近期，寶龍地產宣布將旗下寶龍商業管理控股有限公司(簡稱“寶龍商業”)分拆赴港獨立上市。

寶龍商業成立于2019年3月25日，8月20日正式在港交所披露上市申請書。也就是說，寶龍地產從分拆部分資產成立寶龍商業到正式披露上市僅用了5個月時間。寶龍地產總裁許華芳在2019年中期業績溝通會上表示：“希望寶龍商業上市越快越好。”

談及寶龍商業火速上市時，有專家告訴記者：“不排除寶龍地產借此拓展融資渠道解決資金問題的可能。”不過，許芳華否認了該觀點，他強調：“想通過分拆及市場化，讓該業務能獨立成長。”

在管及合約建筑面積行業內偏低

公開資料顯示，寶龍商業主要從事商業運營服務和物業管理服務。

2016-2018年和2019年1-4月，寶龍商業實現營業收入分別為7.53億元、9.73億元、12億元和5億元，實現純利分別為0.63億元、0.79億元、1.33億元和0.55億元。其中，商業運營及管理服務的收入分別為4.82億元、5.64億元、7.2億元和3.08億元，占公司總收入的比例均在70%以上；物業租賃服務的收入分別為0.75億元、1.58億元、2.08億元和0.79億元。

目前，寶龍商業主要業務集中在長三角地區。招股書顯示，2016-2018年及2019年1-4月，寶龍商業在長三角所得的收入占總收入的比例分別為48.7%、59.3%、60.3%和62.21%。寶龍商業表示，長三角的監管及經濟不利發展均可能抑制服務需求及價格，從而對公司業務、財務狀況及經營業績造成重大不利影響。

據招股書披露，寶龍商業近年來不管是在管建筑面積還是合約建筑面積均在增長。2016-2018年末及2019年4月底，寶龍商業總在管建筑面積為分別為1440萬平方米、1515萬平方米、1607萬平方米和1620萬平方米，總合約建筑面積分別為1562萬平方米、1793萬平方米、2121萬平方米和2355萬平方米。

不過，與同行業公司相比，寶龍商業的上述兩個指標表現并不算出色。以2019年6月提交上市申請的保利物業為例，該公司2018年底在管建筑面積和合約建筑面積分別為1.91億平方米和3.62億平方米。2018年上市的碧桂園服務、綠城服務、新城悅服務的在管建筑面積均已過億，其中碧桂園服務的合約管理面積超過5億平方米。

寶龍商業還在招股書中披露了2018年在管建筑面積排名前五的商業運營服務公司的市場份額，其中寶龍商業位居第4，市場份額為0.8%，前三名的市場份額分別為6.6%、1.2%和0.9%。

資產負債率近90%直逼高杠桿房企

寶龍地產為何將寶龍商業拆分單獨上市？在今年中期業績會上，寶龍地產相關負責人表示，“商業公司寶龍做了很多年，到了比較獨立成長的階段，分拆出來可以讓團隊、品牌能在市場上獨立發展。而且某種程度來講，除了做自身項目以外，還有做輕資產，未來市場化是有發展空間。”

不過，有專家在接受記者采訪時指出：“不排除寶龍借此拓展融資渠道，解決資金問題的可能。”寶龍地產相關負責人也在中期業績會上承認，寶龍商業分拆之后，會讓寶龍地產財務指標有所改善。

截至2019年6月底，寶龍地產總負債金額為1081.7億元，與2018年底相比增加近90億元，資產負債率為76.09%。其中，一年內到期的借款約為125.41億元，對外擔保金額為211.89億元，而公司在手現金為166.08億元，其中還有19.19億元受限制。

寶龍商業方面，2016-2018年末及2019年4月底，資產負債率分別為99.1%、94.5%、89.4%和86.6%，不僅超過了寶龍地產的負債水平，更是直逼高杠桿模式房企。此外，寶龍商業的流動比率長期低于1倍，直到2019年4月才上升為1.21倍。

此外，上述各報告期末，寶龍商業的總負債分別為19.46億元、16.52億元、19.48億元和18.41億元，其中流動負債分別為15.02億元、12.02億元、15.97億元和14.53億元。而在流動負債中，貿易及其他應付款、借貸兩科目占了多數。寶龍商業招股書解釋稱，獲取銀行借貸時，我們是寶龍集團的一部分，并未有任何分拆計劃，根據當時寶龍集團內的整體資本管理，考慮到我們具備的財務資源，由我們獲取該等銀行借貸較為合適。

今年前4月物業管理費收款率不足60%

寶龍商業還在招股書中提到了未能發現并防止雇員、第三方分包商或第三方作出欺詐、疏忽或其他不當行為有關的風險、以及牽涉法律糾紛帶來的信譽損害等風險。

記者在多個第三方互動平臺發現，有關寶龍商業旗下物業公司的投訴不在少數。在百度貼吧中，上海曹路寶龍城市廣場一期多名業主投訴，上海寶龍物業管理有限公司曹路分公司管理方面存在諸多問題，比如威脅、逼迫業主簽訂新的物業協議，對不愿意簽新的物業協議的業主威脅不讓入場裝修，斷水斷電、鎖門；新的物業費協議中，物業費上漲近一倍；搭蓋很多違章建筑，私自出租牟利等。

在新浪微博上，有杭州下沙寶龍公寓的業主發表圖文，稱該項目存在垃圾長期不清理、樓道衛生長期臟亂、雨天外墻滲水、客梯故障拖延維修等問題。據了解，該項目物業是由寶龍旗下物業公司—泰安寶龍物業管理有限公司進行統一管理。

天眼查顯示，寶龍旗下的上海寶龍物業管理有限公司、山東寶龍商業物業管理有限公司、太倉寶華物業管理有限公司還卷入多起法律訴訟，案由包括物業服務合同糾紛、財產損害賠償糾紛、勞動合同糾紛等多個方面；而新鄉寶龍商業物業管理有限公司除了被多次告上法庭外，還曾因違法違規行為被當地公安消防支隊處罰。

或許是由于服務待改善導致部分業主不愿繳付服務費，也可能是各個項目的繳費時間不一致，寶龍商業物業管理費收款率有所下降。招股書顯示，2019年1-4月，寶龍商業物業管理費收款率的58.7%，而2016-2018年分別為83%、85.4%和81%。