11月21日晚間，融創(chuàng)中國(guó)（以下簡(jiǎn)稱“融創(chuàng)”）公告稱，就上海亞龍項(xiàng)目已與華融達(dá)成融資合作。根據(jù)協(xié)議，華融將向該項(xiàng)目公司提供34.8億元借款，期限不超過(guò)3年，款項(xiàng)將用于上海亞龍項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。

對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士稱，融創(chuàng)已與多家AMC（資產(chǎn)管理公司）達(dá)成合作，成功盤(pán)活了不少優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，此次合作是華融與融創(chuàng)的第二次融資合作，可見(jiàn)融創(chuàng)在盤(pán)活資產(chǎn)化解經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)之路上再邁一步。

更重要的是，就在前一天的11月20日晚間，融創(chuàng)發(fā)布公告宣布境外債務(wù)重組各項(xiàng)條件已獲滿足，當(dāng)日起正式生效。至此，融創(chuàng)整體化解約900億元人民幣的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，成功降債45億美元，成為首家完成境內(nèi)外債務(wù)重組的大型房企。

“化債闖關(guān)成功，意味著融創(chuàng)在境外公開(kāi)市場(chǎng)2年至3年內(nèi)無(wú)剛性還債壓力，暫時(shí)沒(méi)有二次‘出險(xiǎn)’危機(jī)。同時(shí)，化債也帶動(dòng)權(quán)益資本增加，修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表。”鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，接下來(lái)，融創(chuàng)需抓住經(jīng)濟(jì)恢復(fù)及各地樓市利好政策集中釋放期，做好保交付及銷(xiāo)售工作，穩(wěn)住經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流基本盤(pán)，再尋機(jī)重回房企融資白名單，恢復(fù)上市主體在資本市場(chǎng)的融資功能。

考慮不同債權(quán)人訴求

用多種工具處置債務(wù)

在業(yè)內(nèi)看來(lái)，和境內(nèi)公開(kāi)債相比，境外債的重組難度更高，比如債務(wù)規(guī)模可能更大，債權(quán)人結(jié)構(gòu)更多元且分布于全球各地，境外法條、票據(jù)發(fā)行的要求不同等。

從化債路徑來(lái)看，2022年12月份，融創(chuàng)推出境外債務(wù)重組框架，公布債轉(zhuǎn)股+發(fā)新票重組方向；今年3月份，公布重組方案，并獲持倉(cāng)超30%的債權(quán)人小組同意；5月份，債權(quán)金額超過(guò)87%的債權(quán)人簽署重組支持協(xié)議（RSA）；10月份，中國(guó)香港高等法院批準(zhǔn)海外債重組計(jì)劃；11月17日，融創(chuàng)“預(yù)告”11月20日為重組生效日；11月20日，融創(chuàng)境外債務(wù)重組正式生效。

11月20日晚間的公告顯示，融創(chuàng)債權(quán)人約百億美元的現(xiàn)有債務(wù)，將被置換為新票據(jù)、強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券、可轉(zhuǎn)換債券、融創(chuàng)服務(wù)的股票，分別對(duì)價(jià)57億美元、27.5億美元、10億美元、7.75億美元。新票據(jù)、強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券、可轉(zhuǎn)換債券3種產(chǎn)品預(yù)期11月21日在新交所上市。

有消息人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，融創(chuàng)債權(quán)人結(jié)構(gòu)復(fù)雜，2019個(gè)主體涵蓋長(zhǎng)線基金、對(duì)沖基金、商業(yè)銀行、以及個(gè)人投資者。在制定方案時(shí)，融創(chuàng)對(duì)所有債權(quán)人一視同仁；方案充分考慮不同債權(quán)人的訴求，提供留債展期、可轉(zhuǎn)債、強(qiáng)制可轉(zhuǎn)債、融創(chuàng)服務(wù)換股等多種靈活選擇。在已獲得高達(dá)87%債權(quán)人的RSA支持后，考慮債權(quán)人認(rèn)購(gòu)意愿，提高強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債的認(rèn)購(gòu)額度，同時(shí)調(diào)低轉(zhuǎn)股價(jià)格，使其更加貼近股票現(xiàn)價(jià)，以便更快實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)股。

“融創(chuàng)的化債方案用了四種處置方式，從債權(quán)和股權(quán)兩個(gè)角度化解存量債務(wù)，相關(guān)新債務(wù)工具也具有較好的流通性。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，說(shuō)明公司與金融機(jī)構(gòu)、投資人等債權(quán)方的溝通協(xié)商行之有效，也意味著房企在債務(wù)處置和風(fēng)險(xiǎn)化解方面有所突破。

