要想樓盤(pán)賣得好，周邊配套不可少——上市房企華發(fā)股份正在用實(shí)際行動(dòng)證明這句話。但問(wèn)題是，華發(fā)股份通過(guò)收購(gòu)大股東的教育資產(chǎn)以帶旺樓盤(pán)銷售的小算盤(pán)能否打響，有待市場(chǎng)檢驗(yàn)。

4.6億元接盤(pán)教育資產(chǎn)

華發(fā)股份1月19日公告稱，公司全資子公司華發(fā)華賢以公開(kāi)摘牌的方式，合計(jì)作價(jià)4.6億元受讓華發(fā)教育100%股權(quán)、容閎學(xué)校100%產(chǎn)權(quán)及辦學(xué)權(quán)、對(duì)外培訓(xùn)學(xué)校100%產(chǎn)權(quán)及辦學(xué)權(quán)。

此次交易構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易。公開(kāi)資料顯示，華發(fā)教育100%股權(quán)由華發(fā)文旅持有；容閎學(xué)校由華發(fā)集團(tuán)出資25%，華發(fā)文旅出資75%；對(duì)外培訓(xùn)學(xué)校由華發(fā)文旅100%出資。華發(fā)文旅為華發(fā)集團(tuán)全資子公司，華發(fā)集團(tuán)為華發(fā)股份的控股股東，因此華發(fā)文旅與公司屬于同一控制下的關(guān)聯(lián)方。

資料顯示，華發(fā)教育成立于2014年5月，現(xiàn)為華發(fā)集團(tuán)從事教育產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，經(jīng)營(yíng)范圍涵蓋學(xué)前教育到國(guó)際高中及高端培訓(xùn)學(xué)校。2015年起，華發(fā)教育托管了橫琴多所公立學(xué)校。

容閎學(xué)校設(shè)立于2003年3月，屬于全日制學(xué)歷教育機(jī)構(gòu)，現(xiàn)有教職員工488人，在校學(xué)生2493人，每年學(xué)費(fèi)6萬(wàn)元左右。近3年，容閎學(xué)校的普通高中上線率平均達(dá)82%；重點(diǎn)高中上線率不斷上升，2017-2018學(xué)年的重點(diǎn)高中上線率近70%。

對(duì)外培訓(xùn)學(xué)校成立于2010年6月，屬于非學(xué)歷教育機(jī)構(gòu)，現(xiàn)有教職員工95人，培訓(xùn)學(xué)生3657人，開(kāi)設(shè)有國(guó)學(xué)教育、教師培訓(xùn)、國(guó)內(nèi)外研學(xué)、家長(zhǎng)課堂、冬夏令營(yíng)、學(xué)生培訓(xùn)等課程。

華發(fā)教育、容閎學(xué)校以及對(duì)外培訓(xùn)學(xué)校在經(jīng)營(yíng)和業(yè)務(wù)上多有交織。例如，華發(fā)教育2018年與容閎學(xué)校、對(duì)外培訓(xùn)學(xué)校簽訂了委托管理協(xié)議，由華發(fā)教育向容閎學(xué)校、對(duì)外培訓(xùn)學(xué)校提供日常管理、教學(xué)指導(dǎo)、師資培訓(xùn)、課程建設(shè)、教育資源整合等服務(wù)，后者向華發(fā)教育每年支付一定數(shù)額的委托管理費(fèi)。再如，華發(fā)教育將容閎學(xué)校、對(duì)外培訓(xùn)學(xué)校的管理人員、專職教師等納入華發(fā)教育管理范疇，并從華發(fā)教育發(fā)放職工薪酬。

兩所學(xué)校去年上半年虧損

縱觀A股市場(chǎng)，教育類資產(chǎn)并購(gòu)熱度近來(lái)大幅降溫。安信證券數(shù)據(jù)顯示，歷經(jīng)2014年至2016年并購(gòu)潮后，2017年至2018年A股教育并購(gòu)趨冷，由2016年最多時(shí)的29起降至2018年的12起。

