盡管還有兩個(gè)交易日，盡管網(wǎng)簽也存在滯后性，但有央行房貸政策“三連發(fā)”加持的北京樓市調(diào)控“4·30”新政已經(jīng)在數(shù)據(jù)端展現(xiàn)出積極一面：被稱為市場先行指標(biāo)的二手房，已經(jīng)率先出現(xiàn)活躍變化，帶看量、成交量均出現(xiàn)穩(wěn)步回升。“測(cè)試”市場底部的掛牌量，在剛剛過去的一個(gè)月內(nèi)減少超過8000套。截至5月29日北京商報(bào)記者統(tǒng)計(jì)時(shí)，5月北京二手住宅網(wǎng)簽量已達(dá)11747套，頭部機(jī)構(gòu)直言在最后兩個(gè)工作日內(nèi)，月度網(wǎng)簽數(shù)據(jù)站上1.2萬套幾成定局，這也是二手房核心榮枯線。

央地政策1+1>2

所謂“4·30”新政，即北京市住建委于4月30日發(fā)布的《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市住房限購政策的通知》，核心內(nèi)容即符合條件的購房群體在此前執(zhí)行的限購政策基礎(chǔ)上，被允許在五環(huán)外新購買1套商品住房(包括新建商品住房和二手住房)。

“4·30”新政落地帶給二手房最直觀的影響，就是帶看量的增加。

范軍是北京頭部房產(chǎn)中介回龍觀片區(qū)的經(jīng)紀(jì)人，據(jù)他介紹，自己所在片區(qū)位置剛好處于五環(huán)外，以4月30日政策調(diào)整為分界線，門店前一個(gè)月帶看量為110多組，后一個(gè)月帶看量增加到150多組，增長了近四成。之所以有這么大的增長，范軍總結(jié)是政策疊加作用開始顯效。

“5月下半月的‘增量’，要明顯高于5月上半月。”范軍說，北京限購優(yōu)化后，央行又發(fā)布了“5·17”新政，降首付、降利率，政策的疊加對(duì)提升購房者信心起到了至關(guān)重要的作用。

范軍提到的央行“5·17”新政，即在各地堅(jiān)持一城一策原則，優(yōu)化自身限購政策紛紛落地后，央行在今年5月17日出臺(tái)一攬子措施，從首付、利率等方面對(duì)房貸政策進(jìn)行優(yōu)化。

對(duì)于范軍的兩大節(jié)點(diǎn)判斷，同為經(jīng)紀(jì)人的張華也表示同意。張華服務(wù)于豐臺(tái)區(qū)六里橋片區(qū)，二手房市場主要由個(gè)人賣家和買家組成，交易很大程度上取決于買賣雙方的心理因素。隨著上海、廣州、深圳近日陸續(xù)落地執(zhí)行政策，對(duì)預(yù)期的轉(zhuǎn)好，讓部分“積壓”買賣需求快速釋放。

頭部機(jī)構(gòu)簽約增三成

房產(chǎn)交易存在周期長的特點(diǎn)，尤其是二手房買賣，在涉及“連環(huán)單”等復(fù)雜情況時(shí)，交易周期要更長，從簽約到網(wǎng)簽，往往動(dòng)輒3—6個(gè)月的時(shí)間。然而，得益于一批存量客戶的快速釋放，北京二手房市場在新政的推動(dòng)下，于5月成功站上榮枯線幾成定局。

北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，截至5月29日，北京二手房5月網(wǎng)簽量為11747套。

實(shí)際成交要遠(yuǎn)好于網(wǎng)簽；最后兩個(gè)工作日內(nèi)，月度網(wǎng)簽數(shù)據(jù)站上1.2萬套。這是多位機(jī)構(gòu)分析師對(duì)5月北京二手房交易核心數(shù)據(jù)的一致判斷。

