- 新政密集落地 促進(jìn)樓市改善
- 2024年05月28日 來源：中國證券報
提要：“當(dāng)前，北京二手房的價格已經(jīng)回到2016年前后水平，部分‘老破小’回落幅度更大。政策刺激作用首先會體現(xiàn)在成交量上，后續(xù)隨著市場進(jìn)一步發(fā)酵，成交價有望止跌?！睆埓髠ケ硎?。
近期，多個城市出臺樓市新政，促進(jìn)住房需求加快釋放。5月27日，上海發(fā)布樓市新政，優(yōu)化非滬籍居民購房條件，支持多子女家庭合理住房需求，并對商業(yè)性個人住房貸款利率下限進(jìn)行了調(diào)整。
業(yè)內(nèi)人士表示，隨著一攬子政策落地，樓市銷售有望加快改善。機(jī)構(gòu)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，5月份以來，北京二手房成交量出現(xiàn)明顯的企穩(wěn)跡象。5月1日至26日，北京二手房成交量超過1.4萬套，全月預(yù)估成交量約1.7萬套，遠(yuǎn)超1.5萬套“榮枯線”。
接連發(fā)布涉房新政
5月27日，上海市住建委、上海市房屋管理局、上海市規(guī)劃資源局、上海市稅務(wù)局四部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》，優(yōu)化非滬籍居民購房條件?？s短非本市戶籍居民家庭以及單身人士購房繳納社會保險或個人所得稅的年限，擴(kuò)大購房區(qū)域。支持多子女家庭合理住房需求。對二孩及以上的多子女家庭(包括本市戶籍和非本市戶籍居民家庭)，在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購政策基礎(chǔ)上，可再購買1套住房。優(yōu)化多子女家庭在個人住房貸款中首套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，減少購房利息負(fù)擔(dān)。
同時，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率(LPR)減45個基點(diǎn)(調(diào)整后，5年期以上房貸利率下限目前為3.5%)，最低首付款比例調(diào)整為不低于20%。二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率(LPR)減5個基點(diǎn)(調(diào)整后，5年期以上房貸利率下限目前為3.9%)，最低首付款比例調(diào)整為不低于35%。家庭公積金(含補(bǔ)充公積金)最高貸款額度調(diào)整為160萬元。
近期，北京出臺了一系列樓市新政。北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會網(wǎng)站5月24日消息，北京市住建委近日印發(fā)了《北京市住宅工程質(zhì)量分戶驗收和業(yè)主查驗管理辦法(試行)》，明確要求在住宅工程驗收前加強(qiáng)分戶驗收并試行業(yè)主查驗，將新房驗收、交付糾紛問題前置并推動解決，進(jìn)一步健全工程質(zhì)量保障體系，為人民群眾住上好房子保駕護(hù)航。這是北京首次推行住宅工程竣工驗收前業(yè)主查驗制度。針對新建住宅工程驗收、交付之際頻發(fā)業(yè)主集中投訴常見質(zhì)量缺陷、貨不對板等問題，引導(dǎo)業(yè)主有序參與驗收關(guān)口把控，通過業(yè)主深度參與的共治模式，督促工程參建各方強(qiáng)化施工質(zhì)量精細(xì)化管控。
此外，北京市住建委近日發(fā)布了《公共租賃住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》并正式實施。該《標(biāo)準(zhǔn)》對2016年發(fā)布的《公共租賃住房建設(shè)與評價標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行了修訂完善，進(jìn)一步明確公租房設(shè)計、建設(shè)的要求，通過建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的確立，全面提高公租房品質(zhì)性能及長久價值，實現(xiàn)建筑長壽化、品質(zhì)優(yōu)良化、綠色低碳化，助力公租房建設(shè)成為新型可持續(xù)住宅。
