在行業(yè)入冬之后，頭部房企如何做？8月21日，萬科在深圳舉行2019年中期業(yè)績(jī)推介會(huì)，萬科董秘朱旭表示，下半年整體經(jīng)濟(jì)仍將面臨諸多風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)，萬科將采取積極銷售、積極回款、確?，F(xiàn)金流安全等五大措施鞏固基本面。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)融資環(huán)境持續(xù)收緊的情況之下，萬科保持著穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況。截至6月底，萬科持有貨幣資金1438.7億元，遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期長(zhǎng)期負(fù)債的總和666.5億元；凈負(fù)債率為35.04%，持續(xù)保持行業(yè)低位。

加速回款

報(bào)告期內(nèi)，萬科實(shí)現(xiàn)銷售金額3340億元，同比增長(zhǎng)9.6%；實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1393.2億元，同比增長(zhǎng)31.5%；實(shí)現(xiàn)歸屬母公司凈利潤118.4億元，同比增長(zhǎng)29.8%。

分區(qū)域來看，上半年萬科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入中，南方區(qū)域、上海區(qū)域貢獻(xiàn)相對(duì)突出，分別達(dá)35.4%、32.9%，中西部區(qū)域、北方區(qū)域占整體營收比例則分別達(dá)到18%、13.7%。

核心業(yè)務(wù)方面，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)依然是萬科的主要收入來源。今年上半年萬科全部營業(yè)收入中，來自房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)算收入比例為95.5%。其中，萬科上半年實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算面積846.3萬平方米，同比上升20.7%；實(shí)現(xiàn)結(jié)算收入1329.9億元，同比上升32.2%。

針對(duì)下半年發(fā)展形勢(shì)，朱旭在會(huì)上表示，下半年整體經(jīng)濟(jì)仍將面臨諸多風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)。行業(yè)調(diào)控預(yù)計(jì)仍將保持連續(xù)性和穩(wěn)定性。融資方面，隨著金融監(jiān)管持續(xù)收緊，房企融資將面臨一定壓力。

“面對(duì)高度的不確定性，萬科將繼續(xù)聚焦主航道，鞏固提升基本盤?！敝煨穹Q，萬科將采取五大措施鞏固基本面：積極銷售、積極回款，確?，F(xiàn)金流安全；加快長(zhǎng)期庫存去化；提升經(jīng)營性業(yè)務(wù)表現(xiàn)；提高資金使用效率；實(shí)施清產(chǎn)核資。

長(zhǎng)租公寓具備獨(dú)立成軍條件

去年3月，萬科宣布新的戰(zhàn)略定位——城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商。2018年下半年，萬科確立了BG（事業(yè)群）和BU（業(yè)務(wù)線）兩個(gè)業(yè)務(wù)單元，四大區(qū)域公司和物業(yè)公司成為BG，長(zhǎng)租公寓、商業(yè)地產(chǎn)、物流倉儲(chǔ)、海外業(yè)務(wù)、滑雪度假則成為BU。原先散落在各區(qū)域公司的BU業(yè)務(wù)，被歸攏到一處集中運(yùn)營。

關(guān)于長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營，萬科集團(tuán)總裁、首席執(zhí)行官祝九勝在會(huì)上表示，長(zhǎng)租公寓在經(jīng)營上確實(shí)有壓力，但目前即使虧損也會(huì)在股東接受的范圍內(nèi)。作為核心業(yè)務(wù)，長(zhǎng)租公寓會(huì)是萬科不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營的能力之一。今年長(zhǎng)租公寓已經(jīng)具備了獨(dú)立成軍的條件，萬科泊寓已成立了專門的事業(yè)部。“我們主要是從它發(fā)展本身和內(nèi)在的邏輯來成立一個(gè)專門的事業(yè)部，居者有其屋是一個(gè)偉大的計(jì)劃?！弊＞艅俜Q。

截至6月30日，萬科長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)已覆蓋35個(gè)主要城市，累計(jì)開業(yè)8.2萬間，其中74%位于北京、上海、深圳、廣州、杭州等14個(gè)核心城市，開業(yè)半年及以上的成熟期項(xiàng)目平均出租率為91%。

融資成本處行業(yè)低位

今年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)融資環(huán)境持續(xù)收緊。央行數(shù)據(jù)顯示，截至2019年二季度末，房地產(chǎn)開發(fā)貸余額11.04萬億元，同比增長(zhǎng)14.6%，增速較去年同期減少9.6個(gè)百分點(diǎn)。

近期中國銀保監(jiān)會(huì)針對(duì)部分房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增速過快、增量過大的信托公司，開展了約談警示，要求控制業(yè)務(wù)增速，提高風(fēng)險(xiǎn)管控水平。用益信托數(shù)據(jù)顯示，7月房地產(chǎn)類集合信托發(fā)行規(guī)模745.51億元，環(huán)比下降31.03%。

銀行信貸方面，7月底人民銀行召開銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化座談會(huì)時(shí)指出，要保持房地產(chǎn)金融政策連續(xù)性穩(wěn)定性。嚴(yán)禁消費(fèi)貸款違規(guī)用于購房；加強(qiáng)對(duì)銀行理財(cái)、委托貸款等渠道流入房地產(chǎn)的資金管理；加強(qiáng)對(duì)存在高杠桿經(jīng)營的大型房企的融資行為的監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)提示，合理管控企業(yè)有息負(fù)債規(guī)模和資產(chǎn)負(fù)債率。

今年上半年，萬科總體融資成本繼續(xù)處于行業(yè)低位。其中，萬科于今年2月完成2019年面向合格投資者公開發(fā)行住房租賃專項(xiàng)公司債券（第一期），最終發(fā)行規(guī)模為20億元，票面利率為3.65%。

截至6月底，萬科持有貨幣資金1438.7億元，遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期長(zhǎng)期負(fù)債的總和666.5億元；凈負(fù)債率（有息負(fù)債減去貨幣資金，除以凈資產(chǎn)）為35.04%。