盡管還有兩個交易日，盡管網簽也存在滯后性，但有央行房貸政策“三連發”加持的北京樓市調控“4·30”新政已經在數據端展現出積極一面：被稱為市場先行指標的二手房，已經率先出現活躍變化，帶看量、成交量均出現穩步回升。“測試”市場底部的掛牌量，在剛剛過去的一個月內減少超過8000套。截至5月29日北京商報記者統計時，5月北京二手住宅網簽量已達11747套，頭部機構直言在最后兩個工作日內，月度網簽數據站上1.2萬套幾成定局，這也是二手房核心榮枯線。

央地政策1+1>2

所謂“4·30”新政，即北京市住建委于4月30日發布的《關于優化調整本市住房限購政策的通知》，核心內容即符合條件的購房群體在此前執行的限購政策基礎上，被允許在五環外新購買1套商品住房(包括新建商品住房和二手住房)。

“4·30”新政落地帶給二手房最直觀的影響，就是帶看量的增加。

范軍是北京頭部房產中介回龍觀片區的經紀人，據他介紹，自己所在片區位置剛好處于五環外，以4月30日政策調整為分界線，門店前一個月帶看量為110多組，后一個月帶看量增加到150多組，增長了近四成。之所以有這么大的增長，范軍總結是政策疊加作用開始顯效。

“5月下半月的‘增量’，要明顯高于5月上半月。”范軍說，北京限購優化后，央行又發布了“5·17”新政，降首付、降利率，政策的疊加對提升購房者信心起到了至關重要的作用。

范軍提到的央行“5·17”新政，即在各地堅持一城一策原則，優化自身限購政策紛紛落地后，央行在今年5月17日出臺一攬子措施，從首付、利率等方面對房貸政策進行優化。

對于范軍的兩大節點判斷，同為經紀人的張華也表示同意。張華服務于豐臺區六里橋片區，二手房市場主要由個人賣家和買家組成，交易很大程度上取決于買賣雙方的心理因素。隨著上海、廣州、深圳近日陸續落地執行政策，對預期的轉好，讓部分“積壓”買賣需求快速釋放。

頭部機構簽約增三成

房產交易存在周期長的特點，尤其是二手房買賣，在涉及“連環單”等復雜情況時，交易周期要更長，從簽約到網簽，往往動輒3—6個月的時間。然而，得益于一批存量客戶的快速釋放，北京二手房市場在新政的推動下，于5月成功站上榮枯線幾成定局。

北京市住建委數據顯示，截至5月29日，北京二手房5月網簽量為11747套。

實際成交要遠好于網簽；最后兩個工作日內，月度網簽數據站上1.2萬套。這是多位機構分析師對5月北京二手房交易核心數據的一致判斷。

1.2萬套，是北京二手房傳統的榮枯線。一般來說，衡量北京二手房成交熱度，有三個關鍵指標：第一個指標是8000套，低于這個數值，說明市場非常冷淡；第二個指標是1.2萬套，即榮枯平衡線，表示市場相對平穩，比較溫和，適合買賣雙方理性交易；第三個指標是1.5萬套，被認為是市場呈現上行趨勢的門檻線。

北京鏈家研究院分析師冷會獨家披露了一組數據：北京“4·30”新政和央行“5·17”新政發布后，市場反應總體較為積極。5月以來帶看量和簽約量較前期都有比較明顯的提升，且五環外區域增長幅度明顯高于五環內區域。北京鏈家帶看量較上月同期增長約11%，二手住房簽約量增長近32%，其中五環外區域成交量增長近37%，明顯高于五環內區域(29%)和全市平均水平。從成交占比上看，5月以來五環外成交占比為45.8%，較4月提升2.4個百分點。

中原地產首席分析師張大偉告訴北京商報記者，中原地產研究院統計數據顯示，在剛剛過去的兩個周末：5月25日—26日北京二手房成交大約1900套，5月18日—19日北京二手房成交超2000套。預計5月全月北京二手房成交量有望達到1.7萬套左右，這基本接近了3月小陽春1.8萬套的成交量。“但最終從店面成交到實際網簽，還需要一段時間消化。”張大偉分析表示。

依然為買方市場

成交實際轉好的另一個數據，就是掛牌量的銳減，也是市場實際轉好的一項核心數據。

據張大偉透露，截至目前，北京5月二手房掛牌量減少超過8000套。

多位頭部機構分析師透露，掛牌量的減少，一方面源于實際成交量的增加，另一方面也有部分小業主出現心態轉變，下架原本掛牌的房源，擇機再售。

但多位一線經紀人告訴北京商報記者，目前買方仍然占據絕對的話語權。據朝陽區安貞片區某中介機構負責人羅明明介紹，該片區月內成交的幾套房子與掛牌價相比，均有不同程度的“談降”。

羅明明表示，目前市場信心正在逐步恢復。由于購房門檻的降低，部分之前積壓的需求開始進入市場。但利好政策并未引發業主大規模提價現象的出現，核心原因是一旦出現漲價，帶看量會明顯減少。

北京商報記者從部分購房者處了解到，目前大部分尚未入市的購房者，普遍持觀望態度，或者僅在價格合適時才考慮出手。總體來看，購房者在心理上更傾向于尋找自認為“合適”的房源，即存在撿漏心理。

“此前，北京‘認房不認貸’新政發布，疊加降首付、降利率、調整普宅標準等政策執行，都在一定程度上刺激了市場需求。”包括張大偉在內的多位房地產業內人士認為，目前市場局部反彈已經呈現，買賣雙方應根據自身實際需求，選擇合適的房源與時機。