國慶假期期間，百強(qiáng)房企美元債兌付違約引發(fā)了業(yè)內(nèi)關(guān)注。

近日，百強(qiáng)房企花樣年控股發(fā)布公告稱，花樣年針對2021年10月4日到期的、余額為2.06億美元的美元債未能按時償還，構(gòu)成債務(wù)違約。

花樣年集團(tuán)債務(wù)違約早有預(yù)兆，上個月先后三次收到國際評級機(jī)構(gòu)的降級，標(biāo)普、惠譽、穆迪紛紛下調(diào)其評級展望。10月4日逾期當(dāng)天，惠譽再次下調(diào)花樣年控股評級。

在營收下滑的同時，花樣年面臨著不小的債務(wù)壓力。花樣年年報顯示，2016年至2021年，花樣年的負(fù)債總額從366億元增長至812億元，其中2017及2018年負(fù)債總額同比增速分別為40%和46%，遠(yuǎn)高于2019年的0.02%和2020年的8.3%。

從三道紅線來看，2020年花樣年的凈負(fù)債率為75%，低于100%的紅線；但剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為72.4%，高出70%的紅線，屬于黃色檔。

值得注意的是，自今年年初以來，花樣年控股多次回購美元票據(jù)，一再向資本市場展示其強(qiáng)大的償付能力。9月22日，花樣年控股還公開表示：“公司經(jīng)營情況良好，運營資金充裕，不存在任何流動性問題。”

債務(wù)違約陷流動性危機(jī)

花樣年的債務(wù)危機(jī)爆發(fā)于國慶期間，10月4日晚間，花樣年公告一筆美元票據(jù)余額未能按期兌付。公告解釋，公司受疫情反復(fù)、行業(yè)政策及宏觀經(jīng)濟(jì)等多重因素影響，流動性出現(xiàn)階段性緊張。約有本金2.06億美元未償還票據(jù)無法兌付，構(gòu)成實質(zhì)性違約。

同時，碧桂園服務(wù)也發(fā)布公告，由花樣年控股的彩生活服務(wù)未能按期在10月4日償還碧桂園物業(yè)香港于今年9月30日出借給對方的本金為7億元人民幣的貸款。

10月4日逾期當(dāng)天，惠譽再次下調(diào)花樣年控股評級，將其長期外幣發(fā)行人違約評級、高級無抵押評級均由“B”下調(diào)至“CCC-”。

在不到一個月的時間內(nèi)，花樣年斬獲了各大評級公司降調(diào)公告。9月14日，標(biāo)普將花樣年控股的評級展望由“穩(wěn)定”降至“負(fù)面”，確認(rèn)“B”評級；9月16日，惠譽將花樣年控股的長期外幣發(fā)行人違約評級（IDR）從“B+”下調(diào)至“B”，展望仍為“負(fù)面”；9月27日，穆迪將花樣年控股企業(yè)家族評級從“B2”下調(diào)至“B3”；9月29日，標(biāo)普再次下調(diào)評級，將花樣年控股的長期發(fā)行人信用評級和債務(wù)發(fā)行評級從“B”下調(diào)至“CCC”，并將上述評級列入負(fù)面信用觀察名單；9月29日，中誠信國際發(fā)布將花樣年評級展望調(diào)整為負(fù)面的公告。

10月8日，花樣年創(chuàng)始人曾寶寶向全體員工發(fā)《寶爺家書》（下稱“家書”），對公司遇到的流動性困難做出回應(yīng)。曾寶寶認(rèn)為，花樣年的流動性困難源于，9月29日凌晨，標(biāo)普突然大幅下調(diào)公司評級，致使公司境內(nèi)外融資交叉嚴(yán)重受限，流動性出現(xiàn)階段性緊張。曾寶寶還指出，實現(xiàn)保項目高品質(zhì)交付保公司正常運營是花樣年的底線。

高息債集中到期

事實上，今年5月份以來花樣年頻頻回購美元債就已經(jīng)說明其債務(wù)風(fēng)險。目前花樣年共存續(xù)12只美元債，債務(wù)余額39.8億美元，其中一年內(nèi)到期債務(wù)余額為15.59億美元，占比達(dá)到40%，今年年內(nèi)到期的美元債余額就有7.62億美元。

