- 美的置業開發業務“潛水”度周期
- 2024年08月20日 來源：中國網
提要：8月19日，美的置業召開2024中期業績發布會。在此次業績會上，美的置業管理層以極大的篇幅來回應房地產開發業務的剝離：“再困難并不等于說放棄了這個行業”“無論是大股東還是經營團隊，對地產行業依然保持著信心”“特殊階段，公司采用非常規的應對方案去渡過危機”。
“調倉”后的美的置業，選擇了換一種方式繼續房地產開發業務。8月19日，美的置業召開2024中期業績發布會。在此次業績會上，美的置業管理層以極大的篇幅來回應房地產開發業務的剝離：“再困難并不等于說放棄了這個行業”“無論是大股東還是經營團隊，對地產行業依然保持著信心”“特殊階段，公司采用非常規的應對方案去渡過危機”。從實際業務運作上看，美的置業仍保持對開發業務全鏈條的操盤，這部分業務僅僅是潛入“水下”，由原來的房地產開發變為代建。美的置業管理層更是喊出“開發業務總有一天還會回到這個舞臺上來”。
拋掉96%營收？
房地產行業深度調整，美的置業也交出了一份不算優秀的成績單。財報數據顯示，2024年上半年美的置業實現營業收入251.34億元，同比下降30.83%；毛利約23.21億元，同比下降51.6%；公司擁有人應占利潤為3.76億元，同比下降51.9%。
這似乎也可以解釋美的置業下決心剝離的動作。6月23日，美的置業突然宣布了重大重組計劃，將房地產開發業務進行剝離。按披露的預計時間表，美的置業將在今年10月18日完成實物派發。系列重組完成后，控股股東美的發展將持有100%的非上市房地產開發業務產權線和81.13%的專注經營性業務的美的置業股權。
當前，美的置業經營主要業務包括房地產開發與銷售、物業管理服務、商業物業投資與運營以及房地產科技。具體業務上，2024年上半年，美的置業房地產開發及銷售收入241.05億元，占了總收入的96%。而其他三大業務，對比來看，業績貢獻尚小。
剝離房地產開發業務，等于拋掉96%營收？在此次業績會上，美的置業管理層以極大的篇幅來回應房地產開發業務的剝離。
美的置業執行董事兼首席財務官林戈回應稱，當前整個行業正處于艱難的出清與轉型階段。盡管面臨挑戰，并不等于說放棄了這個行業，無論是大股東還是金融行業都對房地產抱有信心。在應對這一特殊階段的周期性變化時，美的置業采用了特殊的重組方案去渡過危機。
林戈指出，保留了一個重要的主體上市，除了繼續提供物業管理、空間服務以及建筑科技外，事實上整個團隊依然保持對開發業務全鏈條的操盤。將開發業務從上市主體中剝離出來，實際上是為了更靈活地利用股東資源，以更好地度過這一周期。“相信美的置業的房地產開發業務總有一天還會回到舞臺上來，這背后有非常重要的考量點，是股東對于整個行業的信心，以及股東對于我們應對周期之下的意見和實力認可。”林戈說道。
從實際業務運作上，美的置業開始強調代建，而代建的核心則是被剝離出去的房地產開發業務。美的置業執行董事兼執行總裁王大在表示，剝離出去的重資產，未來作為持續的開發待建，包括交付任務的延續，依然是公司未來非常重要的工作。隨著公司逐漸把控股股東交付任務完成，到未來行業不斷出現新的機會，控股股東也會把優質的項目補充到開發建設資源，這是公司在原有開發鏈條上非常好的歷史延續。
剝離房地產開發業務并不意味著經營上的“一刀兩斷”，美的置業仍將保留對房地產開發業務的操盤運營，只是相關數據不反映在報表上。“調倉”后美的置業選擇了換一種方式繼續房地產開發業務，這部分業務僅僅是潛入“水下”。
從“擴張”到“縮表”
在房地產行業迅猛發展的年代，大多數房地產企業紛紛采取重資產策略，積極拓展市場，搶占市場份額。而不斷膨脹的資產負債表，也成為當時房地產市場的一個時代特征。
然而，隨著房地產行業邁入深度調整期，過去的“擴張”策略已經轉變為“縮表”，“活下去”則成為每家房企最關注的話題。
易居房地產研究院副院長嚴躍進分析稱，美的置業的剝離動作，更重要的是將沉重負擔及債務外移。把房地產開發業務剝離，將可減少美的置業負債和與重資產屬性相關的信用風險。而繼續承接業務的代建，則在利潤方面繼續有體現。
截至2023年底，美的置業手上總現金及銀行存款201.4億元，其中現金及現金等值175.5億元，比上年末減少約43億元，若剔除17.7億元預售監管資金，可動用資金余額156.8億元。而美的置業一年內到期的有息債務合計122.3億元，應付賬齡超1年的貿易應付款62.7億元。由此可見，資金壓力依舊緊張。
美的置業董事會主席、執行董事兼總裁郝恒樂強調，美的置業上市平臺重組之后，能夠快速把公司的負債總額降下來，公司會輕裝上陣，專注于持續穩定的經營性業務，比重和增幅將來會更加穩定，同時ToC業務占比也會大幅增加。
在中國城市房地產研究院院長謝逸楓看來，重組完成之后，美的置業還是圍繞房地產產業鏈開展經營業務，業務拓展難度并不會很大。負債規模壓降疊加控股股東托底，未來有一定的想象力。
從股價表現來看，美的置業的剝離動作，也受到資本市場的認可。截至8月19日午間收盤，美的置業收報7.21港元/股，較宣布剝離前上漲92.17%，這一漲幅也遠遠超過了5.9港元/股的收購價格。
北京商報記者 王寅浩
