中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。房地產(chǎn)發(fā)展新模式怎么建？新的一年，中國房地產(chǎn)有哪些新出路？

“三大工程”成為今年中央首次提出的“關(guān)鍵詞”，并在重要會(huì)議中被多次提及。

日前召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等“三大工程”。近日召開的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)，實(shí)施好“三大工程”建設(shè)，加快解決新市民、青年人、農(nóng)民工住房問題，下力氣建設(shè)好房子，在住房領(lǐng)域創(chuàng)造一個(gè)新賽道。

可以看到，“三大工程”被認(rèn)為是落實(shí)房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要抓手，也是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的長效機(jī)制和重要切入點(diǎn)。

房地產(chǎn)發(fā)展新模式中“三大工程”是什么？

對(duì)于“三大工程”的內(nèi)容，主要是指保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

按照住建部的公開回應(yīng)，規(guī)劃建設(shè)保障性住房，是完善住房制度和供應(yīng)體系、重構(gòu)市場和保障關(guān)系的重大改革。這次改革的重點(diǎn)是拓展了配售型保障性住房的新路子，最終是實(shí)現(xiàn)政府保障基本需求、市場滿足多層次住房需求，建立租購并舉的住房制度。要求是，城市黨委、政府擔(dān)負(fù)起主體責(zé)任，解決好群眾的住房問題，尤其是新市民、青年人的住房問題，讓他們放開手腳為美好生活去奮斗。青年人有希望，城市才能有未來。

城中村改造是解決群眾急難愁盼問題的重大民生工程，重點(diǎn)是消除安全風(fēng)險(xiǎn)隱患，改善居住環(huán)境，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展。

“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，是統(tǒng)籌發(fā)展與安全、提高城市韌性的重大舉措，關(guān)鍵是，平時(shí)用得著、急時(shí)用得上。

為什么要加快“三大工程”建設(shè)？

住建部部長倪虹此前提到，加快保障性住房等“三大工程”建設(shè)，這是中央作出的重大決策部署，是根據(jù)房地產(chǎn)市場新形勢推出的重要舉措。

首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長兼秘書長趙秀池指出，我國在1998年切斷福利分房之后，住房制度不斷改革完善，隨著房改的推進(jìn)，大部分居民的住房問題已經(jīng)基本得到了解決，我國的房地產(chǎn)供求關(guān)系也發(fā)生了重大變化。主要變化特征為：房地產(chǎn)市場由賣方市場演變?yōu)橘I方市場；由以增量房為主轉(zhuǎn)向以存量房為主；由“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的新城開發(fā)模式演變?yōu)橐猿鞘懈聻橹鳎按蟛鸫蠼ā睘檩o的房地產(chǎn)發(fā)展模式；由以商品房銷售為主轉(zhuǎn)向更多地以提供保障房為主；由住宅單一開發(fā)模式向提供產(chǎn)業(yè)支撐、多元公共服務(wù)，打造宜居宜業(yè)、居業(yè)聯(lián)動(dòng)的生產(chǎn)生活環(huán)境轉(zhuǎn)型。

趙秀池表示，保障性住房建設(shè)、城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)“三大工程”建設(shè)正是適應(yīng)房地產(chǎn)供求關(guān)系重大變化、構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，其對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展模式轉(zhuǎn)變，改善民生、拉動(dòng)內(nèi)需，實(shí)現(xiàn)城市高質(zhì)量發(fā)展具有重要意義。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，“三大工程”著眼于房地產(chǎn)長期健康運(yùn)行與穩(wěn)定增長，力圖解決結(jié)構(gòu)性問題、供需錯(cuò)配、需求斷層等長期問題。其中，城中村改造，解決的是新市民、年輕人、外來人口的住房需求，主要是低成本的、職住平衡的配租型住房需求；保障性住房解決的是戶籍無房戶、人才群體、工薪階層的配售型保障需求，解決商品房需求斷層的問題；“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施解決的是新時(shí)期對(duì)于居住生活安全的配套設(shè)施訴求。本質(zhì)上，新時(shí)期住建系統(tǒng)的三大工程，都是在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革做文章，以匹配需求，并與擴(kuò)大房地產(chǎn)內(nèi)需結(jié)合。

另據(jù)新華社11月11日報(bào)道，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書記、部長倪虹指出，加快保障性住房等“三大工程”建設(shè)，這是中央作出的重大決策部署，是根據(jù)房地產(chǎn)市場新形勢推出的重要舉措。

“三大工程”配套政策將加快落實(shí)

目前，“三大工程”有關(guān)工作已經(jīng)啟動(dòng)。

從公開信息來看，10月以來，住建部已赴多個(gè)省市調(diào)研“三大工程”推進(jìn)情況，包括江西、四川、湖南、上海、廈門等。

其中，對(duì)于保障性住房建設(shè)，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)司局負(fù)責(zé)人日前表示，目前大部分城市已按要求報(bào)送了明年的建設(shè)計(jì)劃和建設(shè)項(xiàng)目，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部正在會(huì)同有關(guān)部門督促地方將建設(shè)項(xiàng)目落實(shí)到具體建設(shè)地塊，同時(shí)做好后續(xù)項(xiàng)目儲(chǔ)備。其中上海、濟(jì)南、青島、福州、長沙等不少城市已經(jīng)開工了一批項(xiàng)目。

中指研究院指出，預(yù)計(jì)2024年，“三大工程”配套政策將加快落實(shí)，積極發(fā)揮穩(wěn)投資作用。城中村改造各地實(shí)施細(xì)則預(yù)計(jì)將陸續(xù)出臺(tái)，一批項(xiàng)目有望進(jìn)入實(shí)施階段，在供需兩端支持房地產(chǎn)市場企穩(wěn)。值得注意的是，2024年是城中村改造的啟動(dòng)之年，城中村改造對(duì)房地產(chǎn)銷售、投資的實(shí)際拉動(dòng)或有限，但對(duì)預(yù)期影響至關(guān)重要。

預(yù)計(jì)保障房實(shí)施策略有望逐漸明晰，配售型保障房供給量將有所增加。今年“14號(hào)文”提出了配售型保障房的發(fā)展思路，重點(diǎn)要解決工薪收入群體住房困難問題，隨著“14號(hào)文”印發(fā)，配售型保障房也將在部分城市探索實(shí)施。至此，由公租房、保租房、配售型保障房構(gòu)成的住房保障體系得以構(gòu)建，進(jìn)而推動(dòng)市場+保障、購+租的住房制度加快完善，探索新的發(fā)展模式更進(jìn)一步。

“平急兩用”或與低效、閑置基礎(chǔ)設(shè)施結(jié)合，因地制宜實(shí)現(xiàn)資源再利用，同時(shí)，“平急兩用”與鄉(xiāng)村振興結(jié)合，也有利于更好帶動(dòng)偏遠(yuǎn)地區(qū)投資，充分發(fā)揮穩(wěn)投資作用。