“含著金湯勺出生”的光明地產(chǎn)背倚母公司光明集團(tuán)，是公司核心發(fā)展業(yè)務(wù)之一，然而在迅猛擴(kuò)張的規(guī)模化之路上，業(yè)績卻并不如意。

據(jù)光明地產(chǎn)2019年三季度報告，前九月營業(yè)收入約85.23億元，同比下降9%，其中地產(chǎn)主業(yè)營收占比超85%；凈利潤約5.73億元，同比下滑43%。

從光明地產(chǎn)的負(fù)債情況來看，自2018年提出500億目標(biāo)并加大投資力度后，2018年其凈負(fù)債率水平快速上升至194%，2019年前三季度其凈負(fù)債率高達(dá)238%，相比年初提升了44個百分點(diǎn)，此外若將永續(xù)債作為負(fù)債計算，其凈負(fù)債率將高達(dá)302%。

克爾瑞認(rèn)為，在政策的加碼下，光明地產(chǎn)依賴融資發(fā)債而非銷售回款的運(yùn)營模式將受到更多考驗。

記者注意到，在今年5月17日的年度股東會上，光明地產(chǎn)董事長、總裁沈宏澤曾向股東暢想公司的“1+7+5+X”的發(fā)展前景，并表示要把其他業(yè)務(wù)板塊做起來。不過，從實際效果來看，去年光明地產(chǎn)營收204.94億元，其中非房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)占比不足4.5%，沈宏澤口中的“戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型升級”仍有待真正實現(xiàn)。

加速拿地去化率僅為37%

2015年，海博股份與光明食品集團(tuán)旗下農(nóng)房集團(tuán)、農(nóng)房置業(yè)進(jìn)行重組，由此誕生了新的平臺光明地產(chǎn)。公司重組時曾承諾，2015年至2017年合計實現(xiàn)扣非后歸母凈利潤不低于35.13億元。2016年、2017年，光明地產(chǎn)歸母凈利潤分別大幅增長98.15%、92.55%，在實現(xiàn)目標(biāo)后的2018年，公司歸母凈利潤掉頭向下，同比下降27.17%。

2019年第三季度報告顯示，前9月光明地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入85.23億元，同比下降9.33%；歸屬于上市公司股東的凈利潤5.73億元，同比下降43.34%。

光明地產(chǎn)方面回應(yīng)稱，公司凈利潤下降，主要是受銷售產(chǎn)品結(jié)構(gòu)變化等因素影響，公司本身運(yùn)營狀況良好，無重大經(jīng)營問題。

數(shù)據(jù)顯示，從2015年至2018年，其ROE(凈資產(chǎn)收益率)分別為6.8%、12.1%、20.1%、12.9%，波動明顯；凈利潤分別為5.1億元、10.1億元、19.5億元、14.2億元。期間凈利潤雖有大幅增長，也完成了當(dāng)初承諾的“2015年至2017年合計實現(xiàn)扣非后歸母凈利潤不低于35.13億元”的目標(biāo)，但2018年光明地產(chǎn)凈利潤下滑明顯，今年三季度更是近乎腰斬。

凈利潤持續(xù)下跌并沒有阻礙光明地產(chǎn)在追求規(guī)模上的野心。根據(jù)三季度報告，今年前9月，光明地產(chǎn)新增房地產(chǎn)儲備面積166.94萬平方米，同比增長107.8%。在第三季度，光明地產(chǎn)新增房地產(chǎn)儲備面積44.03萬平方米，同比增長938.4%。比增長938.44%。

但從累積來看，2015年至2019年前三季度的累積新增土儲建面為667萬平米，但同期累積合約銷售建面則高達(dá)945萬平米。可見光明地產(chǎn)雖近年來積極補(bǔ)充土儲，但整體的持有土地儲備仍有減少。

在高杠桿運(yùn)轉(zhuǎn)的擴(kuò)張模式下，光明地產(chǎn)所開發(fā)項目的去化并不不樂觀。

早在2018年年中，光明地產(chǎn)的土地儲備去化周期長達(dá)5.82年，而此前克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入土地儲備貨值TOP100的房企，平均去化周期為3.9年。

今年7月，光明地產(chǎn)進(jìn)駐成都的首個項目“光明蓉府”迎來開盤活動，推出218套住宅，由于只有1人排隊報名，售樓處最終取消搖號選房過程，直接進(jìn)入順銷狀態(tài)。據(jù)四川中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，光明蓉府開盤均價為18588-21099元/平方米，認(rèn)購80套，去化率僅為37%，遠(yuǎn)低于成都市場當(dāng)周53%的整體去化率。

值得注意的是，這是光明地產(chǎn)常態(tài)。2015年至2018年間，光明地產(chǎn)年度簽約銷售金額分別為126.66億元、189.33億元、236.52億元及244.59億元，相對于權(quán)益拿地總額的翻倍增長，光明地產(chǎn)2018年銷售金額的增幅僅3.37%。2019年1-9月，光明地產(chǎn)簽約金額為181.55億元，同比也僅增長4.56%。