除了美元債集中到期的壓力之外，花樣年的美元債絕大多數(shù)是高息債，12只美元債中，僅有3只的利率低于8%，7只美元債利率高于10%，其中最高的一只成本達(dá)到了15%，將于今年年底到期，美元債余額高達(dá)3億美元。

今年6月份，花樣年發(fā)行了一只額度為2億美元的美元債，票面利率高達(dá)14.5%，較今年3月份發(fā)行的一筆利率10.875%、額度2.5億的美元債，短短三個月，發(fā)債成本增加了近3.7個百分點。

從三道紅線來看，2020年花樣年的凈負(fù)債率為75%，低于100%的紅線；但剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為72.4%，高出70%的紅線，屬于黃色檔，即監(jiān)管要求負(fù)債年增速不得超過10%公司。

而今年年底前，花樣年集團(tuán)境內(nèi)信用債到期規(guī)模合計約16.79億元（含回售），花樣年控股美元債到期金額約7.50億美元，花樣年集團(tuán)及其控股股東花樣年控股面臨較大的債券到期壓力。

面對巨大的債務(wù)壓力，花樣年控股表示，公司將采取一系列的債務(wù)管理措施，除了繼續(xù)在二級市場進(jìn)行債券回購?fù)猓€計劃處置多地項目，包括一個位于北京豐臺區(qū)的舊廠更新項目，此外花樣年在青島、合肥和成都也有一些項目在洽談出售，以優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，出售這些項目所獲取的現(xiàn)金，均將用于境外美元債的償還。

銷售業(yè)績增長乏力

作為深圳老牌房企，花樣年多次錯過發(fā)展黃金機(jī)遇。2012年，公司提出向社區(qū)服務(wù)商轉(zhuǎn)型，推動旗下社區(qū)平臺上市，錯失了中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展黃金時期；2016年，銷售規(guī)模僅百億，開始重新加碼房地產(chǎn)行業(yè)；2018年，花樣年定下2020年成為千億房企的銷售目標(biāo)，然而，2018和2019年實現(xiàn)合同銷售額301.7億元和362.1億元，距離邁入千億房企目標(biāo)差距巨大。

2020年年初，花樣年調(diào)整目標(biāo)，將該年銷售目標(biāo)定為450億元，并將千億目標(biāo)推遲至2021年。

2019年之后，花樣年開始調(diào)整以往經(jīng)營策略，住宅開發(fā)轉(zhuǎn)向剛需并且加速周轉(zhuǎn)周期，其新拿地項目從拿地至開盤縮短至7.4個月。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2020年花樣年拿地金額為116億元，而2019年上半年的拿地金額僅為10億元。截至2020年底，花樣年在建及待建項目土地儲備建筑面積約1150.93萬平方米。

花樣年給2021年定下的銷售目標(biāo)為600億元，增速為22%。從目前的銷售情況來看，完成目標(biāo)任務(wù)難度不小，今年前8月，花樣年控股的銷售額累計為372.67億元，9月單月的銷售額只有36億元。且在7月、8月的銷售中，單月銷售額環(huán)比迅速下滑，銷售單價更是直接斷崖式降到8月份的13463元每平。

花樣年在盈利方面和毛利率方面也面臨一定壓力。數(shù)據(jù)顯示，2020年公司實現(xiàn)收入同比增長14%，凈利潤同比增長11.88%，但是扣非凈利潤則虧損7.78億元。在毛利率方面，2018年至2020年分別是29.92%、27.97%、24.56%，逐年放緩。

2020年全年花樣年銷售金額達(dá)到484.10億元、銷售面積達(dá)327.90萬平方米，在市場排名60名左右。不過今年前8個月，花樣年控股銷售額與銷售面積同比分別下滑12.44%和13.24%，市場排名已降至70名左右。

知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)對長江商報記者表示，花樣年確實各種問題比較多，不過這次主動對債務(wù)問題進(jìn)行披露比較及時，后續(xù)要做好整體的溝通，以及采取措施應(yīng)對債務(wù)壓力。重視房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的同時，要積極拓展融資渠道，解決投資者和業(yè)主的擔(dān)憂。