1.2萬套，是北京二手房傳統(tǒng)的榮枯線。一般來說，衡量北京二手房成交熱度，有三個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)：第一個(gè)指標(biāo)是8000套，低于這個(gè)數(shù)值，說明市場非常冷淡；第二個(gè)指標(biāo)是1.2萬套，即榮枯平衡線，表示市場相對(duì)平穩(wěn)，比較溫和，適合買賣雙方理性交易；第三個(gè)指標(biāo)是1.5萬套，被認(rèn)為是市場呈現(xiàn)上行趨勢(shì)的門檻線。

北京鏈家研究院分析師冷會(huì)獨(dú)家披露了一組數(shù)據(jù)：北京“4·30”新政和央行“5·17”新政發(fā)布后，市場反應(yīng)總體較為積極。5月以來帶看量和簽約量較前期都有比較明顯的提升，且五環(huán)外區(qū)域增長幅度明顯高于五環(huán)內(nèi)區(qū)域。北京鏈家?guī)Э戳枯^上月同期增長約11%，二手住房簽約量增長近32%，其中五環(huán)外區(qū)域成交量增長近37%，明顯高于五環(huán)內(nèi)區(qū)域(29%)和全市平均水平。從成交占比上看，5月以來五環(huán)外成交占比為45.8%，較4月提升2.4個(gè)百分點(diǎn)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴北京商報(bào)記者，中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在剛剛過去的兩個(gè)周末：5月25日—26日北京二手房成交大約1900套，5月18日—19日北京二手房成交超2000套。預(yù)計(jì)5月全月北京二手房成交量有望達(dá)到1.7萬套左右，這基本接近了3月小陽春1.8萬套的成交量。“但最終從店面成交到實(shí)際網(wǎng)簽，還需要一段時(shí)間消化。”張大偉分析表示。

依然為買方市場

成交實(shí)際轉(zhuǎn)好的另一個(gè)數(shù)據(jù)，就是掛牌量的銳減，也是市場實(shí)際轉(zhuǎn)好的一項(xiàng)核心數(shù)據(jù)。

據(jù)張大偉透露，截至目前，北京5月二手房掛牌量減少超過8000套。

多位頭部機(jī)構(gòu)分析師透露，掛牌量的減少，一方面源于實(shí)際成交量的增加，另一方面也有部分小業(yè)主出現(xiàn)心態(tài)轉(zhuǎn)變，下架原本掛牌的房源，擇機(jī)再售。

但多位一線經(jīng)紀(jì)人告訴北京商報(bào)記者，目前買方仍然占據(jù)絕對(duì)的話語權(quán)。據(jù)朝陽區(qū)安貞片區(qū)某中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人羅明明介紹，該片區(qū)月內(nèi)成交的幾套房子與掛牌價(jià)相比，均有不同程度的“談降”。

羅明明表示，目前市場信心正在逐步恢復(fù)。由于購房門檻的降低，部分之前積壓的需求開始進(jìn)入市場。但利好政策并未引發(fā)業(yè)主大規(guī)模提價(jià)現(xiàn)象的出現(xiàn)，核心原因是一旦出現(xiàn)漲價(jià)，帶看量會(huì)明顯減少。

北京商報(bào)記者從部分購房者處了解到，目前大部分尚未入市的購房者，普遍持觀望態(tài)度，或者僅在價(jià)格合適時(shí)才考慮出手。總體來看，購房者在心理上更傾向于尋找自認(rèn)為“合適”的房源，即存在撿漏心理。

“此前，北京‘認(rèn)房不認(rèn)貸’新政發(fā)布，疊加降首付、降利率、調(diào)整普宅標(biāo)準(zhǔn)等政策執(zhí)行，都在一定程度上刺激了市場需求。”包括張大偉在內(nèi)的多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前市場局部反彈已經(jīng)呈現(xiàn)，買賣雙方應(yīng)根據(jù)自身實(shí)際需求，選擇合適的房源與時(shí)機(jī)。