2月29日，315投訴平臺”，發(fā)起消費者保護線索征集。記者梳理發(fā)現，關于蛋殼公寓的投訴集中，反映強烈，截至目前，“315投訴平臺”共計收到65條相關投訴。其中，蛋殼公寓業(yè)主意見最大。

比如，一位北京業(yè)主表示：“蛋殼公寓利用疫情，以不可抗力為由，惡意拖欠全國房東房租，單方面通知房東免租最少一個月”；一位武漢業(yè)主則說：“今年疫情發(fā)生后，蛋殼公司就打電話，要求武漢所有房東免租三個月。打著為租客的旗號，但是詢問租客發(fā)現，他們的房租早就交給蛋殼，蛋殼兩頭通吃，引起市場混亂。”

蛋殼公寓免租風波最新： “房東支持計劃”暫不適用武漢，多位業(yè)主希望按約付款

近期，蛋殼公寓免租一事爭議不斷。

2月20日，“蛋殼公寓”官方微博發(fā)布消息稱，在前期與廣大房東深入溝通交流基礎上，整理出最容易被理解接受的三種支持方案，推出“蛋殼房東支持計劃”。

1、疫情期間愛心支持的一個月房租，在合同結束時返還。

2、疫情期間愛心支持的一個月房租，在合同的剩余租期分月份返還。

3、疫情期間愛心支持的半個月免租期，應付剩余租金將在合同約定付款日起15個工作日內支付。

　　(來源：“蛋殼公寓”官方微博)

然而，直到現在，多位業(yè)主仍在投訴。原因在于，他們不滿意上述方案，希望蛋殼公寓按約付款。

爭議“不可抗力”

上海錦天城律師事務所律師曾崢告訴記者，合同履行過程中遇到不可抗力或者情勢變更，導致履行合同遇到問題的，應該及時通知相對方后雙方協商解決，而不是單方面變更合同。如果合同一方在履行合同過程中向另一方故意隱瞞真實情況，誘使對方作出錯誤意思表示，如放棄某些可得利益，這類情形可能構成民事合同中的欺詐，利益受損的一方可以向欺詐的一方主張返還或者賠償損失。

2月20日，一位法律業(yè)內人士對記者表示，法律上的不可抗力是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。如果按照這個定義，本次疫情的爆發(fā)以及政府部門因此出臺的管控措施本身是基本符合不可抗力定義的。但這不是問題的關鍵。

他說，一個客觀情況能否作為不可抗力免責，首先要考慮是否影響到合同的履行，即不可抗力的發(fā)生與合同履行之間存在直接的因果關系，否則無法作為免責理由。要注意的是，蛋殼公寓解除的是和業(yè)主之間的委托合同，而非租賃合同。這就要看蛋殼有沒有依據說明，疫情的發(fā)生是導致他們無法繼續(xù)接受委托的原因。

另外，即使不可抗力導致合同不能履行，后果也不等同于直接解除合同。能否解除合同考慮兩方面：一方面是雙方合同條款里有沒有約定發(fā)生不可抗力的情況下合同如何處理，例如是直接解除還是暫停履行，有約定的從其約定；如果合同沒有這方面約定，那么根據法律規(guī)定，只有不可抗力嚴重到導致合同目的無法實現，即合同目的已落空或必然落空，才可解除合同。按照一般理解，從本次疫情發(fā)生到目前持續(xù)的時間、對這類合同影響的方式和范圍來看，還難以得出會導致此類合同目的無法實現的結論。

上述法律業(yè)內人士表示，典型的案例是旅游合同，疫情壓力下無法按期履行，暫停之后，后續(xù)也沒假期因素使得合同目的落空。但是，持續(xù)性的合同解除依據不足。如果因為公司資金流問題，那就不滿足因果關系條件。

武漢一位業(yè)主表示不了解這個方案，在記者描述后，他說：

“武漢地區(qū)蛋殼公寓沒有這個方案，同時我們也不接受該方案。方案很簡單，履行合同。蛋殼公寓按照合約履行，或者我們按照合同解約并要求其賠付違約責任。”

租金被“兩頭通吃”

蛋殼公寓相關人士告訴記者，目前這個方案暫時不適用于武漢。武漢地區(qū)因受疫情影響，目前還處于封城狀態(tài)，我們會盡快推出面向武漢房東的政策，盡最大可能實現三方共贏局面。

廣州一位業(yè)主告訴記者，希望按照合同履行，馬上返還租金，這也是大多數業(yè)主意見，一些業(yè)主還想把房子收回來：

“我也沒有太多時間去看這個，本身工作很忙，還給我們找那么多麻煩。有合同在那里，合同變更的話，應該相互協商，而不是說打個電話，這個合同就變更了。”

