樸素溫和、有勇寡謀、迷之自信，這些褒貶不一的業內聲音拼湊出一幅與傳統閩系掌門人不同的人物畫像，使人驚奇，同樣引起大家對這家網紅房企的探究。

近日，泰禾集團董事長黃其森攜眾高管亮相北京中國院子。在3小時的交流會上，黃其森說道：“這幾年泰禾干得不錯，沒有大家想象的這么差?！?/p>

他表示：“2018年，泰禾集團實現銷售規模1300億，銷售回款七八百億，其銷售權益占比達80%-90%，如果按照權益排名，泰禾可能進到行業前15位，或者更高?！?/p>

對于外界一直關心的債務問題，黃其森回復稱，“沒什么太大問題，他預估今年最后要兌付的債務不到100億。如果泰禾100多億都完成不了，那還做什么？”

事實上，黃其森正為往昔的激進買單，早在2017年其就喊出銷售額2000億的口號，被批評為勇氣可嘉，卻欠思量。

2017年12月22日，黃其森公開表示：2018年泰禾的銷售額目標要達到2000億元。泰禾集團在董事長的口號出來之后，股價獲得了飛速的增長，股價從剛開始的16元直接飆升到43元，成為了A股“妖王”。

深交所當時就給泰禾集團發去了關注函，詢問泰禾集團能否構成利潤承諾，但是泰禾集團的回應卻是不能構成利潤承諾，為此深交所還發了一個監管函。而在2018年泰禾銷售額僅為1300多億，遠遠未達到黃其森的目標，賬上貨幣資金為148.95億元，負債總額為2112.47億元，負債率達到了86.88%。

如今，根據目前公司公布的運營數據顯示，有限的賬面資金及高額負債危機并沒有憑空消失，資金缺口依舊很大，黃其森能否順利拆雷仍是未知。

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泰禾危局

泰禾的資金壓力自去年便已顯現。從2018年至今，公司接連遭遇監管問詢、債務高企、人事震動等危機，一度有傳聞稱泰禾將成為第一個倒下的知名房企。

圖片來源：中泰證券

根據泰禾集團發布的2018年財報數據顯示，泰禾實現營業收入309.85億元，同比增長27.35；毛利潤94.09億元，同比上漲40%；凈利潤39.11億元，同比增長67.60%。

企業負債方面，截至2018年末，泰禾公司的負債總額達2112.47億元，企業資產負債率達86.88%，高于行業平均標準。其期末貨幣資金錄得149億元，短期借款及一年內到期的非流動負債合計金額574.28億元，貨幣資金對短期負債的覆蓋比例為0.26。

對此，泰禾表示，雖然574億元債務都需要在今年償還，但并不集中在某些時間段，無集中兌付的風險。

“在過去5個月已經償還了180多億，另外還有接近300億做了重新安排?，F在泰禾加大了長期貸款在債務當中的占比，使其長期貸款占比越來越高，短期貸款逐步下降?！碧┖碳瘓F副總裁葛勇補充道。

據悉，泰禾目前資金承壓的背后皆因2016年至2017年的高速擴張與激進并購。在“降杠杠”成行業主流時期，泰禾逆勢而行，拿地金額與新增土儲面積翻番。其中，新增土儲面積從2015年的38.69萬平米增至2017年的792.8萬平米。

同時，泰禾部分并購項目自身復雜的股權關系和背后隱藏的債務、規劃等問題，也另泰禾多次面臨困擾。

實際上，從近日一邊頻繁擔保一邊甩賣資產的動作可以看出，泰禾正在增加各類融資緩解資金壓力。

6月14日，泰禾發布公告，為上海子公司2300萬元保理業務融資提供擔保；據統計，這已是近半個月第五筆擔保融資。截至公告披露日，泰禾實際對外擔保余額為854.27億元，占該公司最近一期經審計歸屬于母公司所有者權益的462.80%。其中，對參股公司實際擔保34.69億元，其余均為對全資、控股子公司的擔保以及全資、控股子公司之間提供的擔保。

值得注意的是，截至2019年3月，泰禾集團前十大股東的股份質押比例達86%，控股股東泰禾投資股權質押比高達99.9969%，而其一致行動人黃敏、葉荔的股權質押比為95.15%、100%。

