一個(gè)月前，在彩生活的業(yè)績發(fā)布會(huì)上，彩生活董事局主席兼首席執(zhí)行官潘軍還曾豪言要“重新煥發(fā)物業(yè)第一股的活力”，未曾料想，一個(gè)月后，曾經(jīng)風(fēng)光無限的“物業(yè)第一股”便英雄落寞。

9月28日晚，碧桂園服務(wù)控股發(fā)布公告稱，碧桂園物業(yè)香港控股與彩生活服務(wù)簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，以不高于33億元的總代價(jià)收購彩生活旗下鄰里樂控股集團(tuán)有限公司100%股權(quán)。交易完成后，碧桂園將持有彩生活幾乎所有核心資產(chǎn)。

這或許是彩生活發(fā)展歷程的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

彩生活于2014年登陸港交所，其母公司為花樣年，后者由曾寶寶創(chuàng)立。彩生活上市之初，它為資本市場量身定做的故事一度讓其市值飛升，成為資本市場的寵兒。但是上市這7年，彩生活在經(jīng)歷多次整合不善的收并購之后口碑急轉(zhuǎn)直下，在多次戰(zhàn)略調(diào)整后其仍難以突破瓶頸，業(yè)績增長陷入停滯。

在當(dāng)下這個(gè)微妙的時(shí)間點(diǎn)，彩生活母公司花樣年同樣遭遇動(dòng)蕩，它的資產(chǎn)尚有被看中之處，卻也不得不走上“賣身救主”的道路。

賣身

彩生活將核心資產(chǎn)出讓予碧桂園服務(wù)，在業(yè)界看來是價(jià)格公允的交易。

根據(jù)碧桂園服務(wù)公告，截至2021年6月30日，鄰里樂未經(jīng)審核綜合凈資產(chǎn)價(jià)值約13.74億元。截至2020年底，鄰里樂錄得除稅前溢利約4.12億元，除稅后溢利約3.09億元。據(jù)此計(jì)算，碧桂園服務(wù)收購鄰里樂的估值不超過11倍PE。

目前，彩生活的總市值僅約37億港元，市盈率約為6.14倍PE。相比其他頭部物企，這個(gè)估值屬于較低水平。IPG中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜向記者表示，這個(gè)價(jià)格是相對公允的，“因?yàn)椴噬畋緛砭褪巧鲜形飿I(yè)管理公司，其交易估值是參考市場交易價(jià)格進(jìn)行的。”

碧桂園服務(wù)為這宗交易設(shè)置了分期支付的方式。公告稱，碧桂園物業(yè)香港將以自有資金、股權(quán)融資、貸款等方式進(jìn)行三期支付，且每一期都有相應(yīng)的支付條件細(xì)則。

接近彩生活的人士告訴記者，這宗交易其實(shí)談了數(shù)月，碧桂園服務(wù)買的也是彩生活目前最有價(jià)值的商業(yè)資產(chǎn)，例如萬象美物業(yè)和開元國際。

一位了解碧桂園服務(wù)的人士也分析認(rèn)為，“(碧桂園服務(wù))買的這部分是商業(yè)服務(wù)，按照碧桂園服務(wù)的風(fēng)格，是不會(huì)去買其他資產(chǎn)的。”

近年來，彩生活因?yàn)槭詹①徶蟮耐逗蠊芾砬啡保A(chǔ)服務(wù)水平似乎一直被詬病最多的方面，也在一定程度上影響了彩生活在資本市場能上的表現(xiàn)。

自2019年起，彩生活進(jìn)行了多次管理層的變動(dòng)和公司戰(zhàn)略調(diào)整。2020年業(yè)績會(huì)上，潘軍報(bào)告稱，整體的工作通過一年半的調(diào)整已經(jīng)基本完成，包括精簡管理架構(gòu)、調(diào)整業(yè)務(wù)的發(fā)展戰(zhàn)略、優(yōu)化薪酬和激勵(lì)機(jī)制。