“問題暫時得到解決，但我擔心下個月了，擔心以后蛋殼公寓會不會按期付這個房租。”2月初，北京一位業(yè)主和蛋殼公寓協商達成一致，他告訴記者，跟蛋殼公寓簽了三年期合同，原合同有免租期，具體來說，第一年55天，第二年15天，第三年15天：

“前段時間，蛋殼公寓工作人員來電說，受疫情影響，免租一個月(跟原合同15天免租期無關)。我跟租戶聯系，人家都是按期交租金的，租戶并沒享受優(yōu)惠。我說，既然租戶給了你租金，那我不能免租，如果你對租戶優(yōu)惠了，疫情我也理解，那我也沒問題。”

“后來達成一致，不過這和2月20日蛋殼公寓方案沒有關系。我同意原合同15天免租期，本來應該2月1日到賬，結果2月下旬才到賬。”

租戶也有不滿

蛋殼公寓相關人士表示：“對于已提出的三種方案均不認可的業(yè)主，我們會第一時間與其聯系做進一步的溝通，并將給出妥善處理方案。”

2月10日，蛋殼公寓開放疫情補貼申請入口，本次申請持續(xù)至2月29日。蛋殼公寓相關人士表示，面向租客推出的免租形式：

一是對武漢地區(qū)租客，會持續(xù)補貼至疫情結束。對其他地區(qū)至少補貼10天的租金，到目前已經有超過12萬人領取到了補貼，從3月1日起，租客申請的疫情補貼已經陸續(xù)發(fā)放至他們在蛋殼公寓App的錢包中，可以用于支付租金、服務費等App賬單費用。

二是面向續(xù)租租客，武漢地區(qū)共計減免1.7個月租金(其中疫情補貼100%月租金)，其它城市租客共減免1.2個月租金(其中疫情補貼50%月租金)；

三是新簽約年租用戶可享受首月0元入住補貼。

3月2日，“蛋殼公寓”微博發(fā)布消息稱，租客申請的疫情補貼已陸續(xù)發(fā)放至租客app錢包中，可用于支付租金、服務費等app賬單，但不支持提現。

　　(來源：“蛋殼公寓”官方微博)

租戶對蛋殼公寓也有一些意見。比如，一位滯留武漢蛋殼公寓的租戶告訴記者，春節(jié)期間，由于疫情，他都住在武漢蛋殼公寓，所以不符合疫情補貼申請條件。

這位租戶表示，他是經蛋殼公寓業(yè)務員介紹，向微眾銀行辦理租房貸款，銀行把錢給了蛋殼公寓，租戶分期還款。他表示，他不滿的是，當時簽合同的時候，寫的是住滿三個月可退30%押金(即一個月租金，一千多元)，而且他跟兩個業(yè)務員確認過了，記得很清楚，等到他要退租的時候(已滿三個月)，電子合同居然變成了租滿一年才退押金，協商無果。而且在疫情期間，蛋殼公寓沒有提供任何服務，但他依然還要交服務費和維修費，致電蛋殼公寓管家，對方態(tài)度也不好，表示要住就要交，這讓他感到生氣。

經他本人同意，記者將其投訴信息和聯系方式告知蛋殼公寓相關人士，安排工作人員對接，爭取協商解決上述問題。

一個月損失2億租金，高速擴張帶來的隱與憂

無法按期支付房東租金，從中不難看出蛋殼已面臨資金鏈風險，究其原因，是疫情導致租房市場冰凍，長租公寓空置加劇，即使是蛋殼、自如這類資本加持、已上市或擬上市的頭部公司，也難以承受由此帶來的現金流壓力。

而這場空置危機背后更應反思的，是蛋殼這類分散型長租公寓的“原罪”：二房東與租金貸模式，在過去幾年的資本泡沫、跑馬圈地之后風險顯露，正在受到市場的懲罰。

空置下的現金流壓力

2月18日，蛋殼在官微《致廣大房東的真心話》中坦承，春節(jié)后本應是長租公寓行業(yè)的旺季，但今年隨著疫情的發(fā)展，這個旺季沒有了。

蛋殼目前的房源空置究竟有多高？根據招股書和第三方數據，蛋殼截至去年6月底的租客入住率為89%，意味著至少有11%的空置率。

據一位租賃行業(yè)人士分析，一般而言，春節(jié)前后是租客退租、換租的一個節(jié)點，春節(jié)后更是新租到來的高峰，這個過程被今年的疫情打斷，預計蛋殼的空置率至少在20%以上。

