潘石屹是一個合格商人，他看到機會的時候敢于出手，精于算計又謹慎小心。SOHO中國也是一個優秀公司，從來沒有信貸危機，拿核心地塊，創造一線優質資產。但就是這樣一個掌舵者，這樣一個公司，上市14年來，沒能給投資者帶來豐厚回報。

2007年SOHO中國在香港上市時，引來投資者的追捧，每股定價為8.3港元，募資128.6億港元，掛牌當日股價漲至9.56港元，總市值達到478億港元，潘石屹夫婦實際控股66.5%，身家達到317億港元。

從業績表現上看，SOHO中國上市后實現凈利潤550億港元，也很不錯，累計現金分紅達到246億港元，分紅率為45%，分紅數額大概相當于當年募資的兩倍，對股東也有所回饋，但是從市值這一側計算，投資者一直是虧損的。在這波大漲之前，公司市值在120億港元徘徊，即使加上歷年分紅投資者也虧了不少。按照前復權計算，股價一直遠離2007年上市當年達到的高點。

潘石屹夫婦雖相當富有，但這14年來財富并沒有明顯增加。當年上市就有317億港元身家，累計分紅157億港元，這次套現約142.8億港元，再加上還剩余的9%股權，大概市值21.6億港元，合計有321億港元，大概和當年身家相當，這其實得益于要約收購價格溢價率還不錯。此外，潘石屹夫婦也付出了14年的機會成本。

14年，已是一個足夠長的周期，回首當年的贊譽，幾乎沒人會認為，SOHO中國會是今日之結局。

2007年之前和之后一段時間，SOHO中國聲名正隆，高速周轉高回款，身段靈活，刮起一股旋風，很難相信后來會要靠收租過活。SOHO中國只在北京和上海發展，總是能拿到好地塊，被稱為內地“恒隆”，拿地風格頗為猛狠，潘石屹經常說自己是做大生意的。

這時候潘石屹容易算明白，那時候核心地段樓面價常常不到一萬元，蓋好后賣兩三萬元，很容易賺到錢。比如，他2007年拿的SOHO三里屯地塊樓面價還不到7500元。建筑面積約18萬平米，?光華路SOHO2收購合同金額為10.3億。2008年以55億元拿下的朝陽門SOHO，總規劃樓面面積達48.5萬平方米，樓面價也是1萬多一點兒。2009年拿下北京望京地塊，樓面價為1萬元，2011年拿下北京麗澤地塊，樓面價為1.55萬元。

但是后來，樓市闖進來一幫有錢人，拿地邏輯發生變化，“面粉貴過面包”，潘石屹開始拿不到地，開始看不懂樓市，也不知道怎么賺錢。拿不到地，或者不能以合適價格拿到合適的地，地產商就會面臨沒有地產的窘境，這應該就是2012年，潘石屹宣布不再出售房產，轉為自持收租。

后來，連自持收租也沒有堅持下來，SOHO中國的規模越來越邊緣化，資本市場對一個沒有野心、不能處于核心地位的公司，給出的估值是不會高的，潘石屹完美錯過一個拼規模的上升期。潘石屹決定出售各個位于城市核心項目，出售曾宣稱不會售出的項目，決定成為地產局外人。

SOHO中國不可謂不優秀，可是自然增值的速度太慢，這應該是潘石屹選擇脫身的原因。近年來中國土地價格猛漲，但是主要是住宅，SOHO中國沒有在這個賽道上。商業項目起色不大的原因，是因為各地政府批了太多商業用地，辦公出租競爭激烈，影響了回報率。地方政府太想多蓋一點兒寫字樓，吸引更多企業，這些商業建筑比住宅更能為城市掙得好印象。

SOHO中國拿地成本如此之低，這些地塊后來都有至少兩三倍的土地增值，有些甚至因為周圍沒有可比地塊，在2007年上市時，市場給與了過于熱切的期盼，給與了過高估值，其空間連14年的小心經營，都沒辦法填實。