2018年業(yè)績(jī)下滑引發(fā)市場(chǎng)質(zhì)疑后，金融街控股(下稱“金融街”)迎來(lái)2019年半年報(bào)，從營(yíng)收數(shù)據(jù)來(lái)看，該公司上半年的業(yè)績(jī)表現(xiàn)已有所好轉(zhuǎn)，然而縱觀其5年發(fā)展，金融街的營(yíng)收僅從220億元增至221億元，其負(fù)債卻在5年內(nèi)從百億增至超過(guò)千億，其間隱憂不容忽視。

與金融街幾乎同步發(fā)布半年報(bào)的還有北京城建。作為北京老牌國(guó)企，北京城建的表現(xiàn)同樣不盡如人意。半年報(bào)顯示，其上半年?duì)I收62.6億元，同比增長(zhǎng)86.55%；歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)11.89億元，同比增長(zhǎng)227.76%；然而在扣非后，其歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)為-4444.8萬(wàn)，同比下跌113.09%，不僅如此，北京城建連續(xù)5年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)，甚至在2017年達(dá)到-139.36億元。

公司業(yè)績(jī)的連年下降讓資本市場(chǎng)對(duì)這兩家企業(yè)逐漸失去信心，根據(jù)半年報(bào)，兩家公司每股凈資產(chǎn)均超過(guò)10元，但股價(jià)卻始終維持在7元/股上下。一個(gè)沒(méi)有踏準(zhǔn)住宅市場(chǎng)的節(jié)奏，一個(gè)被稱為“棚改第一股”，這兩家北京國(guó)企均未能跟上市場(chǎng)的節(jié)奏，導(dǎo)致如今破凈局面。

營(yíng)收難突破

從數(shù)據(jù)來(lái)看，金融街在今年上半年交出了一份尚可的成績(jī)單，營(yíng)收和凈利潤(rùn)同比上一年度均有較大幅度增長(zhǎng)。其中營(yíng)收95.18億元，同比上年增長(zhǎng)43.58%；歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)10.53億元，同比增長(zhǎng)21.7%。同時(shí)，公司實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售簽約額178.4億元，同比增長(zhǎng)94%。其中，商業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售簽約額34.1億元，同比增長(zhǎng) 320%；住宅地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售簽約額144.3億元，同比增長(zhǎng) 72%。而在2018年年報(bào)中，其營(yíng)收出現(xiàn)13.35%的下滑，凈利潤(rùn)也出現(xiàn)1.61%的下滑。

相比于2018年全年業(yè)績(jī)，這是一份暫時(shí)“度過(guò)危險(xiǎn)期”的報(bào)告，然而對(duì)于金融街來(lái)講，其全國(guó)化能力不足，布局城市較少，且過(guò)度依賴北京大本營(yíng)的策略將會(huì)對(duì)后續(xù)發(fā)展產(chǎn)生掣肘。這從數(shù)據(jù)也能直觀感受到，事實(shí)上，從2014年開(kāi)始，金融街的營(yíng)收出現(xiàn)“原地踏步”的局面，當(dāng)年起實(shí)現(xiàn)營(yíng)收220.36億元，而到了2018年這個(gè)數(shù)字也只有221.13億元，按照今年上半年95.18億元的營(yíng)收計(jì)算，在今年不增加營(yíng)收的情況下，其完成率不足一半。

對(duì)于金融街來(lái)講，更尷尬的不在于營(yíng)收的“原地踏步”，而在于納儲(chǔ)的不積極。根據(jù)這份半年報(bào)，金融街在今年上半年共新增5個(gè)項(xiàng)目，新增計(jì)容建面56萬(wàn)平方米，然而在去年同期，金融街新增12個(gè)項(xiàng)目，新增權(quán)益建面為176.3萬(wàn)平方米。

同是北京老牌國(guó)企，北京城建所面臨的問(wèn)題與金融街類(lèi)似。根據(jù)北京城建公布的2019年上半年報(bào)，其實(shí)現(xiàn)營(yíng)收62.6億元，同比增長(zhǎng)86.55%；歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)11.89億元，同比增長(zhǎng)227.76%；然而在扣非后，其歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)只有-4444.8萬(wàn)，同比下跌113.09%。

根據(jù)中金的報(bào)告，其歸母凈利潤(rùn)大增超過(guò)兩倍的原因在于，由于期內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則調(diào)整，因公司持有的交易性金融資產(chǎn)股價(jià)上漲，去年同期為-7萬(wàn)元，因此公司公允價(jià)值變動(dòng)收益達(dá)16億元；而同時(shí)，由于二季度單季歸母凈利潤(rùn)同比下降103%至-0.1億元，拖累上半年整體業(yè)績(jī)，導(dǎo)致扣非后歸母凈利潤(rùn)轉(zhuǎn)負(fù)。根據(jù)報(bào)告，期內(nèi)公司營(yíng)收同比增長(zhǎng)，主要在于房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)收入增加，然而由于結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目中保障房占比較大，營(yíng)業(yè)成本同比增長(zhǎng)131%，導(dǎo)致毛利率較去年同期下滑9個(gè)百分點(diǎn)至11.4%。可以說(shuō)，從數(shù)據(jù)來(lái)看，北京城建今年的情況仍然未能有所好轉(zhuǎn)。