按照蛋殼平均每間房源約2200元的租金來算，20%的空置意味著一個月約2億元的租金損失。

對此，蛋殼有關人士對表示，空置率和退租、換租還沒具體統(tǒng)計，退換租確實比前幾年要多，也的確存在一部分房源空置的情況。

對疫情中是否遭受現金流壓力的問題，他也沒有否認。

而照目前的疫情發(fā)展情況看，許多城市仍處于防控嚴密的階段，3月份租房市場能否正常還是未知數。

上述業(yè)內人士估計，蛋殼的房源大量空置可能要維持3個月，那就是6億元-7億元的損失。

這意味著，在沒有租客的空置期間，蛋殼仍要按期支付給房東租金，再加上諸多房源的維護成本，無疑放大了其壓力。空置率越高，壓力越大。

根據招股書，在蛋殼2019年1-9月產生的費用中，支付給房東的租金費用占到了61%，約為44.5億元，平均每月為5億元。

這讓蛋殼本已緊張的資金狀況更添壓力。截至去年9月底，蛋殼經營活動產生的現金流量凈額為-16.29億元，同比擴大133.49%，資產負債率為99.83%，同比也大幅上升。

運營成本難被覆蓋，蛋殼已連年虧損

作為一家分散式長租公寓運營商，蛋殼是典型的二房東模式，通過收集零散的社區(qū)個人業(yè)主房源，加以改造后，再加價出租給租客，其盈利主要來源于租金差以及服務費。

在資本的催生下，蛋殼不滿足于一家家緩慢的收房再出租，而是通過融資、租金貸等手段，迅速激進地擴張，城市和房源數量暴增。

從2015年成立至2019年9月30日5年間，蛋殼已進入北京、深圳、上海、杭州、天津、武漢等13地市場，運營房源從2000多間增至43萬間，增長160多倍。

公開資料顯示，過去5年蛋殼經歷了7輪融資，總額度超過7億美元，這還不包括1月份上市融資的1.49億美元。

另據招股書，2017年、2018年和2019年前九個月，蛋殼使用“租金貸”的租客占比分別為91.3%、75.8%和65.7%；相應地，這期間分別從金融機構獲得租金預付款為9.376億元、21.27億元和31.057億元；此外還有租客預付租金1.06億元、2.80億元和7.94億元。

財報顯示，融資加上租金收入，都未能覆蓋運營成本，蛋殼已經連年虧損。

2019年1-9月份，蛋殼營業(yè)收入50億元，同比上漲198.8%， 營業(yè)成本由2018年同期的23.85億元增長至73.13億元，同比上漲206.6%，增速高于營業(yè)收入，其中超過60%的費用來自于租金費用，也就是給予房東、獲取房源的成本。

與此同時，公司的凈虧損也從8.13億元上升至25.16億元，同比增長209.5%，同樣高于營業(yè)收入增速。

在一位長租公寓從業(yè)者看來，蛋殼正在吞咽之前高成本收房的苦果。據多位房東透露，目前蛋殼要求解約的房源，基本都是空置較高難以出租的房源。

易居企業(yè)集團CEO丁祖昱認為，長租公寓運營商可以與房東協商免租期，以緩解現金流壓力。

租金貸是與非

與房東的糾紛之外，蛋殼還需面對租金貸清理問題。根據去年底《六部門關于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》，住房租賃企業(yè)租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過30%，超過比例的，應當于2022年底前調整到位。

2月19日，多位機構人士向記者確認，深圳地方監(jiān)管部門已向當地金融機構摸查其經營行為是否涉及“租金貸”，該調查仍在持續(xù)，目前尚未見到監(jiān)管向機構發(fā)文。有的不在被排查之列的長租公寓方表示，沒有收到通知文件，排查對象主要是針對“租金貸”收入占比超過租賃企業(yè)租金收入的30%的長租公寓企業(yè)。

上述深圳市政法委向深圳市地方金融監(jiān)管局、深圳銀保監(jiān)局的通知文件指出：

在處置過程中發(fā)現蛋殼公寓存在“租金貸”的情況，即公寓管理公司與金融機構合作，引導租客辦理貸款提前向公寓管理公司支付一年的租金，再由租客每月償還金融機構貸款，存在較大風險。

去年，由于出現不少住房租賃企業(yè)“跑路”涉及租金貸事件，各地金融監(jiān)管部門曾進行過一輪調查。對“租金貸”調查的要點，是住建部等六部門在2019年12月25日發(fā)布的《關于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》：住房租賃企業(yè)租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過30%，超過比例的部分應于2022年年底之前逐步調整到位。

