一路高歌猛進的美的置業(yè)，在沖擊千億的最緊要關(guān)頭“失速”，這讓春風得意馬蹄疾的掌門人——董事長郝恒樂感到心急如焚。

10月28日，貴州貴陽觀山湖區(qū)美的置業(yè)廣場，正在施工的地下停車場發(fā)生垮塌，最終致8人不幸遇難，2人受傷送醫(yī)。

記者注意到，令人唏噓的是，就在9月底，美的置業(yè)廣場剛剛作為省優(yōu)質(zhì)項目組織過觀摩活動，并按照優(yōu)質(zhì)項目觀摩標準。此項目安全文明施工在貴陽市來說是數(shù)一數(shù)二的標桿項目。

事實上，發(fā)生此次安全事故之前，美的置業(yè)剛因高調(diào)反腐備受關(guān)注。但相比反腐事件的“主動出擊”，此次事故的發(fā)生卻讓美的置業(yè)陷入被動的境地。

美的置業(yè)是何享健創(chuàng)造的美的集團在空調(diào)之外的又一個商業(yè)版圖。經(jīng)過短短4年時間，其銷售額從百億元劍指千億元，2015年至2018年，其合約銷售額分別為111億元、206億元、507億元、790億元，復(fù)合年增長率超95%。進入2019年，美地置業(yè)更是以銷售額超千億為目標。

然而在房地產(chǎn)市場密集調(diào)控的境況下，美的置業(yè)大量拿地也背上了高額負債與杠桿。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，2015-2018年，美的置業(yè)負債合計333.35億元、547.94億元、1008.14億元、1537.35億元。2019年上半年，美的置業(yè)的負債總額已經(jīng)達到1861.66億元，相比去年底的1537億元繼續(xù)攀升，凈負債率高達95.6%。截至目前，負債或攀升近2000億元。

一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士向記者表示，美的置業(yè)去年上市后，對于做大業(yè)績規(guī)模的決心是很強的，所以客觀上也會加強項目銷售的節(jié)奏。但是很顯然，類似高周轉(zhuǎn)的模式也容易遇到問題，尤其是今年市場降溫的情況下，單純加快開發(fā)和銷售速度顯然也是不行的，所以客觀上也要求此類企業(yè)后續(xù)注重質(zhì)量的把控，進而形成更好的發(fā)展模式。

針對本次事故及公司財務(wù)經(jīng)營狀況，發(fā)送采訪函至美的置業(yè)方面，截至發(fā)稿前尚未得到回復(fù)。

銷售額4年破千億

2018年底，美的置業(yè)成功登陸香港聯(lián)交所主板，進入2019年，更是以銷售額超千億為目標。短短幾年的時間里，就將百億規(guī)模擴張至千億。

根據(jù)美的置業(yè)官網(wǎng)顯示：“美的置業(yè)”是中國房地產(chǎn)上市企業(yè)30強，成立近15年以來，共在全國54個城市開發(fā)249個項目，目前集團土地儲備高達5200多萬平方米。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，近五年美的置業(yè)的銷售業(yè)績翻倍增長，2015年至2018年，美的置業(yè)合約銷售額分別為111億元、206億元、507億元和790億元。快速發(fā)展之下，公司的千億銷售目標從2020年提前到了2019年。如果計劃順利執(zhí)行，意味著美的置業(yè)從百億到千億或者只需要4年。

不過，在美的置業(yè)不斷強調(diào)沖擊“千億”目標的情況下，其近年來業(yè)績增速已呈較為明顯的下滑趨勢。

財報數(shù)據(jù)顯示，2016年至2019年上半年，公司營業(yè)收入分別為119.92億元、177.17億元、301.20億元和141.95億元，同比分別增長44.27%、47.74%、70.01%和34.44%；凈利潤分別實現(xiàn)10.07億元、19.12億元、32.10億元和17.69億元，凈利潤增速分別為157.59%、89.84%、67.85%和20.11%，今年來增速已下滑48%。可以看到，其凈利潤增速已呈現(xiàn)明顯下滑趨勢。

克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，美的置業(yè)今年第三季度銷售額為240.4億元，相比第二季度下降17.2%；截止前三季度，美的置業(yè)銷售業(yè)績?yōu)?08億元，目標完成率達到70.8%；四季度需要完成292億元銷售額，才能實現(xiàn)千億。

為了沖擊千億目標，美的置業(yè)在拿地方面可謂“激進”。它在今年上半年的拿地選擇中，包含了公開招拍掛、與其他企業(yè)合作、舊城改造、舊工廠改造、產(chǎn)業(yè)投資等各類用地。克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，2019年1-9月，美的置業(yè)新增土地貨值1142.5億元，其中多個項目涉及高溢價拿地。

例如，2018年8月，美的置業(yè)以74%溢價率，刷新了大理單價地王；2019年4月，美的置業(yè)以7.65億元拿下了衡陽地王，溢價率144%；5月以28億元在武漢拿地，溢價率為80%。