事實(shí)上，北京城建營(yíng)收不增反降的情況已經(jīng)連續(xù)出現(xiàn)三年，記者整理近5年財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn)，其營(yíng)收從2015年起開(kāi)始下滑，一直到2018年，分別下滑7.25%、8.28%、14.39%，下跌幅度甚至逐年擴(kuò)大。

不僅是營(yíng)收乏力，北京城建多年來(lái)的凈利潤(rùn)規(guī)模也不斷收窄。公司2018年凈利潤(rùn)12.3億元，同比下降15.5%；2017年凈利潤(rùn)14.56億元，同比只微增0.87%；2016年凈利潤(rùn)14.44億元，同比微增1.05%。

雙雙“破凈”

營(yíng)收和凈利增長(zhǎng)乏力，這讓資本市場(chǎng)對(duì)北京這兩家老牌國(guó)企喪失信心。發(fā)稿前，金融街股價(jià)維持在約7.5元/股范圍，北京城建為7.1元/股范圍，然而根據(jù)半年報(bào)，金融街每股凈資產(chǎn)為10.69元/股，北京城建則為10.74元/股，兩股雙雙破凈。

事實(shí)上，在這兩家公司發(fā)展之初，均各有特色，同時(shí)均在北京市場(chǎng)開(kāi)拓出一片獨(dú)具特色的天地。金融街是北京西城區(qū)最大的商業(yè)地產(chǎn)公司，成立于1992年，于2000年借殼重慶華亞紙業(yè)，登陸A股上市公司，該公司以開(kāi)發(fā)“北京金融街”聞名，其貢獻(xiàn)的利潤(rùn)總額在西城區(qū)國(guó)資企業(yè)中一直排在前列。

在開(kāi)發(fā)“北京金融街”之后，金融街一直將布局重點(diǎn)放在北京，2013年開(kāi)始逐步加碼住宅，其中2013年住宅銷(xiāo)售占比33%，而到了2018年，住宅占比就達(dá)到了80%。然而在逐步擴(kuò)展住宅這條道路上，金融街沒(méi)有踩準(zhǔn)市場(chǎng)節(jié)奏，2014年金融街開(kāi)始全國(guó)化征途，當(dāng)年開(kāi)始進(jìn)軍北京和廣州，然而當(dāng)時(shí)正處于調(diào)控力度加大之時(shí)，一線城市整體增速放緩；再到此后的2017年，金融街開(kāi)始加碼準(zhǔn)一線城市，包括武漢、成都、蘇州等城市，而這一年也同樣是調(diào)控嚴(yán)厲期，這嚴(yán)重拖慢了住宅項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)率，根據(jù)2018年年報(bào)，當(dāng)年金融街存貨周轉(zhuǎn)率只有0.17，處于行業(yè)較低水平。

兩次擴(kuò)張均沒(méi)有遇到“牛市”，而金融街的負(fù)債驟增。連續(xù)五年，金融街負(fù)債翻倍增長(zhǎng)，截至2018年末，金融街總負(fù)債達(dá)到1113.28億元，5年前的2014年只有489.85億元。負(fù)債增長(zhǎng)可作為公司擴(kuò)張的標(biāo)志，然而這5年來(lái)，金融街的營(yíng)收卻“原地踏步”，增長(zhǎng)只有1億元，負(fù)債與營(yíng)收的增長(zhǎng)不成比例。

受困于此，今年6月20日，金融街發(fā)布公告稱，公司全資子公司上海杭鋼嘉杰實(shí)業(yè)以6.49萬(wàn)元/平方米的價(jià)格將金融街(海倫)中心D棟、E棟共計(jì)16240.42平方米出售給長(zhǎng)城人壽，交易總價(jià)為10.54億元。

北京城建的問(wèn)題與金融街相似。北京城建是由北京城建集團(tuán)有限公司在1998年設(shè)立的A股上市公司，同時(shí)也是國(guó)內(nèi)最早上市的建筑施工企業(yè)，在大基建基礎(chǔ)上，北京城建于2015年依托其控股股東北京城建集團(tuán)有限公司的國(guó)企資源，正式進(jìn)軍棚改市場(chǎng)。

在棚改市場(chǎng)上，北京城建自2016年起先后參與北京東城區(qū)望壇433億元項(xiàng)目、豐臺(tái)區(qū)張儀村35億元項(xiàng)目、順義臨河村265億元項(xiàng)目、懷柔新城50億元項(xiàng)目、延慶康莊鎮(zhèn)50億元項(xiàng)目，及“懷柔區(qū)城中村棚改項(xiàng)目”和“大興區(qū)黃村鎮(zhèn)海子角村、辛店村棚改項(xiàng)目”，總投資額262億元，上述項(xiàng)目規(guī)模總計(jì)達(dá)到千億量級(jí)。

然而由于棚改占用資金量較大，且受政策影響較大，因此北京城建的資金狀況受其“拖累”較重。記者整理發(fā)現(xiàn)，連續(xù)5年來(lái)，其經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流均為負(fù)，其中2014年為-61.06億元，到2017年達(dá)到高峰至-139.36億元，2018年有所緩解，但仍然有-86.21億元。