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賣子求生難掩資金缺口？

今年以來，泰禾陸續將旗下蘇州淀山湖項目、廣州增城項目、佛山泰禾院子項目、杭州蔣村項目、南昌茵夢湖項目、漳州紅樹灣項目及杭州同人山莊部分股權出售予世茂，累計回籠資金77.2億元。

公司內部實行泰禾1號搶收計劃，涉及泰禾在北京市場上的四個高端改善類項目，金府大院，西府大院，北京院子二期，以及金尊府。通過大幅降價出售，獲得回籠資金。

圖片來源：克而瑞地產

經過處置資產和加速銷售回款，2019年一季報顯示，公司資產負債率從去年底的86.88%降至84.55%，凈負債率從去年底的384.88%降279.19%。但同時，泰禾流動負債總額共1254億元，短期借款145億元，一年內到期的非流動負債315億元，貨幣資金為206億元。

在資金缺口依舊很大的情況下，黃其森回應稱，“接下去，泰禾會是一種更開放，更包容的心態。不排除還有一些項目跟優秀企業進行合作，但不會像跟世茂合作一樣規模如此之大?！?/p>

不過依靠出售項目回籠資金一定程度上能緩解財務危機，并不是長遠的辦法，拋售也容易給投資者造成企業運營有困難的印象。疊加泰禾主打的高端產品，若控制不當，對其品牌和利潤產生一定的沖擊?！睒I內人士對此表示。

與此同時，房企融資繼續嚴加管控及項目本身周轉、回款速度等問題也是當下擺給泰禾的棘手問題。

6月13日，央行黨委書記、銀保監會主席郭樹清在2019年第十一屆陸家嘴論壇上演講時稱：凡是靠投資投機房地產理財的居民和企業，最終都會發現其實很不劃算。這被認為是對房地產企業融資繼續采取嚴管控的信號。

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不能說的秘密

最終，泰禾能否成功渡劫，未來銷售回款成為資金鏈上至關重要的一環。

眾所周知，泰禾的銷售額素有地產圈內未解之謎一說，近5年，從未公布過銷售數據。

在交流會上，黃其森一語道出，“2018年泰禾集團實現銷售規模1300億，銷售回款七八百億。今年銷售目標比較保守一點，在1500億左右，更看重回款，回款目標是1000億元。”

圖片來源：克而瑞地產

截至今年5月份，泰禾差不多實現400億左右銷售回款，還有200億在途。土地市場方面，從去年年初開始感覺市場不對，到現在一年半時間一塊地沒拿，堅決停掉。

黃其森表示，泰禾的戰略是深耕一二線城市，暫時不考慮三四線、東北城市以及海南。最新會拓展到西安、重慶、成都的城市群。

財報數據顯示，2018年泰禾新增建筑面積同比大幅下降83%至187萬平方米，并通過收并購為主要方式以較低的價格擴充了土儲。2018年泰禾擁有待開工建面460.76萬平米，在建建面1489.16萬平米。

對此，克而瑞地產研究認為，“公司目前擁有待開發土儲不多，若未來繼續減少拿地，或將無法支持未來銷售規模的持續增長?！?/p>

此外，對于泰禾的問題，黃其森也表示，其一，泰禾在管理上存在不足；其二，泰禾并未利用好產品力的優勢。 黃其森坦承表示，講管理，泰禾是小學生，因為企業發展太快，跟萬科、龍湖集團、融創中國等企業有一定差距，所以，未來一定要強化執行力。 為此，黃其森預備在人事和架構上動刀。

他表示，由于自己對人事管理確實關注度不夠，沒把握好，所以去年人員流動大，今年會親自來管控這個事情。

招攬人才被列為今年黃其森的重點工作?！捌渲饕蝿站褪强慈恕㈤喨恕Ｎ磥硖┖淘谝M優秀人才的同時，更多是內部選拔，選用“賽馬機制”，讓業績說話?！霸谄髽I內部管理上，黃其森稱：“今后會將更多的權力決策放在區域，而管控將會由四級變兩級管控，由各個區域來決策，在第一線能聽得見炮火的地方就要沉下去，要有效益。泰禾目前分四個區域，分別是北京區、福建區、上海區、廣深區?！?/p>