流動負債占總負債超七成

高溢價拿地和規(guī)模性擴張讓公司負債持續(xù)走高，美的置業(yè)招股書顯示，2015-2017年的凈負債率分別為622.1%、624.7%、118.9%。上市并沒有解決美的置業(yè)的根本問題，根據(jù)上市公司2019年中報披露，美的置業(yè)上半年負債總額高達1861.66億元，較2018年末的負債總額1537.35億元上升21.10%。上半年的資產(chǎn)負債率為87.1%。2019年上半年，美的置業(yè)的凈負債率高達95.6%，流動負債與非流動負債之間的比重也達到了152%。

經(jīng)營現(xiàn)金流也非常緊張，2016年至2019年分別為-55.53億元、-73.57億元、-166.15億元和-82.66億元。美的置業(yè)在招股書中也坦言，“負經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額會削弱其資本開支能力，并對其經(jīng)營活動造成不利影響。”

另外，美的置業(yè)的流動負債還超過1400億元，占總負債的比重超過七成。剔除因部分已售項目未能及時交付而產(chǎn)生的700多億元合約負債后，美地置業(yè)流動負債與非流動負債的比重也超過150%，美的置業(yè)短期償債壓力很大。

為此，美的置業(yè)通過不斷發(fā)行債券解燃眉之急。今年上半年，美的置業(yè)發(fā)行了3只公司債，發(fā)行金額為37億元。即便如此，也不能阻擋美的置業(yè)實現(xiàn)千億銷售額的決心。

公告顯示，截至2019年9月30日，美的置業(yè)合同銷售金額708億元，同比增長約21.65%，完成全年銷售目標的70.8%，可距離千億還有336.1億元的差距。

此前，美的置業(yè)副總裁徐傳甫在中期業(yè)績會上表示，全年目標沒有改變，下半年整個公司會采取各種措施，從供貨、銷售、去化等各個環(huán)節(jié)加大力度推動，保證千億目標實現(xiàn)。

2018年之后，各大銀行、信托機構(gòu)的融資渠道正不斷收緊，大量中小房企面臨著“融資難”與“融資貴”的困境，這無疑加深了美的置業(yè)的資金困境。在如此高的負債額、負債率及行業(yè)寒冬之下，美的置業(yè)的激進擴張策略可能存在很大的隱患。

上述業(yè)內(nèi)人士認為，對于美的置業(yè)來說，這兩年其項目布局較多，也抓住了三四線城市樓市上升所帶來的機會，所以具有較好的成長性，當前正是股票市場反彈的窗口期，對于美的置業(yè)來說具有較好的機遇，這在很大程度上也會刺激此類企業(yè)后續(xù)的繼續(xù)發(fā)展。當然類似負債數(shù)據(jù)規(guī)模大，一方面也和其企業(yè)規(guī)模做大有關(guān)，另一方面也需要其積極把控風險。

高周轉(zhuǎn)下業(yè)主維權(quán)不斷

何享健曾說：“寧可走慢兩步，不可走錯一步。” 只是，不斷冒進背后顯然是美的地產(chǎn)對周轉(zhuǎn)速度的極致追求，正常工期不斷被壓縮，施工質(zhì)量、安全等基本要求就難以兼顧。

據(jù)了解，美的置業(yè)的“高周轉(zhuǎn)”被概括為“456”戰(zhàn)略——拿到地后4個月開盤、5個月資金回正、6個月資金再周轉(zhuǎn)。從買地到資金回流，只需半年就可以周轉(zhuǎn)一次。

高周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略下，品質(zhì)難以堅守。去年以來，美的置業(yè)相繼被貴州、湖南、河北住建廳點名，建設(shè)工程安全質(zhì)量存隱憂。除此之外，業(yè)主維權(quán)事件不斷。

2018年10月，寧波美的蝴蝶海交房還不到兩年，高層外墻大面積脫落，引發(fā)業(yè)主維權(quán)。2019年3月，岳陽美的梧桐莊園交付，因偷工減料、簡配明顯，遭到業(yè)主多次維權(quán)。2019年7月，重慶美的金科郡一期洋房15棟與18棟處車庫地面整體塌陷。

此外，還因貪腐問題屢遭監(jiān)管層點名。10月9日下午，美的置業(yè)發(fā)布一則反腐公告，對原某區(qū)域公司副總經(jīng)理代某、原某項目營銷經(jīng)理歐陽某某予以開除處理，并移交司法機關(guān)；對置業(yè)顧問高某等5人予以開除處理并列入黑名單；對原某區(qū)域公司某城市公司總經(jīng)理胡某某予以開除處理，并處罰17萬元。

值得注意的是，這并不是美的置業(yè)第一次向腐敗“開刀”。近年來，美的置業(yè)曾先后對多名觸碰公司管理紅線甚至觸犯法律的員工予以開除處理，并或輔以經(jīng)濟處罰措施。

數(shù)據(jù)顯示，僅2018年，美的置業(yè)風險控制中心便查實違法違紀案件9起，其中達到刑事立案標準的5起，其他嚴重違紀案件4起；涉及查處的違紀違法人員共19人，追繳非法所得近500萬元。