歲末年初，樓市過冬無疑屬于市場共識(shí)。各地土地流拍或底價(jià)成交，加上房企備足現(xiàn)金流彈藥以備2019年難以預(yù)料的不確定性，這都是觀察中國房地產(chǎn)市場的重要指標(biāo)。然而，抄底者或激進(jìn)者仍然存在，央企華潤置地一個(gè)月內(nèi)耗資數(shù)百億拿地?cái)U(kuò)張就是一例。

值得探討的是，選擇當(dāng)下抄底是否能賭贏政策預(yù)期？這是最大的不確定性。同時(shí)華潤置地還亟待解決的是，在成交面積與銷售額劇烈下降的節(jié)點(diǎn)，如何穩(wěn)住業(yè)績指標(biāo)，同時(shí)還能平衡財(cái)務(wù)壓力？

近80億參與天津最大混改

1月15日，天津城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資集團(tuán)有限公司旗下天津城投置地投資發(fā)展有限公司（簡稱天津城投置地）增資項(xiàng)目在天津簽約。

這標(biāo)志著華潤置地正式成為天津城投置地的第二大股東，也同時(shí)標(biāo)志著天津市近年來最大混改有了實(shí)質(zhì)進(jìn)展。

據(jù)了解，華潤置地增資79.34億元于天津城投置地，增資完成后的股權(quán)結(jié)構(gòu)為：華潤置地持股49%、天津海河建設(shè)持股40.65%、天津市政投資持股5.85%、天津城投持股4.50%。天津海河建設(shè)、天津市政投資均為天津城投全資子公司。華潤置地將為二股東角色。

標(biāo)的公司設(shè)財(cái)務(wù)總監(jiān)和財(cái)務(wù)經(jīng)理各一名，財(cái)務(wù)總監(jiān)由天津城投及其一致行動(dòng)人推薦，財(cái)務(wù)經(jīng)理由華潤推薦。標(biāo)的公司財(cái)務(wù)實(shí)行財(cái)務(wù)總監(jiān)和財(cái)務(wù)經(jīng)理聯(lián)簽制。

這起央企參與地方國企混改的案例，對(duì)華潤置地而言尚屬首次。2018年12月20日，華潤置地公告稱，未來雙方將積極參與區(qū)域綜合開發(fā)，探索長租、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等創(chuàng)新業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)板塊快速發(fā)展。

雙方實(shí)質(zhì)性方面的合作，華潤置地僅表示，天津城投置地在天津先后開發(fā)運(yùn)營銀河國際購物中心，該項(xiàng)目建筑面積36萬平方米，地處于核心商圈天津友誼路板塊，將由華潤團(tuán)隊(duì)接管運(yùn)營。

如何看待近80億元的該筆投資價(jià)值以及華潤置地今后如何整合天津城投置地？記者就相關(guān)問題發(fā)送給華潤置地公司秘書羅志力，并詢問投資者關(guān)系部，但截至發(fā)稿前并沒有得到回復(fù)。

雖然該筆投資對(duì)于2018年銷售額超過2000億元的華潤置地看似壓力不大，但如果具體到現(xiàn)金流方面，加上最近華潤置地龐大的買地需求，影響依然存在。

負(fù)債總額近4000億創(chuàng)歷史最高

華潤置地2018年現(xiàn)金流不好看，資產(chǎn)負(fù)債率飆升，在財(cái)報(bào)上表現(xiàn)很明顯。由于港股上市公司較全數(shù)據(jù)是以年報(bào)和半年報(bào)為例，所以無法得知華潤置地下半年以來財(cái)務(wù)情況是否好轉(zhuǎn)。

截止2018年上半年，華潤置地經(jīng)營現(xiàn)金流/營業(yè)收入為-28.72%，資產(chǎn)負(fù)債率由2017年底的69.99%上升到71.5%，融資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額其他項(xiàng)目為-68.13億元，經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-125.75億元，流動(dòng)負(fù)債相比2017年底的2397億元增加到2809億元，負(fù)債總額達(dá)到歷史最高水平3987.11億。

另外，截至2018年上半年，華潤置地總有息負(fù)債比率為46.1%，較2017年底的42.3%有所上升，凈有息負(fù)債率為47.2%，較2017年底的35.9%有較大幅度的上升。

持續(xù)飆升的負(fù)債率，顯然令投資者擔(dān)憂，即便公開市場缺乏下半年數(shù)據(jù)，但外界預(yù)期，華潤置地的負(fù)債率還將進(jìn)一步提高。