5月18日，微信公眾號“北京公積金”發(fā)文稱，下調(diào)個人住房公積金貸款利率。對于5月18日前已經(jīng)發(fā)放的個人住房公積金貸款，仍執(zhí)行原個人住房公積金貸款利率標(biāo)準(zhǔn)，自2025年1月1日起執(zhí)行調(diào)整后的個人住房公積金貸款利率標(biāo)準(zhǔn)；對于5月18日前已受理未放款的和5月18日(含)后受理的個人住房公積金貸款，執(zhí)行調(diào)整后的個人住房公積金貸款利率標(biāo)準(zhǔn)。以貸款金額100萬元、貸款年限30年的首套房為例，如采用自由還款方式，執(zhí)行調(diào)整后利率每月少還154元。
5月11日，北京市住建委印發(fā)《2024年北京市住房發(fā)展年度計劃》的通知。2024年度北京計劃建設(shè)籌集保障性租賃住房7萬套(間)，竣工各類保障性住房8萬套(間)。對于供地計劃，通知明確，2024年度計劃安排各類住房用地1060公頃。
業(yè)內(nèi)人士表示，北京、上海等一線城市樓市利好政策不斷，強(qiáng)信心、防風(fēng)險、促轉(zhuǎn)型，對全國市場有示范意義。
政策效果逐步顯現(xiàn)
中原地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，5月17日至18日，北京大約成交2000套二手房，5月25日至26日，北京大約成交1900套二手房，二手房成交呈現(xiàn)較為明顯的止跌企穩(wěn)跡象。
“截至5月26日，5月份以來北京成交了超過1.4萬套房源，預(yù)計全月將達(dá)到1.7萬套左右。北京二手房市場的榮枯線是1.5萬套。從目前情況看，二手房市場已出現(xiàn)較為明顯的企穩(wěn)跡象?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉對中國證券報記者表示。
記者在貝殼找房系統(tǒng)看到，目前，北京地區(qū)二手房掛牌量為164901套，相比5月中旬少了1500套左右。掛牌量依然處于高位?！澳壳?，北京二手房成交依然是‘以價換量’，價格整體處于較低水平，預(yù)計價格企穩(wěn)回升仍需時間?！庇墟溂屹Y深中介人士告訴中國證券報記者。
“當(dāng)前，北京二手房的價格已經(jīng)回到2016年前后水平，部分‘老破小’回落幅度更大。政策刺激作用首先會體現(xiàn)在成交量上，后續(xù)隨著市場進(jìn)一步發(fā)酵，成交價有望止跌?！睆埓髠ケ硎?。
住房需求有望加快釋放
深圳樓市回暖信號較為明顯，部分新盤接近“日光”的消息不斷見諸媒體。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，當(dāng)前，深圳的住房自有率只有30%。近年來，深圳市引入了大量外來人口，為市場積累了大量剛需客戶。不過，深圳樓市的基本面尚未發(fā)生改變，未來走向仍需要時間觀察。
機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，“517新政”發(fā)布以來，全國有80%的城市落地實施了相關(guān)政策。執(zhí)行“首套房首付比例降至15%”的城市越來越多，包括西安、濟(jì)南、鄭州、長沙等城市。
5月27日，微信公眾號“哈爾濱發(fā)布”發(fā)文稱，取消黑龍江省首套、二套房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限，并降低商業(yè)性個人住房貸款最低首付比例至全國政策下限水平，即首套房調(diào)整為不低于15%，二套房不低于25%。
黑龍江省明確，取消房貸利率下限和優(yōu)化最低首付比例后，商業(yè)銀行可根據(jù)客戶風(fēng)險狀況和首付比例下限等因素，自主確定每筆貸款的具體利率水平和首付比例。此次政策調(diào)整可讓老百姓充分享受政策紅利，節(jié)省居民購房成本，降低購房門檻。
財信證券研報顯示，展望后市，隨著一攬子政策加快落地，住房需求有望加快釋放，促進(jìn)樓市銷售改善。