一位深圳的蛋殼公寓租客孫文向記者展示的“月付分期”顯示：蛋殼公寓作為甲方，向租客推出“分期支付”金融貸款產品，便于乙方按月繳納房租。租客簽約蛋殼公寓推薦的房源，經第三方金融機構對其進行信用評價，確認后可使用分期服務并享受折扣優(yōu)惠。

根據某網絡平臺投訴信息，蛋殼公寓的“租金貸”資金來源有多種，包括微眾銀行、網商銀行等，也有會分期、任買分期、應花分期、元寶e家等多家互聯網金融平臺。

“租金貸”模式一般是B2B2C，即由租客經過住房租賃公司向金融機構提出貸款需求。2月20日，記者致電微眾銀行客服人員，其表示，需要由相應的蛋殼管家向微眾銀行提交租金貸終止申請，若蛋殼管家不配合，可以再聯系微眾，爭取給出其他解決方案，但目前還沒有出現過這種情況，無法給出確切答復。

租金貸在一定程度上有其合理性。

“我是來深圳一年多的深漂，對沒有什么積蓄，工資又不高的人來說，選擇長租公寓無可厚非。當時我在湖貝片區(qū)看了很多房子，2000塊錢能找到的房子都又小又臟，后來1300塊能租到干凈、裝修很漂亮的房子。租客滿意的是新裝修、新家電家具，再配上網絡、管家、保潔、維修等服務。”

一位深圳的蛋殼公寓租客李亞說，如果月付，每月房租貴150塊，所以選的是押一付三，當時的五千多塊錢一大半是和各種朋友借來的。

然而，租金貸的利率是個“黑箱”。孫文說：“合同里面并沒有寫明貸款利率和期限，我每個月還款1890元到微眾銀行，具體利率是多少不清楚，也不知道自己向銀行借了多少錢。”

記者以用戶的名義致電微眾銀行客服，詢問租金貸利率、期限等具體情況時，該客服告訴記者，微眾銀行確實與部分平臺合作提供租金貸產品，房源可以使用相關產品時，以中介平臺介紹和生成的合同為準，微眾銀行并沒有統(tǒng)一的租金貸產品和利率。

一位股份行信貸業(yè)務人士告訴記者，當前銀行資金介入租房領域的形式主要有三種：

第一，銀行直接針對個人的租金貸款業(yè)務，比如與萬科等房地產商合作，如建設銀行“按居貸”；

第二，類似中信銀行與碧桂園的戰(zhàn)略合作，銀行直接為房地產商提供融資需求，進行長租公寓的租賃探索；

第三，以微眾銀行、網商銀行、平安銀行等為代表的，與自如、蛋殼等第三方中介平臺合作提供個貸產品。但自2018年以來，租金貸屢現爭議，很多銀行已收緊甚至暫停了相關業(yè)務。

雖然不少銀行對租金貸業(yè)務有所收緊，但長租市場的租金貸業(yè)務并未因此減少或暫停。銀行并非第三方中介平臺的唯一合作伙伴，信托同樣為租金貸提供了大量資金。

例如，在記者獲得的一份自如租客租金貸的合同中，資金方為中國對外經濟貿易信托有限公司，且合同中只注明了借款期限，并未明確借款利率。

根據招股書，蛋殼公寓租金貸年化利率6%-10%，青客公寓租金貸利率在4.75%-8.50%。記者在自如平臺上任選一套房源，使用自如客分期，按照系統(tǒng)顯示的每月還款金額測算，利率在6.6%左右。

租客選擇“租金貸”的動力有很多。從平臺對房租的支付方式來看，一般采用押一付N+服務費的方式，以自如季付價5360元/月的房源來看，如果房源選擇普通月付，房租需要按照5628元/月計算，且收取全額服務費，如果可以季付、半年付、年付，才可以享受5360元/月的房租，且服務費可以打對應折扣。但如果選擇租金貸，月付也可以享受5260元的租金，且服務費可以享受年付才可享受的折扣。

2019年1-9月，蛋殼公寓67.9%的租客選擇租金貸，低于2017年、2018年的91.3%、75.8%。對于租金貸支持的業(yè)務占比下降，蛋殼解釋稱，主要是由于增加了與更有聲望的金融機構合作，這些金融機構利率更低，貸款審批更為嚴格。

《關于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》指出，住房租賃金融業(yè)務方面存在突出問題，比如租金貸、資金池、加杠桿，某些住房租賃企業(yè)因這類問題而爆雷。該意見要求，加強對“高進低出”(支付房屋權利人的租金高于收取承租人的租金)、“長收短付”(收取承租人租金周期長于給付房屋權利人租金周期)經營模式住房租賃企業(yè)的監(jiān)管，并將租金、押金等納入監(jiān)管賬戶。