在今年中期的業(yè)績會(huì)上，潘軍再次重申，彩生活是物業(yè)行業(yè)內(nèi)收購最多的公司，截至目前總共有200多個(gè)物業(yè)公司收并購。在經(jīng)過一年半的整合以后，公司未來可以進(jìn)入一些相應(yīng)的第三方業(yè)務(wù)拓展，重新回到增長的軌道上來。“未來彩生活會(huì)適度關(guān)注收并購，公司相應(yīng)規(guī)模也會(huì)適度擴(kuò)張。”然而在大刀闊斧的調(diào)整下，彩生活并沒有迎來飛速發(fā)展。彩生活2021年中期業(yè)績公告顯示，期內(nèi)公司實(shí)現(xiàn)營收約17.922億元，同比增長約0.75%，低于行內(nèi)平均營收增速；錄得毛利潤5.34億元，同比增長0.43%。盡管營收由跌轉(zhuǎn)漲，但漲幅仍然較小，增長乏力。期內(nèi)在管面積為5.531億平方米，在管面積同比增長0.26%，增速遠(yuǎn)低于其他頭部物企。

救主

彩生活出讓核心資產(chǎn)的背景是，其母公司花樣年的境況也不容樂觀。

柏文喜在接受記者采訪時(shí)表示，“彩生活出售核心資產(chǎn)，主要原因是母公司花樣年面臨較大的流動(dòng)性壓力，而旗下可以快速變現(xiàn)和變現(xiàn)能力比較強(qiáng)的資產(chǎn)也就是彩生活物業(yè)板塊了。”

花樣年目前存在業(yè)績下滑、債務(wù)壓頂?shù)臓顩r。柏文喜稱，“花樣年的行業(yè)地位與規(guī)模也不占太大優(yōu)勢，而且財(cái)務(wù)狀況也不太樂觀，因此花樣年未來的發(fā)展壓力還是挺大的。”

據(jù)花樣年2021年中報(bào)，花樣年多項(xiàng)業(yè)績數(shù)據(jù)下滑，發(fā)展疲軟。今年上半年，銷售方面，花樣年累計(jì)銷售281.2億元，未達(dá)2021年銷售600億元目標(biāo)的一半。營收方面，花樣年毛利潤22.77億元，較去年同期下滑26.75%；毛利率約20.8%，同比下滑38%；凈利率為2.77%，同比下滑7.58%。

在營收下滑的同時(shí)，花樣年債務(wù)狀況也不樂觀。貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，花樣年剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為72.7%，凈負(fù)債率為74.8%，現(xiàn)金短債比為1.59，“三道紅線”踩中一條，屬于“黃檔”。同時(shí)，花樣年目前分別擁有借款約168.5億元、優(yōu)先票據(jù)及債券約343.7億元及資產(chǎn)抵押證券約2.68億元，總借款515億元，比2020年相比增加了大約10%。

這樣的背景下，花樣年連遭國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)普、惠譽(yù)和穆迪等下調(diào)評(píng)級(jí)。

據(jù)標(biāo)普統(tǒng)計(jì)，花樣年有約7.62億美元優(yōu)先無抵押債券將于2021年余下時(shí)間到期，有11.5億美元債券將于2022年到期，有約17億元境內(nèi)債券將在11月和12月到期或可回售，約35億元信托貸款將于一年內(nèi)到期。柏文喜分析稱，“三個(gè)國際機(jī)構(gòu)的負(fù)面評(píng)級(jí)意味著企業(yè)流動(dòng)性的惡化與償債能力的下降，也意味著其在公開市場融資風(fēng)險(xiǎn)與難度的加大。”

花樣年管理層也并非沒有預(yù)判到這樣的情況。此前花樣年董事局主席兼首席執(zhí)行官潘軍公開表示，如果明年6月份政策環(huán)境沒有改善，銷售仍然延續(xù)這種頹勢，60%的民企開發(fā)商或面臨倒閉。

在今年中期的業(yè)績發(fā)布會(huì)上花樣年管理層也稱，花樣年正在處理重資產(chǎn)，包括長期的投資項(xiàng)目。“上次跟投資人見面也專門談到了這些動(dòng)作，比如說處置一些商場和酒店，這些對公司未來經(jīng)營來說只會(huì)減少負(fù)債，增加現(xiàn)金流，目前有幾個(gè)商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行得比較順利。”

從彩生活出售核心資產(chǎn)這一行為來看，花樣年的自救是相對積極的。只是現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)處在周期頻繁的變動(dòng)中，許多對形勢預(yù)判不夠精準(zhǔn)房企的命運(yùn)也終不得不由此而改變。