在這樣一種緩慢的去化基調(diào)下，光明地產(chǎn)去年提出的“三年實現(xiàn)500億”目標(biāo)恐難以實現(xiàn)。

依靠融資發(fā)債緩解債務(wù)壓力

從光明地產(chǎn)的負(fù)債情況來看，自2018年提出500億目標(biāo)并加大投資力度后，2018年其凈負(fù)債率水平快速上升至194%，2019年前三季度其凈負(fù)債率高達(dá)238%，相比年初提升了44個百分點(diǎn)，此外若將永續(xù)債作為負(fù)債計算，其凈負(fù)債率將高達(dá)302%。

從現(xiàn)金流來看，自2018年開始，光明地產(chǎn)的現(xiàn)金流主要依靠融資發(fā)債來支撐規(guī)模需要，而并非依靠銷售回款，近兩年的經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額均為負(fù)值。2018年，光明地產(chǎn)投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額為-28.8億元；今年前三季度，該指標(biāo)已達(dá)-23.9億元，逼近去年全年的額度。2019年前三季度，光明地產(chǎn)的籌資活動現(xiàn)金流量凈額為58.19億元，并在5年內(nèi)首次出現(xiàn)無法覆蓋經(jīng)營及投資活動需要，缺口達(dá)到了21.57億元。

截止2019年9月底，光明地產(chǎn)持有現(xiàn)金81.06億元，較年初下滑了22%，而其所需要面對的不僅是項目后期的投入開發(fā)，還有1年內(nèi)140多億的短期有息負(fù)債。

光明地產(chǎn)只好依靠發(fā)債“止血”。2019年10月24日，據(jù)上海清算所信息披露，光明房地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司擬發(fā)行2019年度第四期中期票據(jù)，本期基礎(chǔ)發(fā)行規(guī)模3億元，發(fā)行金額上限6億元，期限為3+N(3)，將于2019年10月28-29日發(fā)行。

克爾瑞認(rèn)為，有著國企背書的光明地產(chǎn)，在融資上有著相比民營房企更多的優(yōu)勢，如發(fā)債成本較低且融資渠道多元，上半年就發(fā)行了ABS、CMBS、永續(xù)債、中期票據(jù)、超短融等等。但在融資政策的不斷加碼下，過度依靠融資發(fā)債，或為企業(yè)的運(yùn)營帶來更多風(fēng)險。

值得注意的是，光明地產(chǎn)后續(xù)投資壓力仍較大。截至2019年6月末，該公司在建及擬建項目尚需投資326.92億元，后續(xù)資金需求量較大。

多元化轉(zhuǎn)型成效不佳

今年5月17日的年度股東會上，光明地產(chǎn)董事長、總裁沈宏澤曾向暢想公司的“1+7+5+X”的發(fā)展前景。其中，“1”是指房地產(chǎn)業(yè)務(wù)；“7”是指多元創(chuàng)新轉(zhuǎn)型，包括城市更新建設(shè)、租賃房建設(shè)、物流園區(qū)打造、殷實農(nóng)場建設(shè)等。

從實際成效來看，截至今年中期，其房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)所產(chǎn)生的營收，占總營收的比重為89.41%，該數(shù)值與上年末的95.51%相比，已有所降低。

此外，光明地產(chǎn)正在通過關(guān)聯(lián)交易，為自身的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型做鋪墊。11月13日，光明地產(chǎn)發(fā)布公告稱，公司通過上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所，協(xié)議收購光明食品集團(tuán)、上海崇明農(nóng)場有限供公司所持有的上海東平小鎮(zhèn)農(nóng)場有限公司(以下簡稱“東平小鎮(zhèn)”)70%股權(quán)，總成交價為7000萬元。收購?fù)瓿珊?，東平小鎮(zhèn)農(nóng)場將納入光明地產(chǎn)的合并報表范圍。

值得注意的是，截至2019年1月，東平小鎮(zhèn)農(nóng)場尚未產(chǎn)生營收，營業(yè)利潤為-68.25萬元，利潤總額為-68.25萬元，凈利潤為-68.25萬元。根據(jù)交易條款，光明地產(chǎn)要在合同生效次日起5個工作日內(nèi)，將7000萬元款項一次性付清。

盡管如此，光明地產(chǎn)還是強(qiáng)調(diào)以房地產(chǎn)為“底板”，房地產(chǎn)領(lǐng)域仍是其主要發(fā)力點(diǎn)。2019年前三季度，光明地產(chǎn)簽約金額為181.55億元，同比增長4.56%；新開工面積為366.97萬平方米，同比增長40.85%；竣工面積為86.17萬平方米，同比增長110.07%。

克爾瑞認(rèn)為，政策的加碼下，光明地產(chǎn)依賴融資發(fā)債而非銷售回款的運(yùn)營模式將受到更多考驗。

但對于目前地產(chǎn)主業(yè)營收占比仍超85%的光明地產(chǎn)而言，多元轉(zhuǎn)型不僅漫長且無法解決“近渴”，業(yè)績與負(fù)債的雙重壓力仍是其現(xiàn)階段的主要困境。