(jīng)準(zhǔn)備好了購(gòu)房所需要的80%首付，此前也與銷售約好了周末去售樓處簽合同，伴隨著“認(rèn)房不認(rèn)貸”暖風(fēng)不斷，陳靜叫停了簽約。

陳靜的理由很簡(jiǎn)單：一是眼下的環(huán)境誰(shuí)都希望手中的現(xiàn)金多一些，如果二套認(rèn)定能優(yōu)化，自己結(jié)余的首付就可能干很多事；二是首套與二套的利率差很多，1200萬(wàn)元的大賬算下來(lái)月供對(duì)于任何一個(gè)家庭都不是小數(shù)。

對(duì)于陳靜的叫停，她的銷售頗感無(wú)奈。“從‘一區(qū)一策’到‘認(rèn)房不認(rèn)貸’，都喊了很久了，這個(gè)戶型最后一套，等多久？”對(duì)于銷售的這個(gè)說(shuō)辭，陳靜不排斥簽定金合同，但希望的首付的周期是半年。“其實(shí)如果我沒(méi)賣完房子，半年的周期也是合理的吧。”但對(duì)于本就在經(jīng)開區(qū)上班的陳靜來(lái)說(shuō)，更迫切希望明確的是“到底出不出”。

不只是在新房市場(chǎng)，也不只是在7月24日以后，望京某頭部中介商圈負(fù)責(zé)人賈軍也告訴北京商報(bào)記者，“其實(shí)這一購(gòu)房狀態(tài)，在今年7月初就已經(jīng)展露出來(lái)了，而且市場(chǎng)氛圍越來(lái)越濃厚”。當(dāng)前北京市場(chǎng)剛性需求相對(duì)較弱，改善性購(gòu)房群體成為市場(chǎng)主力，而這部分需求目前依舊以觀望為主。

賈軍稱，有資質(zhì)且有錢的，并不看好未來(lái)政策落地力度，需要抓住確定性；有資質(zhì)沒(méi)錢的，則受制于首付壓力，無(wú)奈選擇觀望，這批人也最期待北京“認(rèn)房不認(rèn)貸”的落地。

據(jù)賈軍介紹，目前北京改善性購(gòu)房群體主要分為兩種，一種是本地?zé)o房的，此前房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆階段，很多人在老家購(gòu)置了房產(chǎn)，也大多申請(qǐng)了貸款，現(xiàn)在他們想要在北京置業(yè)，就要面臨高額的首付壓力。另外一種是本地有房的，這部分主要是“賣一買一”群體，現(xiàn)在要改善住房需求，但同樣受制于首付壓力。

“8月至今零成交”

作為住房消費(fèi)的買賣兩端，困在“認(rèn)房不認(rèn)貸”落地前夜的不只是購(gòu)房者。

“從7月24日后，我們先是一周集中成交，然后就一套沒(méi)賣。”徐威是華南某國(guó)企北京首個(gè)獨(dú)立操盤項(xiàng)目的營(yíng)銷總，他所分管的項(xiàng)目在7月的最后一周出現(xiàn)了一波罕見(jiàn)的下定小高潮，一周內(nèi)成交超過(guò)20套。而這種集中成交在一周后戛然而止。

徐威提到的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，與本輪優(yōu)化政策高度一致：7月24日中央政治局會(huì)議提出“調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”。在針對(duì)這20余個(gè)購(gòu)房家庭以及前期釋放了明確的購(gòu)房信號(hào)，但遲遲不落地的購(gòu)房者追蹤后，徐威團(tuán)隊(duì)發(fā)現(xiàn)，集中下定的基本都是擔(dān)心優(yōu)化落地后可能出現(xiàn)的集中上漲，多以首套房、全款家庭為主，而推遲觀望的準(zhǔn)購(gòu)房者，幾乎全部是二套。

在徐威和團(tuán)隊(duì)看來(lái)，無(wú)論是這20個(gè)集中下定的家庭，還是推遲觀望的購(gòu)房者，他們都能理解。“害怕漲價(jià)的其實(shí)每次調(diào)控都存在，這還是老思路，觀望的主要在等二套的松綁。”

購(gòu)房者的這筆賬不難算：目前北京首套房首付比例基本在35%，房貸利率在4.75%，而二套房首付比例則可達(dá)到80%，房貸利率在5.25%。按照1000萬(wàn)元總價(jià)的改善房源計(jì)算，首付款將從800萬(wàn)元降至400萬(wàn)元，可以降低50%的資金支付壓力。房貸利率從5.25%降至4.75%，按照平均貸款本金400萬(wàn)元計(jì)算，月供額將從17500元降至15833元，即減少1667元/月，30年累計(jì)減少60萬(wàn)元。