化債方案之所以能取到成功，背后有著多重因素。張宏偉向記者表示，首先，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境正處在恢復(fù)通道中，樓市利好政策頻出，對(duì)民營(yíng)房企紓困化險(xiǎn)提供有力支持；其次，融創(chuàng)土地儲(chǔ)備多在一二線城市，多位于本輪新房銷(xiāo)售韌性較強(qiáng)的城市，在北京一個(gè)項(xiàng)目就能為其貢獻(xiàn)數(shù)十億元的銷(xiāo)售額，增加了債權(quán)人對(duì)公司恢復(fù)正常經(jīng)營(yíng)的信心；第三，融創(chuàng)管理層不斷努力化債的態(tài)度，得到債權(quán)人認(rèn)同。

張宏偉進(jìn)一步稱，融創(chuàng)化債方案的細(xì)節(jié)和模式，對(duì)其他房企有重要的參考意義，比如與不同金融機(jī)構(gòu)達(dá)成一致的難點(diǎn)在哪，本金和利息如何處理等。從11月21日開(kāi)盤(pán)公司股價(jià)表現(xiàn)來(lái)看，其境外化債方案的正式生效，得到了資本市場(chǎng)的認(rèn)可。

穩(wěn)住經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流基本盤(pán)

加快盤(pán)活項(xiàng)目步伐

在房地產(chǎn)市場(chǎng)下行周期中完成債務(wù)重組，對(duì)融創(chuàng)至關(guān)重要。但債務(wù)重組的本質(zhì)是以“時(shí)間換空間”，對(duì)于出險(xiǎn)房企而言，獲取寶貴時(shí)間后，仍需盡快恢復(fù)正常經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，改善經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀，回歸正軌。

那么，融創(chuàng)接下來(lái)該聚焦哪些方面努力？中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示：其一，盤(pán)活存量項(xiàng)目，保交樓；其二，加快銷(xiāo)售促回款，促進(jìn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展；其三，盡快恢復(fù)組織機(jī)能。

“當(dāng)前，保交樓依舊是房企經(jīng)營(yíng)的底線，對(duì)于現(xiàn)存停工項(xiàng)目，出險(xiǎn)房企需盡快引入資方，確保項(xiàng)目順利建設(shè)施工，保障及時(shí)交付，恢復(fù)購(gòu)房者信心。”劉水進(jìn)一步稱，同時(shí)，出險(xiǎn)房企應(yīng)緊抓“因城施策”窗口期，加強(qiáng)較好項(xiàng)目的銷(xiāo)售去化力度，快速回籠資金，只有持續(xù)的銷(xiāo)售回款，才能保障現(xiàn)金流，增強(qiáng)償債能力。

據(jù)融創(chuàng)方面透露，目前公司未售土儲(chǔ)貨值約1.38萬(wàn)億元，七成在一二線城市。后續(xù)仍有大量?jī)?yōu)質(zhì)項(xiàng)目入市，尤其是上海董家渡、黃埔亞龍兩個(gè)新項(xiàng)目入市，北京融創(chuàng)壹號(hào)院、上海未來(lái)金融城還有加推，單這幾個(gè)項(xiàng)目未售貨值就有1500億元左右。

“當(dāng)下，對(duì)融創(chuàng)而言，境外債務(wù)重組成功能夠緩解兩三年內(nèi)的償債壓力，但經(jīng)營(yíng)回歸正常的關(guān)鍵是穩(wěn)住經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流基本盤(pán)。此外，公司仍需將有限的未受限制的資金用于‘保交付’，避免品牌信用進(jìn)一步惡化。”嚴(yán)躍進(jìn)如是稱。

不過(guò)，融創(chuàng)在盤(pán)活項(xiàng)目方面確實(shí)已取得一定成效。2022年12月份，融創(chuàng)與華融首次達(dá)成融資合作，紓困上海董家渡項(xiàng)目，融創(chuàng)已與東方資產(chǎn)、長(zhǎng)城資產(chǎn)、信達(dá)資產(chǎn)、陜西金融資產(chǎn)管理公司等AMC陸續(xù)開(kāi)展合作，成功盤(pán)活不少優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

據(jù)一位資深投資機(jī)構(gòu)人士表示，現(xiàn)在AMC機(jī)構(gòu)對(duì)合作地產(chǎn)項(xiàng)目的篩選要求很高，頭部AMC則更為嚴(yán)格。從已經(jīng)成功的合作案例來(lái)看，往往一二線城市核心地段、有明顯產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目，更容易受到AMC的青睞。

對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)表示，多重利好有利于融創(chuàng)基本面向好，但公司是否能重回融資白名單，真正走出困境，還有待進(jìn)一步觀察。