存量房貸利率“二套轉首套”批量調整自10月25日開啟以來，一直備受關注。近日，多家銀行陸續對符合條件的房貸借款人進行統一調整，調整后的利率當日立即生效，借款人可以通過手機銀行APP等渠道點擊查詢利率調整結果。

“2019年買房時政策是‘認房認貸’，二套房貸款利率相對較高，如今按銀行公告提交相關材料后，房貸利率降至4.75%，每月少還幾百元。”北京居民徐燕說。

記者了解到，許多像徐燕一樣的房貸借款人近期紛紛向銀行申請調整房貸利率。不過，不同城市對于二套房認定標準差別很大，有的城市對有貸款記錄再買房算二套，有的城市按城區限購位置認定首套、二套。目前，只要符合各家銀行披露的調整房貸新政策要求，原先被認定為二套房的利率將轉換成首套房利率。

在2023年三季度金融統計數據新聞發布會上，央行有關負責人表示，目前絕大多數借款人已于第一時間享受到了實惠。9月25日至10月1日政策實施首周，有98.5%符合條件的存量首套房貸利率完成下調，合計4973萬筆21.7萬億元。調整后的加權平均利率為4.27%，平均降幅為0.73個百分點。

業內人士認為，降低存量首套住房貸款利率和調整“二套轉首套”利率，反映出我國房地產市場供求關系的重大變化。

值得注意的是，今年初，由于貸款市場報價利率持續走低，不少銀行二套房借款人提前還房貸業務激增。畢竟與眼下貸款利率相比，前些年買二套房的貸款利率和加點仍然較高。不少業內人士預測，此次“二套轉首套”利率的調整，不僅能為借款人節省利息支出，還能有效緩解其月供焦慮。

記者梳理多家銀行信息發現，目前提前還房貸的額度比二季度有所減少，這說明一系列政策的利好效應正逐漸顯現，提前還房貸的熱度在下降。與此同時，三季報顯示，消費貸等余額出現較快增速。

央行貨幣政策司發文表示，降低存量房貸利率工作已基本完成，超過22萬億元存量房貸利率下調，惠及超5000萬戶1.5億人，每年減少借款人利息支出1600億元至1700億元，戶均每年減少3200元。

天眼查數據研究院高級分析師陳倞表示，房地產市場存量房貸款利率的下調，減輕了還款壓力，進一步提高了居民可支配收入和消費能力。隨著房貸政策利好的推出，銀行業不斷搭建更多金融服務場景，四季度消費市場有望進一步復蘇與提升。

現在，借款人是否還有必要提前還房貸？中國銀行研究院研究員梁斯表示，提前還貸取決于借款人自身的資金閑置及配置意愿情況。隨著經濟運行態勢穩步向好，將帶動金融資產收益率逐步穩定，經營貸、消費貸等與房貸利率差距進一步收窄，為借款人提供了更大的資金騰挪空間。

值得注意的是，理財等投資渠道與提前還貸的蹺蹺板效應較為明顯。普益標準研究員尹鈴越表示，近期，提前還貸現象有所緩解，逐漸回歸正常水平，疊加中長期存款利率有所下調，為理財市場帶來了機遇。

未來，拓展家庭資產配置渠道還是重頭戲，這需要市場、政策等多方合力和協同。假如借款人沒有找到合適的資產配置渠道的話，提前還貸熱度有可能再上升。