盡管一再表示“很理解”，但徐威也承認(rèn)“一個(gè)月的等待太長(zhǎng)了”。“毫不客氣地說(shuō)，如果本周還不能落地，三季度最重要的一個(gè)季度就完了，樓市最重要的金九銀十真的就錯(cuò)過(guò)了。”用徐威的話說(shuō)，即便是落地，從出臺(tái)到購(gòu)房者反應(yīng)、再到體現(xiàn)在數(shù)據(jù)上，新房項(xiàng)目最快要個(gè)把月，二手房還要更久。“這期間還有大量的換房連環(huán)單，都在等著。”

“找不到購(gòu)房者”

買賣之外，在“認(rèn)房不認(rèn)貸”暖風(fēng)勁吹一個(gè)月后，開發(fā)商開始發(fā)現(xiàn)已經(jīng)網(wǎng)簽的貸款合同開始“找不到購(gòu)房者”。

“就是不接電話，不簽合同。”張成是某央企北京公司財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)人，作為昔日的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人，盯項(xiàng)目的回款是她眼下最重要的工作。據(jù)她透露，住建部要求“進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款‘認(rèn)房不用認(rèn)貸’等政策措施”后，一些簽訂了認(rèn)購(gòu)協(xié)議的購(gòu)房者，突然停止了下一步的動(dòng)作。“眼看封頂了，貸款合同不簽字了。我們分析一些之前二套辦理的購(gòu)房者，已經(jīng)有了‘毀約’的想法。”

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，根據(jù)相關(guān)政策規(guī)定，房子沒(méi)有封頂?shù)那闆r下，銀行是不可以放貸的，銀行必須等到樓盤封頂后才能向購(gòu)房人發(fā)放按揭貸款。一旦購(gòu)房者在網(wǎng)簽之后“毀約”，雖然開發(fā)商有索賠權(quán)利，但這將極大影響項(xiàng)目的回款進(jìn)度。在當(dāng)前以現(xiàn)金流為主的市場(chǎng)環(huán)境下，如此狀況是各大開發(fā)商不愿意看到的。

相比范圍市場(chǎng)更關(guān)注時(shí)間

“認(rèn)房又認(rèn)貸”是房地產(chǎn)調(diào)控下的產(chǎn)物。北京首次出現(xiàn)“認(rèn)房又認(rèn)貸”是在2010年7月，第二次是在2017年3月，一直沿用至今。北京對(duì)二套房界定標(biāo)準(zhǔn)也最為嚴(yán)格，即全國(guó)有住房貸款記錄的，無(wú)論是商貸還是公積金貸款、已結(jié)清還是未結(jié)清，均記作一套。

8月25日，住建部等三部門推動(dòng)落實(shí)購(gòu)買首套房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策措施，也特別提及，政策供各城市自主選用。“自主選用的基礎(chǔ)，就是各地市場(chǎng)的銷售表現(xiàn)，北京目前也不容樂(lè)觀。”上述房企營(yíng)銷負(fù)責(zé)人直言。

受買賣雙方“按兵不動(dòng)”的影響，北京市場(chǎng)銷售數(shù)據(jù)仍表現(xiàn)不佳。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪表示，諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至8月29日，北京8月新建商品住宅成交3841套，較上月同期下降25.76%，較去年同期下降19.53%；二手住宅成交9687套，仍處于歷史較低水平，較上月同期增長(zhǎng)6.19%，但較去年同期下跌21.46%。

“相比于政策覆蓋范圍有多大，市場(chǎng)更關(guān)注政策何時(shí)落地問(wèn)題，這才是禁錮買賣雙方的原因所在。”郭毅表示，目前北京市場(chǎng)交易并不活躍，也是因?yàn)槭袌?chǎng)暖風(fēng)月余，北京遲遲未有明確動(dòng)作，不確定性才加深買賣雙方的觀望情緒。

8月30日，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策在廣州全面落地，隨后深圳成為第二個(gè)官宣“認(rèn)房不認(rèn)貸”的一線城市。繼8月25日三部門推動(dòng)落實(shí)購(gòu)買首套房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策措施，廣州、深圳的接連動(dòng)作，給市場(chǎng)傳遞了積極信號(hào)。

首付壓力最大的“北上廣深”已打開突破口，北京同步跟進(jìn)也只是時(shí)間問(wèn)題。

“北京優(yōu)化樓市政策信號(hào)意義重大，對(duì)整體市場(chǎng)情緒的修復(fù)或?qū)a(chǎn)生積極帶動(dòng)作用。”中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜分析稱，若北京實(shí)質(zhì)性政策盡快落地執(zhí)行，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度有望提升，市場(chǎng)有望逐漸企穩(wěn)修復(fù)，從而帶動(dòng)全國(guó)市場(chǎng)逐漸修復(fù)。