《民辦教育促進(jìn)法》第十九條規(guī)定，“非營(yíng)利性民辦學(xué)校的舉辦者不得取得辦學(xué)收益，學(xué)校的辦學(xué)結(jié)余全部用于辦學(xué)。”此次交易中的容閎學(xué)校和對(duì)外培訓(xùn)學(xué)校，均屬于民辦非企業(yè)單位，兩者的章程約定學(xué)校盈余不得分紅，即學(xué)校舉辦者對(duì)學(xué)校盈利無(wú)處分權(quán)。

對(duì)此，華發(fā)股份自有一番打算。公司公告稱，根據(jù)公司調(diào)查、統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，在其他條件類似的情況下，具有優(yōu)質(zhì)教育資源作為樓盤(pán)配套措施的商品房更能獲得購(gòu)房者的青睞。如公司當(dāng)年開(kāi)發(fā)的華發(fā)新城六期（樓盤(pán)配備了容閎學(xué)校等優(yōu)質(zhì)教育資源）開(kāi)盤(pán)每平方米售價(jià)1.7萬(wàn)元至1.8萬(wàn)元，同期周邊競(jìng)品如南灣國(guó)際價(jià)格為每平方米1.3萬(wàn)元至1.4萬(wàn)元，主城區(qū)均價(jià)為每平方米1.0萬(wàn)元至1.4萬(wàn)元。

“公司樓盤(pán)中已有部分配備了教育資源，收購(gòu)華發(fā)教育能夠梳理公司項(xiàng)目現(xiàn)有教育資源，為各學(xué)校提供管理服務(wù)，提升教育質(zhì)量，進(jìn)而推進(jìn)公司樓盤(pán)后續(xù)銷售。目前，公司正在建設(shè)的樓盤(pán)中，國(guó)際海岸、華發(fā)左岸等樓盤(pán)擬配套優(yōu)質(zhì)教育資源，本次收購(gòu)的教育資產(chǎn)將成為上述項(xiàng)目的配套，提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力。”華發(fā)股份表示。

但這也引發(fā)了市場(chǎng)人士困惑：既然相關(guān)教育資產(chǎn)與上市公司同屬一個(gè)集團(tuán)控制之下，那么，即使不收購(gòu)，兩者也能發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)，何必由上市公司真金白銀收購(gòu)？況且價(jià)格并不低。資料顯示，上述三個(gè)標(biāo)的評(píng)估增值率分別為388.43%、65.92%和1.33%。

此次受讓的三家教育機(jī)構(gòu)在業(yè)績(jī)方面并不十分突出，其中兩家去年上半年更是出現(xiàn)了虧損。截至2018年6月30日，華發(fā)教育2018年上半年?duì)I業(yè)總收入1835.64萬(wàn)元，凈利潤(rùn)1278.62萬(wàn)元；容閎學(xué)校2018年上半年?duì)I業(yè)總收入8219.09萬(wàn)元，凈利潤(rùn)-245.77萬(wàn)元；對(duì)外培訓(xùn)學(xué)校2018年上半年?duì)I業(yè)總收入2492.78萬(wàn)元，凈利潤(rùn)-18.77萬(wàn)元。

此外，每年學(xué)費(fèi)高達(dá)6萬(wàn)元的容閎學(xué)校，從主營(yíng)收入來(lái)看，占據(jù)營(yíng)收絕大部分的“提供服務(wù)收入-小學(xué)”、“提供服務(wù)收入-初中”去年上半年雙雙呈現(xiàn)“腰斬”態(tài)勢(shì)。同時(shí)，容閎學(xué)校在2018年2月向交通銀行珠海拱北支行取得總金額1億元、期限3年的長(zhǎng)期借款，用于補(bǔ)充營(yíng)運(yùn)資金。華發(fā)集團(tuán)對(duì)上述借款提供擔(dān)保，對(duì)借款償還義務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。