“含著金湯勺出生”的光明地產背倚母公司光明集團，是公司核心發展業務之一，然而在迅猛擴張的規模化之路上，業績卻并不如意。

據光明地產2019年三季度報告，前九月營業收入約85.23億元，同比下降9%，其中地產主業營收占比超85%；凈利潤約5.73億元，同比下滑43%。

從光明地產的負債情況來看，自2018年提出500億目標并加大投資力度后，2018年其凈負債率水平快速上升至194%，2019年前三季度其凈負債率高達238%，相比年初提升了44個百分點，此外若將永續債作為負債計算，其凈負債率將高達302%。

克爾瑞認為，在政策的加碼下，光明地產依賴融資發債而非銷售回款的運營模式將受到更多考驗。

記者注意到，在今年5月17日的年度股東會上，光明地產董事長、總裁沈宏澤曾向股東暢想公司的“1+7+5+X”的發展前景，并表示要把其他業務板塊做起來。不過，從實際效果來看，去年光明地產營收204.94億元，其中非房地產開發業務占比不足4.5%，沈宏澤口中的“戰略轉型升級”仍有待真正實現。

加速拿地去化率僅為37%

2015年，海博股份與光明食品集團旗下農房集團、農房置業進行重組，由此誕生了新的平臺光明地產。公司重組時曾承諾，2015年至2017年合計實現扣非后歸母凈利潤不低于35.13億元。2016年、2017年，光明地產歸母凈利潤分別大幅增長98.15%、92.55%，在實現目標后的2018年，公司歸母凈利潤掉頭向下，同比下降27.17%。

2019年第三季度報告顯示，前9月光明地產實現營業收入85.23億元，同比下降9.33%；歸屬于上市公司股東的凈利潤5.73億元，同比下降43.34%。

光明地產方面回應稱，公司凈利潤下降，主要是受銷售產品結構變化等因素影響，公司本身運營狀況良好，無重大經營問題。

數據顯示，從2015年至2018年，其ROE(凈資產收益率)分別為6.8%、12.1%、20.1%、12.9%，波動明顯；凈利潤分別為5.1億元、10.1億元、19.5億元、14.2億元。期間凈利潤雖有大幅增長，也完成了當初承諾的“2015年至2017年合計實現扣非后歸母凈利潤不低于35.13億元”的目標，但2018年光明地產凈利潤下滑明顯，今年三季度更是近乎腰斬。

凈利潤持續下跌并沒有阻礙光明地產在追求規模上的野心。根據三季度報告，今年前9月，光明地產新增房地產儲備面積166.94萬平方米，同比增長107.8%。在第三季度，光明地產新增房地產儲備面積44.03萬平方米，同比增長938.4%。比增長938.44%。

但從累積來看，2015年至2019年前三季度的累積新增土儲建面為667萬平米，但同期累積合約銷售建面則高達945萬平米。可見光明地產雖近年來積極補充土儲，但整體的持有土地儲備仍有減少。

在高杠桿運轉的擴張模式下，光明地產所開發項目的去化并不不樂觀。

早在2018年年中，光明地產的土地儲備去化周期長達5.82年，而此前克而瑞研究中心數據顯示，進入土地儲備貨值TOP100的房企，平均去化周期為3.9年。

今年7月，光明地產進駐成都的首個項目“光明蓉府”迎來開盤活動，推出218套住宅，由于只有1人排隊報名，售樓處最終取消搖號選房過程，直接進入順銷狀態。據四川中原地產研究院數據顯示，光明蓉府開盤均價為18588-21099元/平方米，認購80套，去化率僅為37%，遠低于成都市場當周53%的整體去化率。

值得注意的是，這是光明地產常態。2015年至2018年間，光明地產年度簽約銷售金額分別為126.66億元、189.33億元、236.52億元及244.59億元，相對于權益拿地總額的翻倍增長，光明地產2018年銷售金額的增幅僅3.37%。2019年1-9月，光明地產簽約金額為181.55億元，同比也僅增長4.56%。

在這樣一種緩慢的去化基調下，光明地產去年提出的“三年實現500億”目標恐難以實現。

依靠融資發債緩解債務壓力

從光明地產的負債情況來看，自2018年提出500億目標并加大投資力度后，2018年其凈負債率水平快速上升至194%，2019年前三季度其凈負債率高達238%，相比年初提升了44個百分點，此外若將永續債作為負債計算，其凈負債率將高達302%。

從現金流來看，自2018年開始，光明地產的現金流主要依靠融資發債來支撐規模需要，而并非依靠銷售回款，近兩年的經營性現金流凈額均為負值。2018年，光明地產投資活動產生的現金流凈額為-28.8億元；今年前三季度，該指標已達-23.9億元，逼近去年全年的額度。2019年前三季度，光明地產的籌資活動現金流量凈額為58.19億元，并在5年內首次出現無法覆蓋經營及投資活動需要，缺口達到了21.57億元。

截止2019年9月底，光明地產持有現金81.06億元，較年初下滑了22%，而其所需要面對的不僅是項目后期的投入開發，還有1年內140多億的短期有息負債。

光明地產只好依靠發債“止血”。2019年10月24日，據上海清算所信息披露，光明房地產集團股份有限公司擬發行2019年度第四期中期票據，本期基礎發行規模3億元，發行金額上限6億元，期限為3+N(3)，將于2019年10月28-29日發行。

克爾瑞認為，有著國企背書的光明地產，在融資上有著相比民營房企更多的優勢，如發債成本較低且融資渠道多元，上半年就發行了ABS、CMBS、永續債、中期票據、超短融等等。但在融資政策的不斷加碼下，過度依靠融資發債，或為企業的運營帶來更多風險。

值得注意的是，光明地產后續投資壓力仍較大。截至2019年6月末，該公司在建及擬建項目尚需投資326.92億元，后續資金需求量較大。

多元化轉型成效不佳

今年5月17日的年度股東會上，光明地產董事長、總裁沈宏澤曾向暢想公司的“1+7+5+X”的發展前景。其中，“1”是指房地產業務；“7”是指多元創新轉型，包括城市更新建設、租賃房建設、物流園區打造、殷實農場建設等。

從實際成效來看，截至今年中期，其房地產開發業務所產生的營收，占總營收的比重為89.41%，該數值與上年末的95.51%相比，已有所降低。

此外，光明地產正在通過關聯交易，為自身的業務轉型做鋪墊。11月13日，光明地產發布公告稱，公司通過上海聯合產權交易所，協議收購光明食品集團、上海崇明農場有限供公司所持有的上海東平小鎮農場有限公司(以下簡稱“東平小鎮”)70%股權，總成交價為7000萬元。收購完成后，東平小鎮農場將納入光明地產的合并報表范圍。

值得注意的是，截至2019年1月，東平小鎮農場尚未產生營收，營業利潤為-68.25萬元，利潤總額為-68.25萬元，凈利潤為-68.25萬元。根據交易條款，光明地產要在合同生效次日起5個工作日內，將7000萬元款項一次性付清。

盡管如此，光明地產還是強調以房地產為“底板”，房地產領域仍是其主要發力點。2019年前三季度，光明地產簽約金額為181.55億元，同比增長4.56%；新開工面積為366.97萬平方米，同比增長40.85%；竣工面積為86.17萬平方米，同比增長110.07%。

克爾瑞認為，政策的加碼下，光明地產依賴融資發債而非銷售回款的運營模式將受到更多考驗。

但對于目前地產主業營收占比仍超85%的光明地產而言，多元轉型不僅漫長且無法解決“近渴”，業績與負債的雙重壓力仍是其現階段的主要困境。