近期的房地產(chǎn)市場(chǎng)利好不斷，但險(xiǎn)資卻正在與地產(chǎn)股告別。5月23日，北京商報(bào)記者注意到，金融街近日公告表示，大家人壽近日減持公司股份，最新持股比例降至4.99%。多項(xiàng)重磅政策同時(shí)出爐，包括購房首付比例下調(diào)、公積金貸款利率下調(diào)、房貸利率取消下限。為何險(xiǎn)資在政策趨于友好時(shí)選擇減持？險(xiǎn)資頻頻減持背后，是正常的高拋低吸還是在加速撤退？險(xiǎn)資投資房地產(chǎn)行業(yè)，真的賺到錢了嗎？

大家人壽再度減持

近日房地產(chǎn)利好政策頻出，但“聰明的長線資金”正流露出地產(chǎn)投資策略的新變化，在二級(jí)市場(chǎng)選擇減持。金融街近日公告稱，大家人壽在2024年4月17日至5月20日減持所持公司4.1%股份，最新持股比例降至4.99%。

這并非大家人壽首輪減持金融街，上一輪減持動(dòng)作發(fā)生在2024年3月19日至4月2日，大家人壽通過集中競(jìng)價(jià)累計(jì)減持金融街1.01%股份。近期，其他險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)對(duì)地產(chǎn)股也有減持動(dòng)作，北京商報(bào)記者通過東方財(cái)富Choice數(shù)據(jù)梳理發(fā)現(xiàn)，今年一季度，中國人壽減持了萬科A。此前，在2023年末，中國平安曾表示，“截至目前，公司沒有持有碧桂園的股份”。

近期樓市迎來諸多利好，多項(xiàng)重磅政策同時(shí)出爐，為何險(xiǎn)資卻選擇減持？中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟表示，險(xiǎn)資之所以減持地產(chǎn)股，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)股票投資存在非常多的不確定性，很多時(shí)候股市也并不是完全同房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)表現(xiàn)正相關(guān)，當(dāng)前的減持主要是因?yàn)殡U(xiǎn)資對(duì)房地產(chǎn)公司未來的新發(fā)展模式不確認(rèn)，進(jìn)而進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。

曾幾何時(shí)，在房地產(chǎn)紅利期，憑借資金優(yōu)勢(shì)，險(xiǎn)資多次斥巨資投資相關(guān)領(lǐng)域，舉牌上市房地產(chǎn)公司，甚至還發(fā)生了“寶萬之爭”這樣的“奪權(quán)”事件。如今，險(xiǎn)資對(duì)房地產(chǎn)的熱衷似乎已經(jīng)“熄了火”，減持頻頻。

從深度投資到擇機(jī)撤離，這些年，險(xiǎn)資投資地產(chǎn)股賺錢了嗎？

以大家人壽為例，其前身為安邦人壽，持有金融街股份比例一度超過14%。2014年前后，安邦系舉牌金融街，大舉買入金融街股票，彼時(shí)，也就是2014年前后，金融街均價(jià)為5元/股左右。相比于金融街目前3.2元/股左右的市價(jià)，確實(shí)有所降低。但若再考慮金融街此前的分紅情況，整體投資收益并不低。北京商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，在2014年至2021年前后，金融街的分紅持續(xù)保持在高位，最高時(shí)每10股派息4元，低谷時(shí)也能達(dá)到每10股派息2.5元。

除了大家人壽，和諧健康也曾在2014年前后大舉買入金融街，雖然在2021年有減持動(dòng)作，但和諧健康也趕上了金融街的分紅高峰。

不過，并不是所有險(xiǎn)資都能把握住時(shí)機(jī)，北京商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，某大型保險(xiǎn)公司曾在2020年9月選擇投資陽光城，彼時(shí)陽光城每股價(jià)格約6.09元，但到了2021年末，該險(xiǎn)企選擇“割肉”離場(chǎng)，轉(zhuǎn)讓價(jià)格僅3.05元/股，幾乎“腰斬”。

買樓買園區(qū)布局不動(dòng)產(chǎn)

雖然在撤離地產(chǎn)股，但“彈藥”充足、眼光獨(dú)到的保險(xiǎn)資金選擇了投資優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)，正在加速買樓買園區(qū)。

北京商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，險(xiǎn)資的布局更多在北京、上海等超一線城市，合肥、西安、南京、昆明等一二線城市，主要投向了一二線城市的商業(yè)辦公類樓宇、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和自用辦公樓等不動(dòng)產(chǎn)。具體來說，今年初，友邦人壽僅以24億元的總對(duì)價(jià)收購了北京朝陽區(qū)(CBD)的“凱德·星貿(mào)”項(xiàng)目控股權(quán)；另據(jù)市場(chǎng)消息，今年一季度，長城人壽完成收購北京新街高和辦公樓項(xiàng)目，收購總價(jià)為10.2億元。

除了辦公樓，各類園區(qū)也是險(xiǎn)資布局的重點(diǎn)，今年2月，平安人壽宣布，該公司成功收購基匯資本位于廣東江門的兩個(gè)物流園及一個(gè)位于陜西西安的物流園。

險(xiǎn)資布局不動(dòng)產(chǎn)，其背后的投資邏輯主要在于追求長期穩(wěn)定現(xiàn)金流回報(bào)，較為契合險(xiǎn)資長期資金的屬性。國壽投資有關(guān)負(fù)責(zé)人此前撰文表示，未來十年，隨著不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)周期探底以及資本市場(chǎng)長期流動(dòng)性趨于寬松，預(yù)計(jì)投資性不動(dòng)產(chǎn)整體投資收益率有望逐步恢復(fù)攀升至8%以上。

陳晟告訴北京商報(bào)記者，在本輪市場(chǎng)周期中，一些優(yōu)質(zhì)的、位于一二線城市的辦公樓宇、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等，因?yàn)閮r(jià)格回調(diào)，出現(xiàn)了非常多的價(jià)格空間和優(yōu)勢(shì)。并且，這些不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，租金收入能夠吻合險(xiǎn)資的投資需求?？梢哉f，在較大的價(jià)格折讓空間下，此時(shí)險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)是一個(gè)機(jī)會(huì)點(diǎn)。