歲末年初，樓市過冬無疑屬于市場共識。各地土地流拍或底價成交，加上房企備足現金流彈藥以備2019年難以預料的不確定性，這都是觀察中國房地產市場的重要指標。然而，抄底者或激進者仍然存在，央企華潤置地一個月內耗資數百億拿地擴張就是一例。

值得探討的是，選擇當下抄底是否能賭贏政策預期？這是最大的不確定性。同時華潤置地還亟待解決的是，在成交面積與銷售額劇烈下降的節點，如何穩住業績指標，同時還能平衡財務壓力？

近80億參與天津最大混改

1月15日，天津城市基礎設施建設投資集團有限公司旗下天津城投置地投資發展有限公司（簡稱天津城投置地）增資項目在天津簽約。

這標志著華潤置地正式成為天津城投置地的第二大股東，也同時標志著天津市近年來最大混改有了實質進展。

據了解，華潤置地增資79.34億元于天津城投置地，增資完成后的股權結構為：華潤置地持股49%、天津海河建設持股40.65%、天津市政投資持股5.85%、天津城投持股4.50%。天津海河建設、天津市政投資均為天津城投全資子公司。華潤置地將為二股東角色。

標的公司設財務總監和財務經理各一名，財務總監由天津城投及其一致行動人推薦，財務經理由華潤推薦。標的公司財務實行財務總監和財務經理聯簽制。

這起央企參與地方國企混改的案例，對華潤置地而言尚屬首次。2018年12月20日，華潤置地公告稱，未來雙方將積極參與區域綜合開發，探索長租、養老產業、產業園區等創新業務，實現房地產板塊快速發展。

雙方實質性方面的合作，華潤置地僅表示，天津城投置地在天津先后開發運營銀河國際購物中心，該項目建筑面積36萬平方米，地處于核心商圈天津友誼路板塊，將由華潤團隊接管運營。

如何看待近80億元的該筆投資價值以及華潤置地今后如何整合天津城投置地？記者就相關問題發送給華潤置地公司秘書羅志力，并詢問投資者關系部，但截至發稿前并沒有得到回復。

雖然該筆投資對于2018年銷售額超過2000億元的華潤置地看似壓力不大，但如果具體到現金流方面，加上最近華潤置地龐大的買地需求，影響依然存在。

負債總額近4000億創歷史最高

華潤置地2018年現金流不好看，資產負債率飆升，在財報上表現很明顯。由于港股上市公司較全數據是以年報和半年報為例，所以無法得知華潤置地下半年以來財務情況是否好轉。

截止2018年上半年，華潤置地經營現金流/營業收入為-28.72%，資產負債率由2017年底的69.99%上升到71.5%，融資活動產生的現金流量凈額其他項目為-68.13億元，經營活動產生的現金流量凈額為-125.75億元，流動負債相比2017年底的2397億元增加到2809億元，負債總額達到歷史最高水平3987.11億。

另外，截至2018年上半年，華潤置地總有息負債比率為46.1%，較2017年底的42.3%有所上升，凈有息負債率為47.2%，較2017年底的35.9%有較大幅度的上升。

持續飆升的負債率，顯然令投資者擔憂，即便公開市場缺乏下半年數據，但外界預期，華潤置地的負債率還將進一步提高。

一位常年跟蹤華潤置地的香港投行分析師告訴記者，“公司目前負債率相比上半年持續攀升，是大概率事件，因為公司拿地更加進取，或者說目前時機已經顯得有所激進了，華潤置地的財務平衡壓力比較大。而且，目前拿地未見得是最好時機，雖然便宜，但如果2019年調控依然嚴格，甚至2020年還是從嚴，那大規模拿地顯然對公司是負債，而不一定能變現好的資產。”

外界對財務平衡上的質疑，華潤置地董事局副主席、執行董事唐勇非常清楚，他早在2018年8月份的發布會上就表示，下半年公司會把負債率作為約束條件之一，對投資進行合理測算，預計年底負債率會下降到42%左右。

唐勇坦言，凈負債率上升到47.25%，主要是因為上半年買地支出比較多。

2018年至今超過1100億拿地

實際上，從下半年至今來看，華潤置地并沒有把負債率當回事，反而高歌猛進。記者僅以為12月份為例，華潤置地就耗資數百億高調拿地。

12月初，華潤置地東北大區與沈陽市沈河區人民政府就沈河區河灘地項目簽訂合作協議。

根據協議，雙方將致力于打造沈河東部濱河文化旅游區，項目總規劃用地約3000畝。如果算上地價+投資總額的話，3000畝土地，至少需要超過200億元的資金投入。

12月7日，華潤置地以5.68億元獲得東莞松山湖地塊，將建300米高的東莞地標臺商大廈。

12月18日，華潤置地以15.8億拿下廣西柳州兩宗地塊，總占地約360畝。

12月19日，華潤置地以36億元競得杭州良渚新城商住地，建地面積為50萬平米。

12月20日，哈爾濱香坊區一宗商住地成功出讓，華潤置地以6.49億元競得。

12月26日，華潤置地以7.64億元競得4宗商住用地，土地面積合計338畝。

今年1月8日，華潤置地以21.2億元獲得汕尾中央商務區地塊，總用地面積37.5萬平米，總計容建面124.7萬平米。

由此計算，僅2018年12月份至今，華潤置地的拿地金額就達到近300億元，

有相關機構統計，2018年前11月，華潤置地總計收購了81宗土地，總樓面面積1826.57萬平方米，應占樓面面積1325.15萬平方米，權益土地出讓金846億元。2018年至今加起來計算的話，華潤置地的拿地金額超過1100億元。

國泰君安房地產分析師劉斐凡告訴記者，最近一個月華潤置地拿地主要是看中地價便宜，很多地是底價成交。那么，目前抄底是不是好時機？劉斐凡表示，很難判斷2019年走勢。

但劉斐凡認為，整體上華潤置地的風格還是穩健，每年增長大概都是20%-25%，所以，買這么多地背后也源于銷售量大。

銷售金額、面積大幅下降

不過，華潤置地的銷售在12月份迎來了滑鐵盧。12月份，華潤置地實現總合同銷售總額約210.2億元，同比下跌23%，總合同銷售建筑面積約113萬平方米，同比減少29%。其中，操盤項目合同銷售金額及合同銷售建筑面積，分別約134.1億元及94.7萬平方米，各下降51%及40%。

前述香港投行分析師指出，華潤置地目前拿地節奏是赤裸裸對賭政策，對賭贏了，比如調控放松，一切都好，但如果政策上依然緊，那龐大的現金流和負債壓力就如影隨形?！罢_來說，目前還是應該保守點?！?/p>

不保守偏激進型的華潤置地，拿地需要錢，入股天津城投置地需要錢，同樣，華潤置地還宣布在深圳羅湖建設新地標“湖貝塔”，建筑高度為700米，當屬深圳第一高樓。但這顯然需要更多的現金流補充，華潤置地2019年的財務挑戰不可謂不大。