云南本土房企俊發(fā)集團(tuán)近期動作頻頻。繼宣布“5年內(nèi)投資500億”做文旅后不久，俊發(fā)集團(tuán)又以全國總價(jià)“地王”的身份出現(xiàn)在人們的視野中。

對此，有市場人士提出質(zhì)疑，作為一家銷售額剛剛突破500億關(guān)口的房企，俊發(fā)集團(tuán)是否有足夠的資金投入支撐文旅項(xiàng)目建設(shè)？高價(jià)拿地后資金壓力是否會進(jìn)一步加劇？就此致電致函俊發(fā)集團(tuán)，但截至發(fā)稿時(shí)未收到相關(guān)回復(fù)。

“五年千億”計(jì)劃折戟

公開資料顯示，俊發(fā)集團(tuán)成立于1998年。克爾瑞研究中心披露的數(shù)據(jù)顯示，2018年俊發(fā)集團(tuán)的流量銷售金額為550億元，在全國所有房地產(chǎn)企業(yè)中位列第49位。俊發(fā)集團(tuán)曾在2013年提出“五年千億”計(jì)劃，但這個目標(biāo)并未實(shí)現(xiàn)，2018年俊發(fā)集團(tuán)僅完成了目標(biāo)的一半。

或許是意識到千億不易，俊發(fā)集團(tuán)2017年提出新的“三年戰(zhàn)略”，即深耕云南，布局全國四大區(qū)域，整體收入以每年30%的復(fù)合增長率穩(wěn)步提升，并在2019年完成670億元的營收，其中地產(chǎn)板塊銷售額達(dá)成500億元目標(biāo)。

兩年過去了，高喊“布局全國四大區(qū)域”的俊發(fā)集團(tuán)，目前在云南以外僅有4個項(xiàng)目在售，分別位于成都、海口和貴陽3個城市。不過，從銷售成績來看，俊發(fā)集團(tuán)完成2019年目標(biāo)的希望還是比較大的。克爾瑞研究中心給出的數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，俊發(fā)集團(tuán)的操盤金額為274.1億元。

俊發(fā)集團(tuán)千億目標(biāo)沒有實(shí)現(xiàn)的原因，有房地產(chǎn)評論員告訴記者：“除全國化進(jìn)程緩慢外，全國性龍頭品牌房企爭相進(jìn)入云南市場也給其帶來了壓力。”克爾瑞披露的2019年中云南房企銷售數(shù)據(jù)顯示，俊發(fā)集團(tuán)雖然以161億元的金額仍然領(lǐng)先，但碧桂園、萬科、融創(chuàng)等外來品牌房企緊隨其后，銷售金額分別為92.95億、81.95億和72.68億元。

為保持競爭優(yōu)勢，俊發(fā)集團(tuán)在云南市場不斷跑馬圈地。7月26日，俊發(fā)以總價(jià)92億元包攬昆明新螺螄灣片區(qū)11宗地，若加上公建配套，實(shí)際拿地價(jià)格將高達(dá)126億元。這個價(jià)格刷新了昆明土地拍賣成交總價(jià)紀(jì)錄，成為當(dāng)時(shí)新的全國總價(jià)“地王”。

5年500億做文旅遭質(zhì)疑

在大手筆斬獲昆明新螺螄灣片區(qū)11宗地的前幾天，俊發(fā)集團(tuán)宣布啟動“最美云南計(jì)劃”，計(jì)劃用城鄉(xiāng)更新模式做文旅項(xiàng)目開發(fā)，并表示將在5年內(nèi)投資500億元，用于云南的鄉(xiāng)村振興建設(shè)。

上述房地產(chǎn)評論員對記者表示，這或許意味著俊發(fā)集團(tuán)可能暫緩全國化擴(kuò)張。不過上述猜測是否確切，記者并未從俊發(fā)集團(tuán)得到證實(shí)。

值得注意的是，由于此前多個發(fā)展戰(zhàn)略均被推倒重建，業(yè)界對俊發(fā)集團(tuán)新的五年計(jì)劃能否成功是存有疑問的。此外，上述評論員在接受記者采訪時(shí)指出，俊發(fā)集團(tuán)在地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營上經(jīng)驗(yàn)豐富，但與做文旅有很大的差別，“如果用做地產(chǎn)的思維去做文旅，那么只有死路一條”。

該評論員還強(qiáng)調(diào)，與傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)“賺快錢”不同，文旅開發(fā)周期較長，需要高度依賴配套設(shè)施、資源以及整體規(guī)劃，同時(shí)還需要強(qiáng)大的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)進(jìn)行操盤運(yùn)作，這些局限性都是俊發(fā)未來需要面對的“挑戰(zhàn)”。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，在布局文旅項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)商中，不乏盲目圈地、抱著做地產(chǎn)心態(tài)的公司，從而導(dǎo)致IP假大空、建筑粗制濫造、千鎮(zhèn)一面的偽文旅項(xiàng)目頻繁出現(xiàn)。針對此種狀況，發(fā)改委曾于去年9月發(fā)布通知，表示堅(jiān)決淘汰一批缺乏產(chǎn)業(yè)前景、變形走樣異化的小鎮(zhèn)和小城鎮(zhèn)。也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)商做文旅，不僅會面臨盈利周期較長的問題，還可能面臨政策性風(fēng)險(xiǎn)。

13%的年利率發(fā)債融資

無論是房地產(chǎn)銷售規(guī)模的提升，還是文旅項(xiàng)目建設(shè)，這對房地產(chǎn)企業(yè)的融資水平、資金流都是極大的考驗(yàn)。

俊發(fā)集團(tuán)是一家非上市房企，資金或只能來自于銀行貸款及信托等非標(biāo)通道。記者注意到，俊發(fā)集團(tuán)自去年以來頻繁高息發(fā)債。2018年10月22日，俊發(fā)集團(tuán)2018年非公開發(fā)行公司債券(第一期)成功發(fā)行，發(fā)行規(guī)模20億，票面利率8%；今年3月18日，俊發(fā)集團(tuán)有限公司宣布發(fā)行20億元公司債，票面利率8%；3月29日，俊發(fā)集團(tuán)宣布成功發(fā)行1億美元2021年到期優(yōu)先票據(jù)，利率13%。

然而，今年5月以來，房地產(chǎn)融資不斷收緊，從銀保監(jiān)會約談房地產(chǎn)項(xiàng)目增量過大的信托公司，到發(fā)改委約束房企海外發(fā)債，加之稍早前23號文對前端融資行為的規(guī)范，有業(yè)內(nèi)人士表示：“在一系列監(jiān)管措施下，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道將大幅收窄，這對習(xí)慣‘左手融資，右手拿地’的房企而言，過往那些激進(jìn)的資金周轉(zhuǎn)模式或?qū)㈦y以為繼。”