一位常年跟蹤華潤置地的香港投行分析師告訴記者，“公司目前負(fù)債率相比上半年持續(xù)攀升，是大概率事件，因?yàn)楣灸玫馗舆M(jìn)取，或者說目前時(shí)機(jī)已經(jīng)顯得有所激進(jìn)了，華潤置地的財(cái)務(wù)平衡壓力比較大。而且，目前拿地未見得是最好時(shí)機(jī)，雖然便宜，但如果2019年調(diào)控依然嚴(yán)格，甚至2020年還是從嚴(yán)，那大規(guī)模拿地顯然對(duì)公司是負(fù)債，而不一定能變現(xiàn)好的資產(chǎn)?！?/p>

外界對(duì)財(cái)務(wù)平衡上的質(zhì)疑，華潤置地董事局副主席、執(zhí)行董事唐勇非常清楚，他早在2018年8月份的發(fā)布會(huì)上就表示，下半年公司會(huì)把負(fù)債率作為約束條件之一，對(duì)投資進(jìn)行合理測(cè)算，預(yù)計(jì)年底負(fù)債率會(huì)下降到42%左右。

唐勇坦言，凈負(fù)債率上升到47.25%，主要是因?yàn)樯习肽曩I地支出比較多。

2018年至今超過1100億拿地

實(shí)際上，從下半年至今來看，華潤置地并沒有把負(fù)債率當(dāng)回事，反而高歌猛進(jìn)。記者僅以為12月份為例，華潤置地就耗資數(shù)百億高調(diào)拿地。

12月初，華潤置地東北大區(qū)與沈陽市沈河區(qū)人民政府就沈河區(qū)河灘地項(xiàng)目簽訂合作協(xié)議。

根據(jù)協(xié)議，雙方將致力于打造沈河?xùn)|部濱河文化旅游區(qū)，項(xiàng)目總規(guī)劃用地約3000畝。如果算上地價(jià)+投資總額的話，3000畝土地，至少需要超過200億元的資金投入。

12月7日，華潤置地以5.68億元獲得東莞松山湖地塊，將建300米高的東莞地標(biāo)臺(tái)商大廈。

12月18日，華潤置地以15.8億拿下廣西柳州兩宗地塊，總占地約360畝。

12月19日，華潤置地以36億元競得杭州良渚新城商住地，建地面積為50萬平米。

12月20日，哈爾濱香坊區(qū)一宗商住地成功出讓，華潤置地以6.49億元競得。

12月26日，華潤置地以7.64億元競得4宗商住用地，土地面積合計(jì)338畝。

今年1月8日，華潤置地以21.2億元獲得汕尾中央商務(wù)區(qū)地塊，總用地面積37.5萬平米，總計(jì)容建面124.7萬平米。

由此計(jì)算，僅2018年12月份至今，華潤置地的拿地金額就達(dá)到近300億元，

有相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2018年前11月，華潤置地總計(jì)收購了81宗土地，總樓面面積1826.57萬平方米，應(yīng)占樓面面積1325.15萬平方米，權(quán)益土地出讓金846億元。2018年至今加起來計(jì)算的話，華潤置地的拿地金額超過1100億元。

國泰君安房地產(chǎn)分析師劉斐凡告訴記者，最近一個(gè)月華潤置地拿地主要是看中地價(jià)便宜，很多地是底價(jià)成交。那么，目前抄底是不是好時(shí)機(jī)？劉斐凡表示，很難判斷2019年走勢(shì)。

但劉斐凡認(rèn)為，整體上華潤置地的風(fēng)格還是穩(wěn)健，每年增長大概都是20%-25%，所以，買這么多地背后也源于銷售量大。

銷售金額、面積大幅下降

不過，華潤置地的銷售在12月份迎來了滑鐵盧。12月份，華潤置地實(shí)現(xiàn)總合同銷售總額約210.2億元，同比下跌23%，總合同銷售建筑面積約113萬平方米，同比減少29%。其中，操盤項(xiàng)目合同銷售金額及合同銷售建筑面積，分別約134.1億元及94.7萬平方米，各下降51%及40%。

前述香港投行分析師指出，華潤置地目前拿地節(jié)奏是赤裸裸對(duì)賭政策，對(duì)賭贏了，比如調(diào)控放松，一切都好，但如果政策上依然緊，那龐大的現(xiàn)金流和負(fù)債壓力就如影隨形。“正確來說，目前還是應(yīng)該保守點(diǎn)。”

不保守偏激進(jìn)型的華潤置地，拿地需要錢，入股天津城投置地需要錢，同樣，華潤置地還宣布在深圳羅湖建設(shè)新地標(biāo)“湖貝塔”，建筑高度為700米，當(dāng)屬深圳第一高樓。但這顯然需要更多的現(xiàn)金流補(bǔ)充，華潤置地2019年的財(cái)務(wù)挑戰(zhàn)不可謂不大。