- 支持非戶籍購房、首付最低15%、本區無房就算首套！一文讀懂廣州樓市新政
- 2024年05月28日 來源：澎湃新聞
提要：《通知》提出，居民家庭和企事業單位、社會組織等法人單位轉讓或辦理析產名下住房手續時不再審核取得不動產權證時間。
繼上海之后，廣州也跟進調整樓市政策。
5月28日，廣州市人民政府辦公廳發布關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知，通過支持非戶籍人口購房、下調首付比例及取消利率下限等，更好滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。
支持非戶籍家庭購房，縮短社保年限至6個月
《通知》提出，在越秀、海珠、荔灣、天河、白云(不含江高鎮、太和鎮、人和鎮、鐘落潭鎮)、南沙等區購買住房的，非本市戶籍居民家庭能提供購房之日起前6個月在本市連續繳納個人所得稅繳納證明或社會保險證明的，享受戶籍居民家庭購房待遇。
解讀：根據《廣州市人民政府辦公廳關于優化我市房地產市場平穩健康發展政策的通知》(穗府辦函〔2023〕49號)和《廣州市人民政府辦公廳關于進一步優化我市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》(穗府辦函〔2024〕6號)的規定，越秀、海珠、荔灣、天河、白云(不含江高鎮、太和鎮、人和鎮、鐘落潭鎮)、南沙等區為住房限購區域不變，在限購區域購買建筑面積120平方米以上(不含120平方米)住房不納入限購范圍不變。
此次，非本市戶籍居民家庭和單身人士能提供購房之日前6個月在本市連續繳納個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的，享受戶籍居民購房待遇，在限購區域分別限購2套和1套住房(120平方米及以下)。
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉解讀指出，廣州進一步加大了對非戶籍人口購房的支持，非戶籍人群購房社保繳納年限從2年調整為6個月，并享受戶籍家庭購房待遇。
首套房最低首付比例15%，取消利率下限
《通知》提出，按照《中國人民銀行 國家金融監督管理總局關于調整個人住房貸款最低首付款比例政策的通知》(銀發〔2024〕102號)、《中國人民銀行關于調整商業性個人住房貸款利率政策的通知》(銀發〔2024〕103號)等有關文件要求，由廣東市場利率定價自律機制優化我市差別化住房信貸政策。
解讀：廣東市場利率定價自律機制根據廣州房地產市場形勢變化及市政府調控要求，對廣州市差別化住房信貸政策作出調整，其中，首套房貸最低首付比例為15%，取消利率下限。
具體而言，對于貸款購買首套商品住房的居民家庭，商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于15%，取消利率下限。
對于貸款購買第二套商品住房的居民家庭，商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于25%，取消利率下限。
在廣州市非限購區域內，對于擁有2套及以上住房并已結清相應購房貸款的居民家庭，又申請貸款購買住房，銀行業金融機構可根據借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平；對于擁有2套及以上住房且有未結清購房貸款的居民家庭，暫停發放商業性個人住房貸款。
在廣州市限購區域內，對于擁有2套及以上住房的居民家庭暫停發放商業性個人住房貸款。
上述政策自2024年5月29日起執行。在2024年5月29日前(不含5月29日)，已完成商品房買賣合同或房地產買賣合同網簽，商業性個人住房貸款政策按原規定執行。
58安居客研究院院長張波指出，廣州的首付降低比例在一線城市中力度最大，雖然北京和深圳還未出臺具體政策，但由于廣州的政策已經執行了5月17日中央金融部門給出的最低限度，因此執行層面的力度最大已無懸念，這本身也是和廣州樓市的現狀相結合，給出的針對性政策，預計對市場的推動作用亦會較為明顯。
同時，此次廣州給到非限購區首付比和貸款利率更為靈活的標準，這本身在一線城市中也較為特殊，由于廣州樓市的表現更類似二線，因此限購層面的靈活度在一線也會表現得更為明顯，這也將更有利于廣州市場更快復蘇。
支持公積金用作首付款
《通知》提出，購房人申請住房公積金貸款時繳存年限調整為連續足額繳存住房公積金6個月(含)以上。允許提取公積金支付購買首套新建商品住房首付款。
解讀：申請住房公積金貸款時，本市戶籍職工、非本市戶籍職工、異地繳存職工的連續足額繳存住房公積金時間均調整為6個月(含)以上。該政策靈活就業人員不適用。同時，支持剛性住房需求，允許職工按照有關規定提取本人繳存的公積金支付購買首套新建商品住房的首付款。
易居研究院研究總監嚴躍進指出，此次對于繳存年限的要求降低，同時也提及了公積金支付用于充當首付款的做法。一線城市目前公積金的政策調整，主要是公積金貸款利率下調和額度提高，但是直接作為首付款，廣州是第一個執行的。
調整住房套數認定
《通知》提出，居民家庭在購房所在區內無住房且符合購房條件的，新購住房貸款可按首套住房認定；在購房所在區內符合“租一買一”“賣一買一”條件的，新購住房申請住房貸款政策可按核減后名下住房套數認定。
解讀：李宇嘉認為，廣州提出分區域認定套數的政策，即是否具有購房資格，主要看行政區域內擁有住房的套數。這也意味著，居民可以跨區域購買多套房。這一步在一二線熱點城市中，算是步子邁得比較大的。
取消2年限售政策
《通知》提出，居民家庭和企事業單位、社會組織等法人單位轉讓或辦理析產名下住房手續時不再審核取得不動產權證時間。
解讀：居民家庭和企事業單位、社會組織等法人單位轉讓或辦理析產名下住房手續時不再審核取得不動產權證時間，取消2年限售時間。
李宇嘉認為，取消限售一方面會提升掛牌量，導致二手房供給量增加，結合現在二手房業主競相降價賣房的現狀，可能意味著未來更加會導致降價賣房的問題；但另一方面，增加掛牌，有利于促進賣一買一的置換需求，特別是有利于促進剛需和改善、新房和二手房的良性循環。而且，商品房市場庫存壓力，需要的是疏導，而不是限制。限售長期存在，可能導致未來的“堰塞湖”。下一步，關鍵在于能否通過限購退出、利率和首付降低，鼓勵新市民入市等降低門檻、降成本效應，將既有的二手房掛牌以及限售退出釋放的掛牌量消化掉。同時，通過循環，提振交易活躍度，穩定價格預期，降低業主掛牌的傾向。
中指研究院華南分院研究主管陳雪強表示，此次廣州出臺限購及信貸政策優化內容，也是落實中央關于房地產調控“一城一策、因城施策”的宗旨，通過降成本、降門檻、調整供應及刺激需求等方式，對限購、信貸、土地供給等方面進行調整。2024年1-4月，廣州商品住宅(不含保障房)成交面積為178.9萬平方米，同比仍有一定降幅，4月以來廣州市場熱度有所下降，本次政策出臺將一定程度上帶動購房需求的釋放，有利于提振居民購房意愿及市場預期，增強市場信心，促進廣州市房地產市場平穩健康發展。
